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设计方案

时间：2026-07-02 09:12:48 方案

(热门)设计方案5篇

　　为保证事情或工作高起点、高质量、高水平开展，就不得不需要事先制定方案，方案指的是为某一次行动所制定的计划类文书。那么你有了解过方案吗？下面是小编精心整理的设计方案5篇，仅供参考，希望能够帮助到大家。

(热门)设计方案5篇

设计方案篇1

　　上午活动

　　一、生活活动：

　　1、知道多吃水果是对身体有益的。

　　2、在吃食物和水果前一定要洗手，防止病菌进入体内。

　　二、教学活动：《分果果》

　　活动目标：

　　1、加深对水果的认识，会用简单的话语描述水果的特征。

　　2、观察点数每种水果，会按数取水果。

　　3、体验与水果做游戏的快乐。

　　活动准备：

　　1、物质准备：几种常见的水果、幼儿用书、粘贴等。

　　2、经验准备：对常见的水果有所了解。

　　活动过程：

　　1、找一找

　　活动室里藏有好吃的水果，请小朋友找出来。

　　2、说一说

　　你找的是什么水果？都是什么颜色的？摸一摸、压一压有什么感觉？闻一闻有什么味道？

　　3、数一数

　　将水果分类，并数数水果的数量。

　　4、贴一贴

　　请幼儿把每种水果贴画贴到相应数量的盘子或篮子里。

　　三、游戏活动：《水果串》

　　活动目标：

　　1、尝试与同伴共做水果串。

　　2、知道水果有多种做法。

　　3、乐意与人分享食物。

　　活动准备：

　　1、物质准备：各种水果切成小块、竹签若干、盘子若干、菜板、小刀等。

　　2、经验准备：幼儿有吃水果的体验。

　　活动过程：

　　1、讨论水果的吃法。

　　2、猜猜水果串是怎么做的？

　　3、幼儿洗手，自己做水果串。

　　4、品尝自己做的水果串，说一说是什么味道。

　　四、户外活动：一物多玩

　　1、做一物多玩操节。

　　2、幼儿集体玩物：走、跑、跳的练习。

　　3、幼儿自由组合玩物：如连线跳；地面滚动；向上抛；网小鱼；垒高；利用圈、棍等辅助材料玩物等。

　　4、幼儿收拾物品。

　　五、区域活动：

　　1、幼儿自由选择区域进行活动。

　　2、教师指导：

　　（1）重点指导“灵巧的小手”：用彩泥通过捏、搓、压等方法做出各种水果或水果串。

　　（2）巡回指导其它区域的活动。

　　3、幼儿整理区域，进行评价下午活动

　　一、生活活动：

　　1、午睡起床后，根据天气情况适当增减衣物。

　　2、户外活动完后，会主动如厕、盥洗、喝水。

　　二、游戏活动：《水果超市》

　　活动目标：

　　1、知道购买物品的相关知识。

　　2、大胆与同伴交往，会说礼貌用语。

　　3、体验购买水果游戏带来的乐趣。

　　活动准备：

　　1、物质准备：各种水果图片若干；娃娃钱币若干；

　　2、经验准备：有与家人去购买物品的经验；已会5以内的`点数。

　　活动过程：

　　1、游戏：水果超市

　　（1）交代游戏规则：幼儿取5个娃娃钱币，然后自选水果，一个娃娃钱币换购一个水果，最后到“收银台”付钱。

　　（2）幼儿自由购买自己喜欢的水果。

　　2、小组分享活动：

　　说说自己购买了什么水果，买了几个？

　　3、游戏：水果排排队

　　请购买相同水果的幼儿排排队

　　三、户外游戏：运西瓜

　　目标：两人近距离用双手互相抛接球。

　　玩法：

　　1、幼儿分成人数相等的两队。

