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企业策划

时间：2026-05-28 12:40:03 策划

企业策划[集锦3篇]

企业策划篇1

　　一：对企业网站进行优化

企业策划[集锦3篇]

　　网站的架构优化：结构优化，电子商务运行环境优网络策划团队亘谷化等;

　　网站页面优化：页面布局，页面设计优化;

　　导航设计：导航的方便性，导航的文字优化等;

　　链接整理：对网站的内外链接进行处理;

　　标签优化设计：对相关标签进行优化设计。

　　根据以上我建议：

　　1：网站设计要简洁，大气，能够吸引别人继续在网站上浏览，适合服装。

　　2：尽量使用文字加图片的方式，使网站易被人搜索到，尤其是GOOGLE搜索。

　　3：网上商城，要有购物的氛围。在节日即将到来之际，应该有相当的促销活动。这样能够吸引潜在顾客进行购买。

　　4：多几个在线联系方式。聊天工具很多，不要局限于QQ。让人易找到联系方式。

　　不过，要说明在线客服的时间。让你的顾客容易找到你。

　　5：支付方式不要只局限于银行汇款，现在支付宝，贝宝，财付通等也逐渐的被人们接受。6：商品的拍摄技术需要提高，建议商品的图片加上边框。时刻为企业做宣传。

　　7：商品的描述，简洁，易懂。但不要只写个规格。要更加专业些。

　　8：邮寄方式，应该写上。并写上邮资，让顾客清楚些。

　　9：退换货的说明，应该写上。

　　10：时刻房地产策划师考试检查一些链接，杜绝死链接的发生。

　　11：为了增加有效率的访问，可与同行业或同性质的网站(但不是竞争对手)作友情链接，

　　为了不影响版面的花乱可采取三种形式的链接

　　1)、文字链接，

　　2)、BAR的链接，包括交换广告的链接

　　3)、LOGO的链拉

　　要注意的是，时刻检查，对方是否为自己加上了链接。链接的图片是否清晰。

　　二：营销分析

　　1.关键词分析：关键词是否恰当，关键词密度是否合理等

　　技巧(1)：选择关键词

　　选择错误的关键字将使您的努力付之东流。相反，一旦选择了正确的关键词，你就可使网站访问量飚升。

　　以下有几个很好的关键字选择原则：

　　A)把自己放在来访者的角度上去看问题

　　B)找出你的竞争对手所使用的关键词

　　C)尽量使你的关键字词短小

　　D)选择合适的词组组合

　　如想在“韩服”这个词组上得到第1名的排位简直是浪费时间，而且用户得到大量的页面经常被十分轻松放弃，单个关键词得不到目标流量，很多用户意识到用2-3个词组组合最佳，如组合：便宜韩服，时尚韩服，美女韩服

　　对YAHOO的注册不能草率了事

　　原因：YAHOO是目前最重要也是最难进入的目录，提交信息会被真正的编辑审查，所以要按信上的指示做。

　　如例：

　　1)确定查询关键词，以瓷砖为例

　　2)确定在商务策划师YAHOO网站中相应的目录下提交正确的URL进行注册，如：商业与经济——公司——建设营造——地面，墙壁及天花板——瓷砖。或者：区域——国家与地域——中国大陆——省级行政区——福建省——商业——建设营造——瓷砖

　　3)注册工网络策划亘谷公司作比较烦琐，但请耐心注意以下几个问题：

　　——从YAHOO中文首页逐层查找到最具体适合的页面

　　——注册时注意提交有内容的页面，不一定是主页

　　——提交前要检查页面中是否有死链接

　　——不要试图使用太多的图像，以避免下载时间过长，不要有任何“正在建设中”的网页

　　——不必加入有感情丨色彩的关键词，internet中常用的一些词汇不要用，如homepage,www,web,webpage……

　　技巧(2)：网页标题或摘要中一定要含有查询关键字

　　即使您排在搜索结果的第一位，点击率既可能高至90%以上，也可能低至10%以下，决定因素是您的网页摘要的相关性。

　　而用户判断相关性的首要因素是您的网页标题或摘要中是否含有他输入的关键字。所以您一定要配合您选择的关键字，

　　认真填写您的网页摘要，使您的网页摘要与各关键字相关，以吸引访问者。

　　登陆搜索引擎：首先必须先写好自己网站提头(标题)和简介，做到每个搜索引擎登陆时注册填写网站介绍一致。

　　文字突出产品，简单，概括性强。

　　搜索引擎登录分析：采用何种登录方式，登录的信息是否有效;

　　链接相关性分析：链接的人气是否高，是否属于相关性较大的链接;

　　目标市场分析：对目标市场进行分析，研究目标市场与营销的关系;

