商业策划

实用的商业策划优秀[3篇]

商业策划 篇1

　　摘 要：现代化社会的发展需要现代化的商业设施和服务，这就体现在商业设施和服务的要求不仅仅要满足基本生活需要，更多地是为了得到消费体验和消费享受，这为我国的商业地产项目的开发和发展提供了大好的机会，多种多样的商业地产在全国不断萌芽和产生。由于商业地产具有高收益性、长期性以及稳定性等特征，已经成为我国目前房地产市场的投资热点，市场竞争也异常激烈。要想在激烈的市场竞争中尽快占领市场，合理投资开发商业地产项目，需要地产开发商认真进行项目的前期策划，避免盲目的投资，以保证项目收益达到预期目标。

　　关键词：商业地产；项目；策划；市场

　　地产项目策划的定义：对于策划，美国哈佛企业管理丛书的定义是：“策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为。”。具体来说就是人们针对某一特定问题，从若干可供选择的有关未来事件的设想方案中做出一种选择或是决定以及为这一决定而进行的构思、规划、论证、比较选择等一系列行动过程。策划实质上是一项根据已经掌握的现实资料，预测事物的未来发展趋势，通过围绕某一事物或活动的特定目标，全面构思、分析与事物或活动目标有关的各方面内容，并形成一份系统完整的书面方案的活动。

　　项目策划就是从识别项目开始，经过机会研究、项目选定、项目论证、项目规划等一系列行动来指导整个项目的过程，它也是激发创意，有效地运用项目中的有限资源，选定可行的方案、达成预定的目标、解决难题的过程。

　　地产项目策划是在地产领域内运用科学规范的策划行为。它根据地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产项目策划文本作为结果的活动。地产项目策划按照策划阶段的不同可以分为项目前期策划、项目实施阶段的策划以及项目运营阶段的策划。其中，地产项目前期策划是指在项目前期立项过程中对项目所作的全局策划，能为项目的决策提供依据，同时也为项目的实施和运营提供指导；项目实施阶段的策划和运营阶段的策划只是针对项目在不同阶段所做的专业化或单一化策划。

　　虽然目前我国商业地产发展处于蓬勃期，也采取了相关的宏观调控措施，确保我国商业地产稳步健康发展，但是在实际投资建设策划过程中依然曝露出许多不足之处。

　　（一）市场调研不充分。国内商业地产常常忽视前期规划的重要性，不愿时间和金钱投入到市场调研与分析上，盲目进行项目开发，很多规划设计方案缺少详细合理的可行性研究。也有些开发商对拟开发项目进行市场调查研究如蜻蜓点水般的一带而过，忽视了对项目地块条件、区域环境、市场需求、竞争对手、目标市场的调查与分析，套用已有的商业经营模式，过高估计开发能力和市场前景，盲目的投资建设，而且易导致后期产生较多的运营问题。

　　（二）项目定位不准确。由于我国商业市场还不成熟，项目策划位缺乏专业的运营商，商业与地产的严重分离，没有实现商业与地产融合管理的经验，片面强调个性化，使得项目定位脱离实际市场需求，不能准确把握目标客户群的实际消费需求，使得目标客户群的定位发生偏差，不能形成有效的供给，导致我国的商业地产很难实现相对完善的规划、设计和长期稳定的经营。同时，我国商业地产的运营管理模式目前以只售不租模式为主，这种模式由于产权分散，无法进行业态的统筹分布与管理，十分不利于今后的商业经营管理。

　　（三）项目选址不合理。商业地产属于一项长期的经营性投资，项目选址关系着未来商铺生意的投资收益和发展前景。而然个别开发商忽视商业地产市场环境和人文环境，未能考虑城市规划、交通条件、客流规律和竞争对手等因素，缺乏对地产项目的地理位置考察及经营状况长期策划，盲目的将开发项目投资建设在居民少的地段、死巷等位置，结果导致风风火火开店，静悄悄关门的局面。

　　（四）项目规划不可行。开发商由于追逐商业地产的高额利润，往往忽视了项目的整体规划布局，用商用建筑设计代替商业设计，脱离商业规划设计的本质，不能充分体现商业地产的特征。有些开发商不惜重金打造标志性商业建筑，过于注重建筑外观设计及投入，而忽视了项目内部的空间结构布局，缺乏相关的配套设施，导致内部空间利用率下降。更有一些开发商崇洋媚外，使得商业项目设计理念、地域环境及人文气息完全与国内的'实际情况不符，导致水土不服，利用价值下降。