　　2、教师发出信号，各队排头幼儿从筐中拿出一个球，转身抛给身后的幼儿，如此依次进行，直至把球全部抛完为止。

　　3、提醒幼儿必须一个接一个地用双手抛接球，不能递球。

　　四、区域活动：

　　1、幼儿自由选择区域进行活动。

　　2、教师指导：

　　（1）重点指导“娃娃家”：“娃娃”邀请同伴到“家”里做客，请大家分享水果。

　　（2）巡回指导其它区域的活动。

　　3、幼儿整理区域，进行评价。

设计方案篇2

　　1:网络促销是在Internet这个虚拟的市场环境下进行的。作为连接世界各国的一个大网络，它聚集了世界各地的消费者，融合了多种的消费和生活理念，它显现出了全新的没有时间限制和地域限制的电子时空观。在这样的环境中，消费者的消费行为和消费行为都发生了重大的变化。他们普遍德的实行理性的消费和大范围的选择，很多的消费者还直接参与了生产和流通的环节，因此，网络营销者必须打破物理时空观的局限性和传统的实体市场，采用虚拟市场全新的思维方式，调整好自己的实施方案和促销策略。

　　2:Internet虚拟市场的出现，把无论规模大小的所有企业，都推向了一个统一性的全球的大市场，并逐步打破了传统的区域性市场，对于越来越激烈的国际竞争企业不得不去直接面对。一个企业如果不想被此案带潮流所淘汰，在这个虚拟市场环境中就一定要学会做生意。

　　3:网络促销是商品和服务的存在、功效、性能及特征等信息通过来进行网络传递。多媒体信息技术提供了相似于现实交易过程中商品的表现形式，快捷的、双向的信息传播模式，淋漓尽致的表达了互不见面的交易双方的意愿，给对方留下了充分思考的时间。在这种虚拟的市场环境下，相对于网络促销而言，传统的促销方法更加显得软弱无力，这种建立在现代通讯技术与计算机基础上的促销方式还将伴随着这些信息技术的不断发展而不断改迸。因此，网络营销者既要了解传统的营销技巧，还要掌握相应的网络和计算机的技术知识，用一系列新奇的促销手段和方法，促进交易双方的交易成功。

　　下面我将假设对香港美诺化妆品进行网上促销方案设计。在促销方案设计前要先对化妆品行业在我国的网络销售环境进行分析，在根据美诺化妆品自身情况才能涉及具体可行的方案。下面我就按照步骤开始我的设计。

　　一、我国化妆品在网络营销的现状

　　随着科技的进步网络的快速发展，网络销售越来越流行，并且更加快捷、方便，占有很大优势，是个很有潜力的大市场。很多行业争先恐后的在网上开设网店，进行网上销售。化妆品行业也是其中之一。尤其面对全球最有潜力的中国市场，众多知名国际化妆品公司都相继筹划开展在华网销的业务，都想在日益壮大的中国的网购市场占据一席之位，分一杯羹。到现在为止已经有30个国际知名化妆品品牌，如倩碧、玉兰油、雅斯兰黛等都己经在中国建立了品牌网站，进行品牌推广和在线销。因此化妆品行业在网络市场竞争也相当激烈，而且不减于线下竞争。日益繁荣的网络购物市场和蜂拥而至的品牌厂商都争相尝试采用网络销售，都说明了化妆品网上销售的前景和巨大潜力。而且据井首选兰蔻在中国的网上营销的业务。在网上购买的产品价格与在实际柜台购买的价格一样，没有任何优惠，但分别在两种渠道中进行的各自独立的促销，并且采用各自不同的优惠时间和方式，结果显示网上的促销效果远远大于线下。这也证实了网络市场的前景。二、公司简介

　　美诺化妆品有限公司是香港艾美集团在亚太地区的运营机构,是一个独立进行研发、生产、销售及服务的专业化妆品企业。艾美集团科研实力雄厚，凭借先进的管理理念、优秀的运营团队和艾美品牌所独有的技术平台，为美诺化妆品今后的发展奠定了坚实的基础。