　　产品分析：分析产品的特性，产品的卖点等;

　　营销页面分析：营销页郑俊雅网络策划顾问面设置的位置，营销页面的内容，营销页面的第一感觉等;

　　营销渠道分析：所采用的营销之渠道如何，新的营销渠道如何开拓;

　　后续产品和服务分析：后续产品的开发，服务的情况反馈分析;

　　价格分析：价格如何，合理性等。

　　三、整合推广

　　网站流量推广策略：关键还是流量问题，这个过程中会用到许多网络营销方法;

　　外部链接推广：友情链接策略的使用;

　　病毒式营销策略：具体的策略需要灵活运用;

　　其它推广：关注网络变化，开发新的推广手段。

　　信息部的组建

　　信息部要完成的任务：

　　1：有专人负责网络的代理，合作，求购，供应等消息的收集及整理，让自己走在互联网的前端。

　　2：完善网络营销平台，注册阿里巴巴，淘宝网，拍拍网，易趣网，利用这些平台，推广自己的产品。

　　3：有专人负责阿里巴巴及其他网站，要保持时婚礼策划师培训时在线状态，及时回复客户的提问。做到第一时间回复，回复要专业化，固定化。

　　4：有专人去注册各大BBS，搜索引擎，发布商品消息。

　　5：EMAIL回复，时间最好在一个工作日内。

　　6：对公司的网站要每天更新，哪怕更新的只是一个小小的图片。

　　电子商务的运作

　　1：注册阿里巴巴，淘宝网，拍拍网，易趣网，用户名尽量保持一致，用户名应该让人容易记住。

　　2：研究产品的特点及卖点，为商品的`推广做好准备。

　　3：商品描述页面，要专业化。包含：商品规格，商品使用时应该注意的事项，邮资说明，支付方式，退换货的说明，客服在线时的说明。

　　4：企业在阿里等网站，要有统一的店铺设计。设计要简洁，突出企业的专业化，也要能够俊雅网络策划体现出产品的特性。

　　5：分析各大网站，同类别的产品，制定合理的价格。

　　6：在一些节日来临之际，做适当的促销活动。

　　7：产品邮寄时，包装要有公司的标志，加上一个公司的小卡片，询问顾客的满意程度。

　　8：根据产品的特性，在社区里通过发贴，进行适当推广。

　　9：在售前，售中时，客服回复要热情，百问不厌。

　　10：做好售后服务，对要求退货的顾客，处理好。

　　2公司网络营销策划书

　　一、公司简介

　　本公司以“与绿色同行，与自然为本”为企业宗旨，号召广大人民热爱大自然，保护大自然。

　　本公司以生产绿色产品为主（包括绿色食品，绿色日用品，等绿色系列品），创建于xx年1月，产品一经推出就受到广大市民的好评，现在，本公司已创立了自己的品牌，产品畅销全国。

　　二、公司目标

　　1．财务目标今年（200x年），力争销售收入达到1亿元，利润比上年番一番（达到3000万元）。

　　2．市场营销目标市场覆盖面扩展到国际，力图打造国际品牌。

　　三、市场营销策略

　　1、目标市场中高收入家庭。

　　2．产品定位质量最佳和多品种，外包装采用国际绿色包装的4r策略。

　　3．价格价格稍高于同类传统产品。

　　4．销售渠道重点放在大城市消费水平高的大商场，建立公司自己的销售渠道，以“绿色”为主。

　　5．销售人员对销售人员的招聘男女比例为2:1，建立自己的培训中心，对销售人员实行培训上岗，采用全国账户管理系统。

　　6．服务建立一流的服务水平，服务过程标准化，网络化。

　　7．广告前期开展一个大规模、高密集度、多方位、网络化的广告宣传活动。突出产品的特色，突出企业的形象并兼顾一定的医疗与环保知识。

　　8．促销在网上进行产品促销，节假日进行价格优惠，用考核销售人员销售业绩的方法，促使销售人员大力推销。

　　9．研究开发开发绿色资源，着重开发无公害、养护型产品。

　　10.营销研究调查消费者对此类产品的选择过程和产品的改进方案。

　　四、网络营销战略

　　经过精心策划，公司首次注册了二个国际顶级域名（和），建立了中国“与绿色同行”网网站，在网站中全面介绍公司的销售产品业务和服务内容，详细介绍各种产品。紧接着逐步在搜狐、雅虎等著名搜索引擎中登记，并以网络广告为主，辅以报纸、电视、广播和印刷品广告，扩大在全国的影响，再结合网络通信，增加全国各地综合网站的友情连接。

　　五、网络营销的顾客服务

　　通过实施交互式营销策略，提供满意的顾客服务。主要工具有电子邮件、电子论坛，常见问题解答等。

　　六、管理：

　　（一）、网络营销战略的实施:

　　制定了良好的发展战略，接下来就需要有可行的推进计划保证其实施，我们可按下列步骤操作执行：

　　1.确定负责部门、人员、职能及营销预算:

　　网络营销属营销工作，一般由营销部门负责，在营销副总经理领导下工作。一般应设立专门部门或工作小组，成员由网络营销人员和网络技术人员组成，即使是工作初期考虑精简，也应保证有专人负责，工作初期调查、规划、协调、组织，任务繁重，兼职很难保证工作的完成。

　　2.专职网络营销人员职责应包括：

　　（1）综合公司各部门意见，制定网站构建计划，并领导实施网站建设。

　　（2）网站日常维护、监督及管理。

　　（3）网站推广计划的制定与实施。

　　（4）网上反馈信息管理。

　　（5）独立开展网上营销活动。

　　（6）对公司其他部门实施网上营销支持。

　　（7）网上信息资源收集及管理，对公司网络资源应用提供指导。

　　3.在网络营销费用方面我们将确保最大可能的节约，但我们仍需对可能的投入有所估计，我们的营销预算主要来自于：

　　（1）人员工资

　　（2）硬件费用：如计算机添置

　　（3）软件费用：如空间租用、网页制作、web程序开发、数据库开发

　　（4）其他：如上网费、网络广告费等

　　（二）、综合各部门意见，构建网站交互平台

　　公司网站作为网络营销的主要载体，其自身的好坏直接影响网络营销的水平，同时网站也并非仅为营销功能，还包括企业形象展示、客户服务、公司管理及文化建设、合作企业交流等等功能，只有在广泛集合公司各方面意见的前提下才能逐步建立起满足要求的网站平台。

　　构建网站应注意网站应有如下功能：

　　（1）信息丰富：信息量太低是目前公司网站的通病；

　　（2）美观与实用适度统一：以实用为主，兼顾视觉效果；

　　（3）功能强大：只有具备相应的功能，才能满足公司各部门要求。

　　（4）网站人性化：以客户角度出发而非以本企业为中心

　　（5）交互功能：力求增加访问者参与机会，实现在线交互。

　　（三）、制定网站推广方案并实施

　　具备了一个好的网站平台，接着应实行网站推广。网站推广的过程同时也是品牌及产品推广的过程。

　　1.制定网站推广计划应考虑的因素有：

　　（1）本公司产品的潜在用户范围；

　　（2）分清楚本公司产品的最终使用者、购买决策者及购买影响者各有何特点，他们的上网习惯如何；

　　（3）我们应该主要向谁做推广；

　　（4）我们以怎样的方式向其推广效果更佳；

　　（5）是否需借助传统媒体，如何借助；

　　（6）我们竞争对手的推广手段如何；

　　（7）如何保持较低的宣传成本。

　　2.我们可以借助的手段：

　　（1）搜索引擎登录；

　　（2）网站间交换连接；

　　（3）建立邮件列表，运用邮件推广；

　　（4）通过网上论坛、bbs进行宣传；

　　（5）通过新闻组进行宣传；

　　（6）在公司名片等对外资料中标明网址；

　　（7）在公司所有对外广告中添加网址宣传；

　　（8）借助传统媒体进行适当宣传。

　　六、网络营销效果评估及改进

　　网站推广之后我们的工作完成了一个阶段，我们将获得较多的网上反馈，借此我们应进行网络营销效果的初步评估，以使工作迈上一个新的台阶。

　　1.评估内容包括：

　　（1）公司网站建设是否成功，有哪些不足；

　　（2）网站推广是否有效；

　　（3）网上客户参与度如何？分析原因；

　　（4）潜在客户及现有客户对我网上营销的接受程度如何；

　　（5）公司对网上反馈信息的处理是否积极有效；

　　（6）公司各部门对网络营销的配合是否高效。

　　2.评估指标主要有：

　　网站访问人数、访问者来源地、访问频率、逗留时间、反馈信件数、反馈内容、所提意见等等。

　　网络营销的有效运用，将可对公司其他部门的运行产生积极影响，同时也影响到公司的整体运营管理。作为网络信息条件经营方式的探索，它将极大推动公司走向新经济的步伐。它将发挥如下作用：

　　促进公司内部信息化建设，加快企业电子商务准备，完善公司管理信息系统，提高公司管理的质量与效率，提高员工素质，培养电子商务人才。

　　这些变化将影响公司现有的生产组织形式、销售方式、开发方式、管理方式等等，推动公司进行经营方式的战略性转型。

企业策划篇2

　　我公司为弘扬中华民族传统美德，提高员工素质，筑牢员工”爱国、爱家、爱厂”思想基础，增强员工”孝道”意识，全面推动企业健康发展，经公司党委研究决定，借助x年xx月xx日”母亲节”之际，组织开展一次”感恩母亲，从我做起”主题活动。