　　针对目前我国商业地产项目策划过程存在的不足，我们需要采取相应措施进行改进，确保商业地产项目的投资建设更加科学性和合理性。

　　（一）重视市场调查分析。市场调查分析关系到商业项目的定位正确与否。因此在商业地产策划过程中一定要重视市场调查分析。重点加加对项目的地块条件、区域环境、市场需求、竞争对手、目标市场的调查与分析，全面调查不同层次的消费者需求、购买习惯、以及价位承受能力。加大对规划设计方案的可行性研究，开发商提高对拟建项目前景预测能力，避免盲目投资建设，而提高决策的准确性和可行性。

　　（二）抓住市场缺口，准确定位。为了提高项目的市场占有率，开发要通过专业运营商的策划，实现商业与地产融合。要善于发现地产项目市场的现实及潜在需求，深入了解项目所在区域的消费环境后，准确把握目标客户群的实际消费需求，运用正确的手段和方法对项目进行正确的定位。在项目策划过程中不能照搬照抄已有的定位方案，更应突出项目的个性化，从而使得策划方案具有创意，同时在商业地产的运营管理模式也要根据市场需求进行合理规划，从而使项目的功能、效益和成本相互协调统一。

　　（三）合理选择项目地址。商业地产属于一项长期的经营性投资，项目选址对于商业地产来说尤为重要。一个好的项目地址不仅能带来丰厚的利润，而且还能促进项目的长久发展。随着国家经济的发展，人们生活水平的提高，他们对销售商家的需求已经不仅仅是满足于能买到商品，而是逐渐上升到便利地买到高质的商品，尤其是对购物便利性需求更高，商业项目地址便利与否也就成了商家赢利的核心竞争力。因此，商家在选址的过程中始终要贯穿5A法则（交通便利、确认便利、趋近便利、进出便利、选购便利），认真规划，为消费者提供更加便利的条件。

　　（四）切实可行的策划方案。商业地产开发商要立足市场需求，在追逐商业地产高额利润的同进，更要注重项目的整体规划布局，科学编写策划方案，充分体现项目开发的必要性、可行性和项目规划的合理性与多样性。策划人员要结合国内的实际情况，准确把握商业项目设计理念、地域环境及人文气息等情况，合理把项目内部的空间结构布局，提高内部空间的利用率，充分体现商业地产的本质特征，同时也致力于满足目标客户的需要。策划人员也要时刻掌握所策划项目的相关信息，及时了解市场动态变化，随时让策划方案与市场变化相符合，确保策划的准确性、科学性和可行性。

　　总体来说，关于商业地产项目策划方面的研究国内还处于起步阶段，而国外方面的研究虽然比较完善。国外商业地产的研究虽不能生搬硬套于我国的具体情况，但可以结合国内商业地产的实际情况加以借鉴，找出适合我国基本国情的商业地产发展之路。

　　参考文献：

　　[1] 陈文俊.项目策划研究[D].武汉理工大学，20xx.

　　[2] 任平.房地产项目策划及运作研究[D].西南交通大学，20xx.

商业策划 篇2

　　一、概述

　　企业管理的中心工作是岗位角色管理，企业的效益最终得靠企业组织的岗位角色来创造。而岗位角色管理的核心却是企业员工绩效考核。不仅企业的选人、用人和核发工资、奖金要由它提供基本的依据，而且它本身还具有为努力工作、积极贡献的员工带来自我价值满足，激励员工的作用。但要使企业员工绩效考核起到这一作用，其前提却是企业员工绩效考核管理规范，能保证使每一个员工的努力和贡献都能得到“公正、公平、客观、准确、全面”的评价。

　　所谓企业员工绩效考核体系建设，也就是实现企业员工绩效考核管理的规范化，即根据企业的实际，在恰当地解决考核目的、考核内容、考核主体、考核频率、考核方法等五个方面的问题的'基础上，拟订保障达成企业员工绩效考核的“十字”标准的操作办法，并健全、完善能保障其全面贯彻落实的管理制度。

　　二、项目实施可解决的问题

　　1、对于员工的工作没有真正意义上的绩效考核，员工的努力和贡献的难有客观公正评价，功过不明，干好干坏一个样，员工工作热情和主动性低;

　　2、员工绩效考核没有事先的量化评价标准，对员工的绩效考核变成了上司主管依自己的主观偏好打压或拉笼下属的最佳机会，员工对绩效考核不仅不支持而且反感;

　　3、员工绩效考核要素设置过于抽象笼统，仅仅依靠上司主管的个人印象打分，不能真正反映员工的工作努力程度和贡献的大小;

　　4、员工绩效考核的重点不明确，为了量化而量化，把一些与企业发展关系不直接的个人问题列入作考核要素，考核内容与企业发展目标脱节，把对企业发展有作用的人考跑了;

　　5、员工绩效考核导向错位，重态度，轻贡献，吹牛拍马，只作表面文章的人得高分，踏实工作，努力贡献的人相反受冷落;