　　三、产品细谈

　　在当前网络营销现状下，竞争如此激烈，我们不能有任何松懈，要想不丧失自己本身的市场还能获得更广阔的市场必须要不断的对自己的品牌进行推广，最好的方式就是促销，在如此条件下网络促销不能是某天、某月，而应该每天都要搞，制定一个年度促销方案。设计一套完整的方案必须要有明确的主题，并且全年都要围绕这个主题进行各种活动，我们是化妆品行业，例如可以设计一个名叫“天天打回扣，每日购不停”作为主题，每天都围绕这个主题开展各种活动，让消费者每天都有甜头尝到，化妆品这类商品具有很强的依赖性，而皮肤却具有很弱的适应性，一旦消费者长期使用我们的产品从而对我们的产品产生依赖性，他们的皮肤同时也适应了我们的产品，那么可能她的一生都会只用我们的产品。这就是采用促销年计划的必要性，而不某天或某个节日。但在重大节日时，是个很好的商机，多年以来沿承下来的习惯已经根深蒂固，从原来每当重大节日时各行各业纷纷降价促销，促使消费者的疯狂采购，到现在每当重大节日，消费者自然而然的出现购物欲。因此，我们要抓住时机，利用短暂的节日期间，实现我们销售的整体提高，同时这也是我们进行品牌推广的最佳时机。但同样制定优秀的网上促销方案是必不可少的。我将在下文作出具体策划。在制定网络促销方案的同时，我将简要介绍一下网络促销的.功能、特点及与传统促销方案的对比，方便大家对网络促销有更好的理解：

　　功能：说服功能、功能反馈、创造需求、稳定销售。

　　特点：网络促销是指服务和产品的存在、功效、性能及特征等信息是通过网络技术来传递。网络促销是建立在通讯技术与现代计算机基础之上，并伴随着计

　　算机与网络技术的不断改善而改善；虚拟的网络社会中互联网聚集了广泛的人口，融合了多种不同的文化；随着互联网虚拟市场的出现，将不论是大企业还是中小企业的所有的企业，都推向了一个世界统一的市场。传统的区域性市场的小圈子正在逐步被打破。

　　与传统促销的区别

　　四、网络促销

　　（一）网页策略

　　网络促销下，我们品牌的网站就代表着我们企业自身的形象，因此我们必须做到：

　　1、网址位置的选择：抢占优良、点击率高的网址，能够加强品牌推广的同时提高销售量。

　　2、网页的设计风格：决定着顾客对我们美诺化妆品的第一眼印象，风格的独特，设计的美观才能增加顾客对我们的信赖。

　　3、网页安全：顾客在网上购物最担心的就是安全问题，经常有顾客在网上购物后信息被一些不法分子采用各种手段盗取，并联系顾客进行诈骗，骗取利益。这会严重影响顾客对于我们的信赖，不能保证网页安全就像在一所危房内做生意，商品再好，也没有人敢进去买。

　　（二）产品策略

　　1、根据我们产品的网上销售情况与柜台销售情况分析该产品的最适合销售渠道。

　　2、产品的市场涵盖面要广

　　3、对产品的描述要尽可能的详细，并与客户直接交流，解决他们的疑问。

　　（三）促销内容

　　1、促销主题：打造中国化妆品第一品牌

　　2、促销背景：是否因为工作的忙碌、事业的拼搏而忽视了身边同样操劳的家人和自己呢？是不是又因害羞而对爱说不出口，那就送上温馨的美诺化妆品，为您推出情人系列、家庭系列等多种选择，买一款送给自己关心的人，同时犒劳一下自己，美丽我们的肌肤，使我们更加自信、更加年轻。