　　一、活动对象及方式：以公司在岗员工双重母亲为对象，采取上门走访方式，送去公司的问候及一封以公司名义写的”致伟大母亲的一封信”，同时送去慰问金，每位母亲慰问金额为100元。

　　二、活动分工：以公司工会为主，办公室、财务科、党办协助。

　　三、活动步骤：

　　1、对在岗职工的母亲居住地址及电话进行登记，摸清详细情况、划定走访区域、路线，输入电子表格，保留存档。

　　2、确定走访路线及家庭，制定走访日程计划，确定走访人员。

　　3、先期对与父母在一起生活的与睦家庭进行走访慰问，留存影像资料。同时对职工父母75岁以上的进行登记存档。

　　4、为每位职工母亲送上一封公司”致伟大母亲的一封信”与一本”第子规”读本，为每位母亲送上慰问金100元。

　　5、上门慰问人员要态度真挚，规范问候用语。

　　6、走访慰问范围为市区内居住的员工母亲，如母亲不在本地，采用电话问候方式，说明公司意图，表达公司的`问候。没有双重母亲，已为人母的女员工，孩子在十岁以上的，有阅读能力的可让孩子读公司致”伟大母亲的一封信”，孩子没有阅读能力可由父亲或母亲代读信件，以求达到教育作用。

　　7、活动经费：双重母亲为200元。单方母亲为100元，没有双重母亲，本人为母亲的100元。

　　8、母亲节前三天一分公司车厢悬挂”关爱母亲从我做起，母亲节快乐！”条幅，乘务员员戴康乃馨，座位放【母亲节】--致全体乘客的一封信，并由乘务员宣读给信件内容。

　　四、活动要求：要充分重视，周密安排，态度认真，以确保活动实施到位，达到预期目的。要确保在”母亲节”前三天时间里，每位在岗职工母亲都收到公司的问候与关心。

企业策划篇3

　　摘要：

　　我国房地产业的发展不断走向理性和规范，然而房产地营销策划仍处于初级阶段，一方面，开发商不重视营销策划，或虽重视但缺乏系统的理论方法来指导工作实践，另一方面，一些策划人不懂得什么是真正的策划，策划行为随意性强而科学性弱，一些所谓的营销专家正将营销策划导入歧途。这在一定程度上加剧了大量商品房空置，造成社会资源的极大浪费。

　　为此，笔者立足于当前中国房地产发展大环境，针对成都房地产营销策划的现状，结合成都某房地产企业项目营销策划实际，对房地产营销策划过程的重点内容和操作流程进行了阐述，分析了当前国内房地产市场的现状，构建了房地产营销策划的框架。在实证研究中，通过对成都H房地产公司的实际情况论述，同时对产品的定价、价格调整、广告推广进行了详实的阐述。本文试图在房地产营销策划上进行一些有益的探讨研究，希望总结出一套既科学又切实可行的房地产营销策划框架，为房地产开发企业提供有益的帮助。同时，笔者通过房地产营销策划的实际操作来佐证房地产营销策划理论，使理论与实践相互映证，期望对房地产营销策划实践起到一定的指导作用。

　　关键词：房地产企业，营销策划，产品定价，价格调整，广告推广

　　一、研究背景和意义

　　1．1研究背景

　　随着中国市场经济体制的逐渐完善和上世纪末中国经济的“软着陆”成功，中国已进入一轮以住房、汽车为主导消费品拉动的新的经济增长时期。20xx年国务院颁布的18号文件在对房地产业的发展做出了方向性指导的同时，宣布房地产业已成为国民经济的支柱性产业，肯定了房地产业在国民经济中的地位和作用，房地产开发项目投资已成为带动地域经济发展的主要载体之一。特别是自1998年取消城镇职土福利分房制度以来，房地产业开始迅速市场化，市场竞争日益加剧，企业盈利能力同比降低。

　　由于开发商自身实力及营销策略不当等因素的影响，市场出现各种问题:烂尾楼、空置房、问题房、区域残局不计其数。尤其在营销策划上极不到位;一方面，一些策划人还不懂得什么是真正的策划，策划行为随意性强而科学性弱;一方面，一些所谓的营销专家正在将营销策划导入歧途。