　　6、不同职类、不同单位部门的员工绩效考核，相互之间没有关联，成绩没有横向可比性;

　　7、员工绩效考核对员工的意志行为选择起不到导向作用，其考核只能起到为员工工资奖金的发放提供一个不太能服人的依据;

　　8、不顾企业行业特点，照搬其它企业的绩效考核方法，不能体现自己企业的各类员工工作努力的实际;

　　9、员工绩效考核是作过场走形式，按比例分配单位和部门的优秀和不合格名额，内部人员轮流当认;

　　10、员工绩效考核量化考核要素设定不合理，诱导员工产生短期行为，使员工只顾目前职责履行的过关，不求工作质量和效果的稳定提升，制约了企业的稳定发展。

　　三、项目工作内容

　　1、讨论确定企业员工绩效考核体系的框架，总体上解答企业员工绩效考核的五个常规(4w1h)问题;

　　2、根据企业的实际，分职类选择确定能实现“公正、公平、客观、准确、全面”十字标准的企业员工绩效考核方法;

　　3、分别对不同的岗位进行分析，确定其企业员工绩效考核的要求和量化评价标准;

　　4、制作企业员工绩效考核的工具;

　　5、拟订企业员工绩效考核管理制度。

　　四、项目有形成果：

　　1、企业员工绩效考核体系建设方案说明文件

　　2、分职类选择确定的绩效考核方法说明文件;

　　3、各个岗位角色的绩效考核标准说明文件;

　　4、对应于不同方法的绩效考核工具;

商业策划 篇3

　　一、期限

　　自**年**月**日起至**年**月**日止，为期3个月。

　　二、目标

　　把握购物高潮，举办“超级市场接力大搬家”，促销**公司产品，协助经销商出清存货，提高公司营业目标。

　　三、目的

　　（一）把握圣诞、元旦以及结婚蜜月期的购物潮，吸引消费者对“接力大搬家”活动的兴趣，引导选购**产品，以达到促销效果。

　　（二）“接力大搬家”活动在A、B、C三地举行，借此活动将**进口家电，重点引向**国市常

　　四、对象

　　（一）以预备购买家电之消费者为对象，以F14产品的优异性能为主要诱因，引导购买**公司家电，并利用“接力大搬家”活动，鼓舞刺激消费者把握时机，即时购买。

　　（二）诉求重点：

　　1。性能诉求：

　　真正世界第一！

　　**家电！

　　2。S。P。诉求：

　　买**产品，现在买！

　　赶上年货接力大搬家！

　　五、广告表现

　　（一）为配合年度公司“**家电”国际市场开发，宣传媒体之运用，逐渐重视跨文化色彩，地方性报纸、电台媒体、电视节目选择，亦依据收视阶层分析加以考虑。

　　（二）以**公司产品的优异性能为主要诱因，接力大搬家S。P。活动为助销手段，遵循此项原则，对报纸广告表现之主客地位要予以重视。

　　（三）TV广告，为赢得国际消费者，促销欣赏角度并重，拟针对接力大搬家活动，提供一次30分钟实搬、试搬家录现场节目，同时撷取拍摄15〃广告用CF一支，作为电视插播，争取雅俗共赏，引起消费者的强烈需求。

　　（四）POP：布旗、海报、宣传单、抽奖券。

　　六、举办“经销商说明会”

　　为配合国际市场开发策略，并增加此次活动之促销效果，拟会同公司及分公司营业单位，共同协办“年末促销活动分区说明会”，将本活动之意义、内容及对经销商之实际助益做现场讲解，以获求充分协助。

　　七、广告活动内容

　　（一）活动预定进度表

　　注：“接力大搬家”日期定于圣诞前后，理由有二：

　　1。圣诞前后正是购货高潮期，应予把握。

　　2。圣诞前后，是目标市场顾客非常忙碌的时刻;交通必然拥挤，交通问题不易妥善处理。

　　（二）活动地区

　　在**国A、B、C三地，各择具备超级市场之大百货公司举行。

　　（三）活动奖额

　　1。“接力大搬家”幸运奖额

　　（1）A地200名，B地150名，C地150名，如下表：

　　表5—4“接力大搬家”幸运奖地域分布

　　区别次别

　　A地B地C地

　　首次抽奖100名70名70名

　　二次抽奖100名80名80名

　　合计200名150名150名

　　（2）以户为单位，每户限时相同，均为10分钟。

　　（3）每户10分钟，以接力方式进行。

　　2。“猜猜看”活动奖额

　　（1）完全猜对者一名，与搬最高额者同额奖品，同时猜中者，均分。

　　（2）附奖5位，最接近搬最高额者，每名赠**品牌家庭影院一套，超抽签决定。

　　（四）活动内容说明

　　1。收件期间：自**年**月**日至**年**月**日，在A、B、C三地举行试搬，除选定之百货公司本身广为宣传外，并加以录像拍制现场，节目于**月**日8点档播放，借以宣传于观众了解活动内涵，同时剪录15〃CF“试搬”情况，做电视插播，广为宣传，刺激销售，增加回收件数。