　　3、促销定位： ① 确定网络促销的对象

　　网络促销对象主要是针对那些在网络虚拟市场上产生购买行为的消费者群体

设计方案篇3

　　感恩父母，感恩社会”班队主题活动设计方案

　　一、活动目的：

　　（1）通过这个活动使学生达到自我教育的目的，帮助学生学习、继承中华民族的优秀文化传统，体会父母、师长、亲人、同学、朋友之间的无私的亲情、友情。

　　（2）懂得“滴水之恩，涌泉相报”的真正内涵。

　　（3）培养学生的责任心。借此激发学生热爱父母，热爱社会，感恩父母，感恩社会的情感，立志做一个懂得感恩，懂得奉献的人。

　　二、活动准备：

　　1、制定活动计划；

　　2、指定并培训男女主持各两人；

　　3、准备“感恩卡”。

　　三、活动时间：20xx年4月10日

　　四、活动地点：科技楼5楼

　　一、以队活动开始

　　中队长向辅导员敬礼并报告：报告辅导员，本中队应到队员36名，实到队员36名，主题队会一切准备工作就绪，请允许我们召开主题队会，报告完毕。

　　辅导员：接受你的报告，允许你们召开主题队会，并预祝主题队会取得圆满成功。

　　中队长：（面向全体）稍息。全体立正，出旗，敬礼。

　　（出旗，敬礼）

　　中队长：礼毕，唱少年先锋队队歌。

　　（唱队歌）

　　中队长：入座。

　　二、导入主题

　　（背景音乐歌曲《奉献》）

　　任主持：亲爱的同学们，我们的人生之路总是阳光明媚,晴空万里，到底哪一缕阳光最耀眼？

　　阳主持：有人说是优异的学习成绩，有人说是给予别人帮助。

　　任：而我认为在我们的人生路上最灿烂的阳光应该属于知恩图报，感谢帮助我们成长的每一个人。

　　阳：是的，学会感恩，是一种情怀,学会感恩，更是一种情操.

　　任：亲爱的家长们！

　　阳：亲爱的同学们！

　　合：大家下午好!高一5班《感恩父母，感恩社会》主题队会现在开始！

　　三、欣赏配乐诗朗诵《感恩父母的爱》

　　任：我们对大自然心存感恩,因为她无私地给予我们一切生命的源泉。

　　阳：对父母心存感恩，因为他给予我们生命，让我健康成长。

　　东：对师长心存感恩，因为他给了我教诲，让我抛却愚昧，懂得思考。

　　静：对兄弟姐妹心存感恩，因为他们让我在这尘世间不再孤单，让我知道有人可以和我血脉相连。

　　阳：对朋友心存感恩，因为他们给了我友爱，让我在孤寂无助时倾诉、依赖，看到希望和阳光。

　　任：感谢曾帮助过我的`人，他们用暖暖的心灯让我发现生命是如此丰厚而富有。

　　静：感谢肯接受我帮助的人，他们用淡淡的柔弱让我可以把这份良善延续。

　　东：然而其中，最能激起我们心底最深的感恩的字眼莫过于“父母”。

　　阳：是的，不论我们走到哪里，不论我们有多大年纪，在父母的心中，我们永远都是最可爱，最需要被保护的孩子。

　　任：我们不断地接受着父母无私给予我们的爱的雨露。

　　静：下面，请欣赏配乐诗朗诵《感恩父母的爱》（四名同学朗诵）

　　《感恩父母的爱》（徐颖，李文慧周威汪选详）

　　是您将我带到人间

　　教会我在成长中如何走过沟沟坎坎

　　是您领我认识世界

　　天寒地冻时将我双手放入怀中温暖

　　您用爱心穿引的线

　　那一针一线都是您的爱在悄悄蔓延

　　如果我是风筝您就是拉动风筝的线

　　如果我是一条船您就是灯塔是港湾

　　这就是父母的爱这就是父母的情

　　她柔柔如水轻轻如烟深沉如海恩重如山

　　鲜花可以枯萎沧海可变桑田

　　但父母的爱却永远留在我们的心间

　　任：谢谢你们带来的这首《感恩父母的爱》

　　阳：同学们你留意过父母的生日吗？

　　东：伙伴们你知道父母的喜好吗？

　　静：让我们来做个小小的测试：见孝心。

　　任：看来，同学们都很有孝心，

　　阳：是呀，同学们都很爱自己的父母。

　　合：常怀感恩之心的人是最幸福的，常怀感激之情的生活是最甜美的。

　　东：感恩父母快乐永远。

　　静：感恩父母就在眼前

　　任：让我们动起手来，亲自为父母做一个小礼物

　　阳：请同学们为父母送上感恩小礼物。

　　任：谁来说说你送的小礼物的含义。

　　东：妈妈笑了静：我们也笑了

　　任：我们笑了阳：妈妈也笑了

　　任：愿天下的妈妈笑口常开请欣赏歌曲〈〈鲁冰花〉〉（集体）

　　任：就像歌中所唱的，我们沐浴着爱的阳光长大

　　阳：我们滋润着人间的真情成长

　　东：多少次带着幸福的感觉进入梦乡

　　静：多少回含着感动的泪花畅想未来

　　任：我们很多人已经习惯接受别人的关爱，接受别人的帮助，并且认为这是理所应当的，渐渐忘记了感动，忘记了说声谢谢，也渐渐淡忘了幸福的感觉，请看接下来的这一幕场景，大家是否觉得似曾相识呢？（小品《公交车上》）