　　房地产营销策划是通过对销售时机、楼盘区位、配套设施、消费对象、建筑设计、材料设备、物业管理及邻近楼盘情况等全方位的分析调查，制定与此相适应的营销策略以指导实践和取得竞争优势。营销策划的最终目的是把房屋这一商品推销给消费者，它是以创造消费者需求并满足其需求为核心，以系统的产品销售或劳务提供为手段的全方位决策的经营行为。不做营销策划或营销策划介入过晚，导致投资策略失误，开发产品不对路，以至到了中期尽管投入大量的人力宣传推销，仍然有大量商品房滞销。尽管房地产开发主管部门多次为消化空置商品房采取了不少措施，但空置商品房量仍呈上升态势。

　　由于营销策划过程中出现的上述问题，很多房地产企业陷入了困境，因此，如何规范地做好房地产营销策划，使房地产企业在营销策划上尽可能地少走或不走弯路，尽量降低房地产企业项目投资的盲目性，从而降低风险，使房地产企业健康发展，成为本课题研究的主题。

　　1．2研究的意义

　　随着我国房地产市场的建立，特别是中央深化住房制度改革政策的出台及住宅业作为国民经济新的增长点，房地产业在国民经济中的作用将日益显现出来。然而，目前我国的房地产市场的总体现状是:一方面各地房地产投资不断升温，增幅过大过快，在整个国民经济中占有相当大的比重，出现了所谓的房地产热。另一方面，是许多房地产企业仍然是以产定销，企业规模偏小，不注重质量和品牌，忽视市场调研，盲目投资，开发的产品与市场脱节，致使大量的商品房闲置。

　　目前，我国的房地产市场己由原来的卖方市场信息向买方市场转变，因此，市场竞争将更加激烈。房地产企业想要在将来的市场竞争中立于不败之地，在很大程度上取决房地产企业的市场营销战略及策划，是否能生产适销对路的，能以吸引顾客的产品，成为房地产公司把握住市场、成功营销的关键。

　　房地产企业必须在房地产还未动工之前就应开始着手营销战略与营销策划的思考，从投资决策地块的选择、配套、前期设计、施工、销售乃至物业管理等一系列的问题进行综合评价和全程跟踪，充分体现以销定产，最大限度地满足消费者的需要.房地产企业营销策划、方法与手段采取的是否正确，很大程度上决定着房产企业经营能否成功。现代企业的竞争是品牌的竞争，营销策划是产品定位、创造品牌的重要途径，因此，企业如何制定好营销策划将直接影响到房地产企业的生存与发展。这是论文研究的目的与意义。

　　二．房地产企业营销策划理论分析

　　2．1房地产市场概论

　　2．1．1房地产市场的影响因素

　　房地产市场与其它市场一样要受到经济环境、政治环境、人口、供应者与需求者等因素的影响。在现阶段，影响国内房地产市场的因素主要体现在以下几点：

　　宏观经济环境。作为微观经济的产业之一，房地产业必然要受国际、国内宏观经济环境的影响。

　　政府政策环境。政府通过产业政策及金融政策对房地产市场进行规范和影响。政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现。第一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；第二，政府通过各项税费影响房地产的价格，从而影响房地产的销售状况；第三，政府通过房地产交易政策影响房地产的流通状况。

　　人口统计环境。市场是由人构成的，房地产业受城市或地区的人口规模与增长率、人口的年龄结构与民族构成、教育程度、家庭结构、地区的特征和人口迁移等因素的影响。

　　产品的供应者。由于我国房地产市场起步晚，发展还很不成熟，行业利润率提高，吸引了众多的市场进入者。随着市场的日益完善，房地产开发企业要想在市场竞争中立于不败之地，就要走专业化的发展道路，提供适销对路的产品。

　　产品的需求者。如果需求者很少，在这种产品的交易过程中，竞争程度就会低，反之，竞争程度会很高。现阶段，随着国家鼓励购房的政策出台，，需求者和潜在需求者数量庞大，但由于价格与收入等原因，有效需求相对不足。以北京市为例，调查显示，成都居民的购房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%调查者期望值处于3000-5000元/平方米。但是，市场上的房地产开发项目在价位分布上呈现中间大、两头小的趋势。价位在3000-4000元、4000-5000元、5000-6000元、6000-8000元/平方米的'比例基本都在20%左右，而价位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相对较少。即市场上楼盘的供给，有一半左右的供需结构的矛盾。与商品房空置量日益增加的状况截然相反的是，经济适用房出现供不应求的局面，这充分暴露出我国房地产业存在着严重的供求错位。因此，需要政府与开发商共同努力，培育和发展潜在的需求。

　　其它因素，包括城市建设、交通发展等。与其它商品市场相比，房地产市场的区域性问题尤为突出，不同地区的消费者对不同房产的偏好不同。在城市建设的规划上，不同地区有不同地区的特色，交通状况等也不尽相同。所对应的目标客户群也会有所差别。