　　2。分两次抽奖原因：

　　①早买中奖机会高，第一次未中，还可参加第二次抽奖。

　　②活动期间较长，可藉抽奖分次活动，刺激消费者恢复销售高潮。

　　3。参加资格及办法

　　（1）超级市场接力大搬家部分

　　凡自活动日起购买**公司产品价值1000美元以上者，以1000美元为一单位，可向各地总经销商索取幸运券一张，参加抽奖，多买多送。

　　①如电视5120美元即送5张。

　　②幸运券填妥寄**总公司。

　　③三地各分北、中、南三区，幸运券亦分3色的`区别。

　　④以1000美元为单位即赠幸运券一张之理由如下：

　　不限买**家电方可参加，对所有**公司产品均有相互促销作用。

　　B。让消费者依购买额之多寡，持有较多幸运券，吸引力较强。

　　C。对预算奖额并无差异。

　　D。经销商依各产品之在库金额请领幸运券，可以其为P。R。用。

　　E。**公司、经销店以及参与企划、活动单位之员工及其亲属，不得

　　参加比抽奖活动，抽中者如被察觉，视为无效。

　　（2）“猜猜看”部分

　　任何人都可以参加，猜三地各区接力大搬家，搬得最多之金额，猜中者可得同等额之奖品，若两人以上同时猜中，则均分其奖额。另选数字相近之5人，各赠**牌家庭影院一套。**月**日截止。

　　（3）幸运的新婚蜜月环岛旅游

　　凡被抽中为参加“接力大搬家”之幸运者，同时又是于此活动期间新婚者，另赠蜜月旅游券两张，以刺激结婚期**公司产品之销售。

　　（4）奖额预算

　　300万美元以内。

　　（五）与上次“超级接力大搬家”改进之点

　　1。**公司、**公司经销商，以及参与企划单位之员工及其家属不得参加抽奖，抽中无效。

　　2。活动期间酌情拉长为两个月。

　　3。重点在促销，且此次拟举办“经销商说明会”，幸运券之分配，当较为妥善均匀。

　　4。用TV做现场节目介绍，并播放15〃CF，可使消费大众对百货公司之超级市场有所了解。

　　5。积上次经验，针对百货公司之签约，当立下多利于我之条件，不致超出预算。

　　6。搬家时间全部均定为10分钟。

　　7。搬家日，另致邀函，请经销商到场参观，加强地方经销商之协调色彩。

　　8。报纸及此活动之广告表现，均重视优异性能并以“接力大搬家”来销，且媒体选择趋于大众格调。

　　9。媒体运用趋向于广告面广，并对超级市场之说明予以加强。

　　10。整个活动分两个高潮，促销效果大，并将试搬提前，对购买欲望之提高，将较有助益。

　　11。经销商政策已做全面改进。尤以P。P。物大量补充。指名率高。

　　12。售后服务，亦将在广告内提出，在整体配合上，改进颇多。

　　八、预算分配

　　（一）活动部分

　　1。奖额150000美元

　　包括“接力大搬家”奖额及“猜猜看”奖额。

　　2。杂项11000美元

　　包括P。R。费、主持人费、车马费、误餐费等。

　　3。S。P。费用10000美元

　　包括幸运券、帆布袋、传单、布旗、海报。

　　（二）广告媒体费用

　　1。报纸180000美元

　　2。电视节目170000美元

　　3。SPOT170000美元

　　4。杂志12500美元

　　5。电台50000美元

　　总合计：735500美元

　　注：①整理费用拟利用工厂临时作业员两人协助，不另编列预算。②电台部分提高为8万美元。③应增列现场拍摄记录片多出制作费之费用约1万美元。④待呈准后，应详列预算表，并附正式估价单报准。

　　广告媒体之选择分析：

　　1。报纸部分

　　为配合“**公司家电”市场开拓，此次报纸媒体和地方性报纸显见增加，并就此次活动，多发消息，以助其宣传。

　　2。电视部分

　　改变过去**公司重视高格调之表现与节目选择，在广告表现上，采用平易近人的说明方式以SLIDE及CF播放;在节目选择上，参考**公司提出之10月份收视率调查结果，使其中层阶层更为明显，普遍对大众做“大众化”的诉求，如影片、连续剧、综艺节目的综合运用。

　　3。电台部分

　　突破历年来的保守方式，大量播放于地方台，并拟采用英语、中文配合播出。

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