　　阳：看完了小品，同学们有什么感想呢？（学生发表自己的见解）

　　1、小孙子的表现很不应该，爷爷那么大年纪了，还要他拿书包。一点也不知道心疼爷爷。你看爷爷站都站不稳了，应该把位置让给爷爷坐。

　　2、那个小女孩表现得很好，她把座位给了抱小孩的阿姨，还帮妈妈拿着买的东西，是个孝顺的孩子。

　　静：常怀感恩之心的人是最幸福的，欢喜快乐都会随之而来。生活永远都充满温暖的爱，在你生活中一定有许多感谢父母的温馨的片段，这种感觉是多么幸福啊！

　　东：下面请欣赏相声《感恩的心》。（庞，庄）

　　六、回忆、感动——诉说父母的爱

　　任：冰冷的冬天，凛冽的风，皑皑的白雪……

　　静：温暖的阳光，慈祥的您，我们的父母双亲。

　　东：父亲，您是一缕阳光，丝丝屡屡地温暖着我。

　　阳：母亲，您是一缕春风，时时刻刻地抚慰着我。

　　合：没有阳光，就没有日子的温暖。没有雨露，就没有五谷的丰登。没有源泉，就没有生命的可贵。没有父母，就没有了我们。

　　东：是他们精心抚育我们长大，把最无私的爱给了我们。

　　阳：同学们，父母为我们的成长付出了许多。让我们回忆父母所给予的爱！（同学们畅谈我与父母的故事，有的学生还拿着照片讲述照片背后的故事。）

　　1、小时候我的脚伤了，那天下着大雨，妈妈抱着我去医院。一路上妈***衣服被雨淋湿了，但是我却一点也没淋到。

　　2、小时侯我贪玩，掉到水里，爸爸奋不顾身地跳下水去救我……

　　祝：多么伟大的父母，他们不求回报，默默地付出，我们要好好珍惜。那有令父母最痛心的事吗？（学生各抒己见）

　　静：我们向父母索取得太多，回报父母的太少，我们以后应该怎么做呢？你将怎样表达对父母的爱？

　　朗诵：周（配乐，PPT显示）

　　七、班主任总结发言

　　孩子们，听了你们动情的发言，看到你们精彩的表演，老师深深地感动了。

　　同学们，常怀感激之心，让我们的生活更加充实愉快，让我们的人生更加美丽。同学们,人生正因有了你们的爱心、孝心和感恩之心而更加美好。

　　八、师生共同演唱歌曲《感恩的心》（由辉，婷领唱）

　　宣布活动结束

　　任：非常感谢吴老师的讲话。相信在座的各位同学在参加了这次主题班会以后，心里一定也不平静。

　　阳：是啊，如果说母爱是水，温柔而恬静，那父爱就是海洋，博大而又深沉。

　　东：如果说母爱是三月的阳光，给儿女带来缕缕春风，那父爱就是巍峨的高山，为儿女撑起一片晴空。

　　静：我们的班会就要结束了，让我们全体起立，请让我们对我们的父母说声：

　　（全班齐说）“爸爸、妈妈，我们真的感激您们！”

　　任：感恩是一杯美酒，

　　阳：感恩是一曲颂歌。

　　合：让我们心怀感恩，学会感恩，赞美感恩吧！

　　任：现在，我宣布高一5班《感恩父母，感恩社会》主题队会到此结束！

　　辅导员：下面请跟我呼号：准备着:为共产主义事业而奋斗!

　　生回答:时刻准备着!