　　2．1．2房地产市场的特性

　　房地产作为一种商品，有其特殊性，如不可移动性、耐用持久性、唯一性和价值高昂等特点。房地产的商品特性决定了房地产的市场特性。

　　1．市场供给缺乏弹性

　　供给弹性是指生产者对市场需求或价格变化的反应敏感程度。由于房地产产品的位置、稀缺、不可替代、建设周期长等特点，房地产生产企业通常在短时间内很难增大其市场供应量。

　　2．市场供给的异质性

　　因为房地产的位置、环境、数量的差异，市场供给的房地产一般不是同质商品，所谓不同质商品是指一类商品的内部，由于可按不同方式或标准划分，而导致商品质量上的差异。

　　3．市场的区域性

　　一方面由于房地产的不可移动性，使整个房地产市场按城市或地区被分割成许许多多自成一体，甚至彼此隔离的地方市场。这些市场的繁荣与衰退直接取决于城市的繁荣与衰退。另一方面由于房地产固定性、稀缺性、永久性等特点决定房地产产品范围较一般商品要小，房地产产品的销售对象，一般也只能是同一范围内的需求者。正是由于城市经济环境不同，各地方市场的供求和价格水平往往有很大的差别，而这种房地产价格的区域性落差，就直接反映不同区域的经济发展程度。

　　4．市场的周期性

　　房地产市场与国民经济一样表现出很强的周期性。经研究，经济周期与房地产投资周期之间的关系密切，二者的相关系数为0.86，属高度相关；二者的波动同步，只是波动幅度不同而已；二者的波动周期也大致吻合。房地产行业的发展一般滞后于经济发展，其发展进程不仅限于自身的发展冲动，而且更主要地取决于能否与其他产业协同共进。除此之外，房地产市场还具有季节性、长期性和随机变动等特点。长期性变动通常预示着整体经济发展的总趋势。

　　5．市场容量难以估算

　　由于房地产需求的广泛性、多样性、融资性、长期性等特点决定了房地产市场需求量的估算十分困难。

　　6．市场的政府主导性

　　房地产在市场经济体制下属于私人财产，其所有者应具有自由处置的权利。但是，由于房地产开发使用有着巨大的外部效应，因此若听任私人自由经营，极有可能使得土地资源在使用与分配上不能达到合理配置。因此，政府为了增进全社会福利，势必要动用“公众权力”，对土地的利用与分配做合理的规划。房地产市场整体上是一个较易受政府干预的市场，是一个政府主导型市场。由于国家性质决定，我国的土地属国家所有，受政府干预的特点更为突出。

　　2．2房地产营销策划理论和方法

　　美国哈佛企业管理丛书编篡委员会对房地产营销策划作了如下总结:

　　第一，房地产营销策划是在现实所提供的条件的基础上针对房地产公司所开发的项目和产品进行的谋划。

　　第二，房地产营销策划具有明确的目的性，即如何将房地产公司所开发的项目和产品最大程度满足市场需求，从而更好地运作项目，赚取更大利润。

　　第三，房地产营销策划可以比较与选择方案。

　　第四，房地产营销策划是按特定程序运作的系统工作。

　　房地产营销策划的方法主要有两种:一种是房地产开发公司所开发的房地产项目全程策划法，即从开发商获得土地使用权、市场调查、消费者行为心理分析直到物业管理全过程的策划，即谋划和决策某个项目是否该上马和该开发什么产品的过程。另一种则是具体针对某个房地产项目产品所开展的市场调查、依据市场调查做出最佳销售方案的过程。

　　三．成都房地产市场分析

　　3．1成都市房地产市场的基本势态

　　3．1．1成都住宅建设持续增长

　　近年来，成都市房地产开发投资出现了持续增长的良好势头。20xx年成都市完成房地产开发投资414.21亿元，比20xx年增长17.2%；20xx年，全市完成房地产开发投资714.8亿元，同期增长17.1%;房地产完成的投资量和增幅在全国15个副省级城市中名列第二，房地产开发投资和住房消费拉动成都市GDP增长达4.1个百分点。商品住宅建设的投资比重逐年上升，使房地产投资结构得到了持续优化。20xx年全市完成商品住房投资314亿元，占房地产开发投资的比重进一步上升到71%。经过多年的努力，全市人均居住面积己经由1978年的3.14平方米增加到20xx年的18平方米，高于全国平均水平。成都人基本实现每人一间房。

　　3．1．2成都住宅建设与城市发展方向同步

　　迈入新世纪，成都市的住宅建设与城市总体布局、与向东向南的发展规划趋向逐步靠拢。市郊低廉的地价和良好的自然环境，“五路一桥”等基础设施的建设，东郊工业区结构大调整以及城市向东向南发展战略实施，促进了房地产开发合理布局。城东锦江区、成华区的房地产投资逐渐回暖，并引发了一股房地产郊区开发热潮。20xx年，成都14个郊区(市)县共投资70.64亿元，施工面积增幅达39%。