　　中队长：退旗、敬礼。

　　中队长：礼毕。

设计方案篇4

　　一、房地产产品策划的内容和流程

　　人们经常说一个项目的成功70％取决于规划设计即产品策划，30％取决于后期的营销推广。可见产品策划在房地产策划中的重要性。

　　纵观时下的各种营销策划手段，无论是卖生活方式、卖地段、卖社区文化、卖投资收益，最根本的是都脱离不了产品的支撑，房地产产品是最基本的元素。房地产产品是一种商品，因为有人使用，才体现出了其价值。永远都不能脱离了房地产产品本质空谈策划。许多策划公司、策划人不懂产品，不懂建筑。对建筑、产品缺乏起码的了解，这样的策划是空洞的，是不完整的。

　　房地产产品策划注重的是产品的精雕细镂，以吻合顾客的要求，适用较广泛。只要产品调研做好、产品市场准确、产品设计到位、产品营销手段新颖，加上策划人有强烈的创新专业精神和较高的专业素质，差不多都会运用得当，获得成功。不过，如果只强调产品的品质方面，对大势的把握、全程的参与、品牌的推广等策划理念忽视或不重视，那么，策划出来的楼盘也不一定畅销。

　　近几年来，发展商都在不同的项目中贯彻产品策划的理念，注重项目产品的细节和细部的完美和舒适，创造了许多著名的楼盘。一些对产品策划有实践经验的策划专业人士，也不惜余力地倡导产品策划模式，用自己的实践证明产品策划的作用。

　　房地产产品策划，就是对房地产及住宅产品进行谋划和运筹，以满足人们对房地产产品的特定要求。产品策划的重点是“顾客就是上帝”，一切围绕客户的需求来策划产品，注重产品的舒适性和艺术性，使人们对产品的喜爱和喜悦而促进人们的心身健康。产品策划的另一个重点是产品定位和产品设计，产品定位先于产品设计。

　　房地产产品策划流程和内容如下：

　　1、产品调研

　　产品的前期策划中最重要的是调研，对区域竞争产品的调研，对购房者消费倾向的调查，目的是了解需求和供应状况，为产品定位作好准备。

　　2、项目定位

　　在产品调研的前提下，对产品进行恰如其分的确定具体位置。包括目标客户定位，这最重要，因为产品竣工后是卖给他们的。还有产品品质定位、产品功能定位、产品地段定位、产品规模定位、产品形象定位等。

　　3、产品规划设计

　　这是策划的重心，根据目标客户的特性分析，产品就为它量身而做。包括规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。

　　4、产品细节设计

　　采用新技术、新材料、新设备。先进的生产工艺，保证产品质量。

　　二、房地产产品策划的原则

　　1、因地制宜的原则

　　每一个地区的发展状况不同，市场也不同，产品需求和产品特色也不尽相同。因此只能根据当地的实际情况，充分利用当地的各种优势资源、因地制宜的进行房地产产品策划，不能只进行简单的复制。因地制宜就是要因势利导，趋长避短，与时俱进。用发展的、变化的眼光进行研究，进行策划。

　　2、充分挖掘地段价值的原则

　　房地产策划的终极目标是取得良好的经济效益和社会效益。房地产的价值无论如何都不能忽视地段的作用。地段的价值是动态的、相对的。不同的地段有不同的地产基因，即使同样的地段，随着时间的变迁，其价值也在动态的变化当中。挖掘地段的价值不光要考虑到地段的现状价值，更要考虑到地段未来的价值，很好的协调发展与生存的关系。地段价值没有被充分挖掘，就不能使土地的利用价值最大化，也不能取得最好的经济效益。当然经济效益有当前的，也有远期的，不能只重视当前的而忽视远期的经济效益。地段价值的利用要结合企业的发展目标，找出一个利润与风险的平衡点。