　　3．1．3成都房地产市场持续活跃

　　随着城镇住房体制改革的不断深入，通过政策拉动、房改带动、金融助动、市场启动等措施的积极开展，成都市居民个人购房呈现不断上升的态势，房地产交易市场日趋活跃。在城镇居民人均生活消费结构中，居住消费所占的比重从1990年的0.8%上升到20xx年的24.97%，个人购房己成为商品房销售的主体，老百姓自己已经成为成都市住房消费的主体，住房消费水平也从单纯追求房屋居住面积满足基本生活需求发展到数量、质量并重的高层次消费阶段。成都商品房销售规模稳步扩大。

　　另外，随着三环路、绕城高速公路通车以及对城市周边地区辐射的增强，成都近郊的房价大幅上涨，20xx年成都房地产市场空前繁荣，城镇居民用于居住的支出位居西部大中城市首位，紧追沿海发达城市。同时，居民的家庭设备用品及服务支出在全国大中城市中位居第10位，并高出35个大城市平均水平元。近年来，成都房地产市场持续活跃，政府组织的房地产交易会，极大地凝聚了市场人气，掀起了商品房的销售热潮。

　　四．案例分析——成都市H房地产企业营销策划

　　根据科特勒的定义，产品是指能够提供给市场以满足需要和欲望的任何东西。房地产产品是由核心产品、形式产品和附加产品所组成的立体复合体。H房地产公司的核心产品层次是指房地产产品为消费者所提供的最基本的效用和利益，是从使用价值角度对房地产产品概念的理解。消费者购买某种房地产产品的目的并非是为了拥有该产品实体，而是为了获得满足自身某种需要的效用和利益，即为了提高自己的生活质量，更方便、更舒适的进行工作和生活，满足自己的家庭感、安全感和成就感。H房地产公司的营销管理者的任务，就是从满足消费者的需求出发，揭示消费者购买每一房地产产品的真正目的。H房地产公司的形式产品层次是核心产品层次的外在表现形式，是消费者选购房地产产品的直观依据，一般表现为房地产产品的质量、地段、用途、套型、面积、朝向、楼层、外墙装饰、品牌以及周围设施等特征。附加产品层次又称延仲产品层次，它是消费者通过房地产产品的购买和使用所得到的附加服务以及附加利益的总和，它表现为H房地产公司的商品房在销售过程中的信息咨询，产品说明，按揭保证、装修，代为租赁以及物业管理等。H产品的构成层次如图所示。

　　H房地产公司住宅的营销，不仅仅销售单独的房地产有形产品，同时向顾客提供其核心需求及附加的服务，即将核心产品转变为形式产品，并在此基础附加多种利益，客户购买的是一个整体房地产产品系统。因此，H房地产公司的开发过程中从小区的规划设计到每户的户型结构，从建筑物的外观式样到房屋的建筑质量，从业务人员的销售服务到业主入住后的物业管理，都进行了充分的策划和准备，以适应市场的发展变化和消费者的需求，从而赢得顾客和占有市场，取得持续的竞争优势。

　　4．1成都市H房地产企业市场定位分析

　　市场定位是指企业根据目标市场上同类产品竞争状况，针对顾客对该类产品某些特征或属性的重视程度，为木企业产品塑造有力的、与众不同的鲜明个性，并将其形象生动地传递给顾客，以求得顾客的认同。

　　根据周边楼盘及市场调查，结合H房地产企业周边区域竞争对手的情况，在分析项目自身资源的基础上，充分挖掘项目的核心竞争优势，通过制定完整的舒适生活体系，充分将项目侣导的“法式尊邸，人文世家”讯速在市场上传播，使H房地产企业与其他企业的项目区分开来，让顾客明显感觉和认识到这种差别，并在顾客心目中占有特殊的位置，从而最终得到市场的认可。

　　国际风尚，舒适生活，代表着一种高性价比的产品，同时，又是很多人可以轻松拥有的生活享受，具有较强的市场吸引力。木项目的目标就是打造成为成都中高档楼盘的典范，成为成都市同类产品市场中的表率，以其优越的性价比，赢得消费者的一致追捧。