　　3、先总后分的原则

　　坚持先总后分的原则就是产品策划的整体与局部的正确把握。这需要根据市场的深入研究，首先明确产品的市场总体形象，包括产品的档次形象和主题形象，是高档还是中档，或者是低档；是国际青年特区还是养老社区，是旅游休闲地产还是世界风情城等等。只有明确了这个大的方向，我们才可以以此原则进行细部的组合与配置，包括交通组织、环境规划、建筑布局、配套安排、建筑风格、户型设计等。切不能高档公寓甚至豪宅出现经济型户型和低会所配置，普通住宅甚至经济适用房出现SPA会所与国际双语幼儿园，或者是老年公寓，却要在配置上加入数字化与拳击房，在户型上设计成错层等错误。有的项目在将产品定位为高端市场后，其四居户型设计在做到了190平方米的同时，但室内功能安排上却没有独立的更衣室，其卫生间最大的也只有5平方米，最小的只有3.84平方米，这就明显的与这么大的`户型面积不协调。再比如，有项目的建筑风格为欧陆风格，甚至是很明显的巴烙克风格，但在园林设计上，却做出了江南山水的园林手法。金融街有一个高档公寓项目，对外推广说是金融家俱乐部，其销售价格高达20000元/平方米，可户型却是90平方米是一居、120平方米的二居和160平方米的三居，其舒适型户型让人怎么看也不象所推广的金融家豪宅，同时，总面积不足4万平方米的项目囊括了一二三居，多少存在阶层的混杂，导致真正的富人不愿买，穷人又买不起的结果。

　　除了以上所谈的情况外，产品策划的先总后分还体现在其他四个方面：一是先整体布局，是兵营式排列、围合式布局还是点状或组团，再建筑单体安排；二是先建筑类型、建筑风格定位，是商用、住宅还是写字楼，是新古典主义、现代简约、欧陆风情还是中式建筑，接着才是户型设计、外立面和天际线处理；三是先整体交通规划，明确人车交通组织，再考虑各楼或各单元空间的联系；四是先整体环境景观规划，包括景观风格与景观布局，再中心庭院、各组团景观和宅间景观的设计。

　　4、先外后内的原则

　　建筑的整体外观怎么样，在一定程度上左右着人们的购买欲望，甚至决定着一个项目的成功与失败。而这里所谈到的外，包括建筑的外立面风格、颜色、材质以及天际线处理。在一定意义上它代表着一个产品的品质，决定着一个产品的性质，具有很强的识别性。比如我们走在大街上，很难分清出这一片区域是住宅区还是商业区或者是工业区，但一般人都很容易从建筑的外部元素看出它是商业、办公、住宅或者是商住混合来，都很容易看出项目的品质感来。为什么一定要先强调外，这是因为，不管你的产品是高档中档还是低档，都存在外部的重要元素表现，并不是说高档就一定外部元素华丽，低档产品外部就一定不好看。这就象人一样，不管你身份高低，贫富如何，通过得体的衣服同样可以表现出你秀外的一面。强调先外后内还有一个原因，就是任何人都不可能一下子看到事物的所有，只有外在的东西吸引了他，他才有可能继续了解内在的。这和其他的商品一样，样子讨人喜欢，人们才会有兴趣进一步咨询价格、特点等；样子他都不喜欢，也许连看都不看，问也不会问。强调先外后内更重要的是要注意把握好内在的处理，这就象男女恋爱一样，刚开始更多的来自于对方的外在形象与气质，能不能共步红地毯，关键看内在的修养。一个项目的外在元素做好了，消费者就可能会主动来问、来看，当然，买不买单还要看内在的，包括户型设计、园林景观、社区物管、会所配套等。强调先外后内，也符合人们购房消费的一般心理：需求---寻找----吸引----了解----认知----购买。

　　5、先弱后强的原则

　　从产品营销的角度而言，特别是当前房地产市场的残酷竞争格局，做一个项目，首先要考虑到客户的人气聚集，要先适当的从弱小客群的产品做起，再做强势客群的产品，以此形成一个增长的态势，营造不断升值的价值空间和市场印象。这种原则特别适合一些大型项目的开发，由于项目规模大，很多开发商仅仅从产品的差异性，地块环境的优越性等因素考虑，而忽视了规模过大所形成的风险，这种风险表现在销售周期长、市场变化莫测、开发资金要求高、产品更新快等因素上。京城西边有一个项目，总建筑面积45万平方米，分二期开发。一期28万平方米位于地块最好的位置，其全部做成了160平方米以上的三居四居两种大户型。其可以预见的结果会表现在四个方面，一是高总价很难带来很好的人气，不容易形成开盘的热销，特别是在当前地产市场环境下，一旦丧失了一开始就打开销售市场缺口的机会，其很快就会淹没在每两天一个新盘的房海中，无人知晓，无人关注。二是先期在最好的位置开发最高端的产品，在整个项目的价格涨幅上可能会失去上升的空间。三是先期开发销售高端产品必定会对销售速度产生影响，其资金回笼情况甚至会影响到项目的施工推进，对后期产品推出形成更大的销售压力，产生不利的市场印象。四是先做高端，实际上是让最富的人去遭受后期低端产品施工所产生的噪音、灰尘等影响。

　　7、先分后合的原则

　　房地产不同于其他产品，不仅其市场景气的变化快速且明显，更由于他具有自用、投资及保值等性质，因此产品本身也常随景气状况及购买力强弱而变化。另外，现在商品房大都是预售，也就是说先卖后建，在兴建的过程中，如果市场变化了，产品就面临调整的问题，如果不提前做好这些因素的考虑，就无法应对这一市场的变化。前几年，中关村由于交通和城市商业配套的落后，一大批公寓出现了滞销的现象，而中关村又聚集了大量的中小科技型企业，在这种情况下，部分公寓项目就改头换面，变成了商住公寓，由于早先设计是纯住宅，所以在改后就出现了诸多问题，包括户型隔断和卫生设施的安排。如何实现先分后合呢？大致的方法有二个。一是区别楼层市场的先分后合，也就是先就整栋楼各楼层市场，如顶部市场、中间层市场、底商、地下室，个别评估其供需状况及规划条件，再考虑楼层之间的关联性或合并的可能性，如顶楼可否与次一楼层合并做成楼中楼？一楼低商可否与二楼或地下室合并成楼中楼或商业空间？跃层户型在设计上可不可以考虑楼上楼下的双入户设计等。二是调整平面单元面积大小的先分后合。也就是说先确定最小可能销售单元的平面功能，再合并数个小单元成为较大面积的单元，以使消费者调整平面的的弹性空间最大化。

　　8、先专后普的原则

　　一些开发商在拿到地以后，不知道去为什么样的客群做产品，总是错误的认为，把所有市场上好的东西全部搬进来，面向所有买房的人就能赢得市场。实则不然，这种眉毛胡子一把抓的结果往往造成项目品质不高，富人不愿来，穷人不敢进。南三环边有一家鲁菜馆，一直供应地道的鲁菜，生意很不错，后来老板一看川菜很受欢迎，为招揽更多的客人，就引进了川菜，结果真正偏好鲁菜或川菜的客人，都觉得他不够专业与地道，生意反而大不如前。风林绿洲的成功很说明这个问题，其产品的专门化程度很高，由于周边分布着中科院十几个研究所，市场推广一直都在说周边住的全是爱因斯坦。结果，买房的几乎全部是科研和教育战线的人。一般而言，产品的专门化程度越高，越容易给人纯粹与信赖的感觉，间接的发挥了特殊化的效果，同质客群也愿意扎堆。而这种专门化的产品是分散化项目无法比的。专门化的产品，通常附加值较大，也容易创造较高的价值，比如，当前流行的小户型，他就提供了与之相对应的酒店式管理，但因为是单一的客群，吸引了众多白领，其销售价格不降反升。当然，任何一种专门化产品都有一定的风险，这是因为你的客群较为单一所决定的。这就需要把握好以下几个问题。一是产品的专门化的程度必须考虑到项目所在地的市场情况、供需情况和各种目标客群的相对规模和购买力；二是先尝试并评估各种专门化的可能性及市场接受度，以创造产品的附加值及利润空间，除非市场机会有限，或项目地块条件受限制，一般应首先考虑专门化产品，至少是主流产品。这是因为当前地产市场的细分已经越来越明显。

　　9、容积率并不是越高越好

　　在城市土地成本越来越高的情况下，适当提高建筑容积率可以摊薄楼面地价，降低开发成本，但现在有一种倾向，很多开发商为追求开发利润，盲目追求容积率，结果，在市场竞争越来越激烈的情况下，过高的容积率造成了板楼成塔楼，大进深窄面宽，户型内部设计不合理，走道过多等现象，从而降低了居住品质，影响了销售价格，增大了销售风险，带来大量产品积压和资金困难。