　　最后，H房地产企业的市场定位是:成都市中高档住宅市场的领导者，具有国际时尚的绿色家园。

　　4．2成都市H房地产企业定价策划

　　从房地产产品的消费行为来看，“开发商看单价，顾客看总价”。所以，H房地产企业的定价策略要结合以下策略视情况而综合运用。

　　1．总体定价策略

　　从房地产企业定价的主要目的来看，房地产企业总体的定价策略一般可分为低价策略、高价策略、中价策略三种。每种定位策略各有不同的定价依据。

　　（1)低价策略

　　采用低价策略，一般以提高市场占有率为其主要目标，而营销利润往往为次要目标。该策略适宜实力雄厚的公司进入新的市场。

　　（2)高价策略

　　采用高价策略的主要目的是在短时间内赚取暴利，而市场销量与市场占有率可能无法同时提高，现实中高价策略公司需谨慎使用。

　　（3)中价策略

　　这种策略适用于房地产市场状况较为稳定的区域内的楼盘销售，房地产企业希望在现有的市场状况下保持其市场占有率。

　　2．过程定价策略

　　房地产销售全过程是指开发的楼盘或小区从预售开始到售完为止的全过程。在实际营销中，市场营销环境可能相当复杂，房地产企业往往需要在确定总体定价策略后，根据实际情况确定其销售全过程的定价策略。营销过程定价策略一般有以下几种:

　　（1)低开高走定价策略

　　低开高走定价策略就是随施土建筑物的成形和不断接近竣土，根据销售进展情况，每到一个调价时点，按预先确定的幅度调高一次售价的策略，也就是价格有计划定期提高的定价策略。大多数开发商都采取低开高走的定价策略。

　　（2)高开低走定价策略

　　这种定价策略类似“吸脂定价策略”，正如将一锅牛奶中的油脂(精华)部分一一撇走的做法一样，其目的是开发商在新的开发楼盘上市初期，以高价开盘销售，迅速从市场上取得丰厚的营销利润，然后降价销售，力求尽快投资收回。

　　（3)稳定的价格策略

　　这种价格策略是指整个营销期间，楼盘的售价始终保持相对稳定，既不大幅提价，也不大幅降价。

　　根据H房地产公司以往的销售经验表明，前期低价入市，促进轰动性的销售效果，然后分批加推单位，逐步提升售价，是销售过程中实现利润最大化的稳健而又切合实际的方式。因此H房地产企业一期项目继续沿用此策略，便于在总体销售速度和销售价格之间取得最佳的平衡。

　　3．时点定价策略

　　时点和折让定价策略，即以销售价格为基准，根据不同的销售情况适当调整各出售单位价格的策略，先根据建造好的商品房定出一个基本价格，然后再以各种折扣和折让来刺激中间商或客户，以促进销售。在H房地产企业的销售过程中，可给予以下几种折扣方式。

　　①在双休日与法定假期给予额外99折优惠。

　　②在开盘和房交会期间给予额外99折优惠。

　　③一次性付款给予98折优惠，首期三成给予99折优惠。

　　4．3成都市H房地产企业广告策划

　　1．项目导入期广告促销

　　H房地产企业一期项目的导入期，即开盘前期。在此阶段广告的内容是通知性的，广告的运作应努力在短时间内将产品概念灌输到目标消费者的头脑中，让产品在消费者的心里建立正面的形象，激发其购买欲望。H房地产企业产品牌宣传H房地产企业优秀的楼盘品质、园林式社区生活方式、法兰西国际时尚生活方式等。产品、品牌、文化概念的传递都要在这一段时间达到显著的效果，以求在目标消费群体心目中建立H房地产企业国际风尚社区的园区形象，使目标受众对项目有较为全面的了解，对项目的带来的生活产生向往，以产生购买欲望，对于房地产产品，百万元的广告费用一次投入比分十次投入效果要明显得多，大幅宣传带来的规模效应对房地产销售是十分显著的。因此，对于导入期的广告投入应是全部销售过程的广告投入中最重要的部分，以求达到广告宣传量的饱和。

　　2．项目成长期，即项目的开盘期

　　在这一阶段广告的内容是劝说性的，广告促销应强化H房地产企业的市场定位与确立产品品牌个性，确定产品在目标消费者心中的心理定位，以便在高速成长阶段占据有利位置。

　　在这一阶段的广告，应侧重于高品质国际时尚生活与H房地产企业一期的对接。

　　由于第一阶段广告实施中的国际时尚生活方式的侣导在目标消费群体中已产生共鸣，他们对于这种生活方式的追求也日渐强烈，在成长期，将H房地产企业与其心目中理想生活相呼应，以求实现销售开盘的理想预期。

　　电视广告对于完成上述对接可达到理想的效果。以及揭示H房地产企业成为“国际自由人的家”的远景生活。从而，带了目标客户的尊崇感受和向往，并与其它竞争品牌有效差异化，形成H房地产企业的国际风尚品牌资产。值得注意的是:由于现代生活节奏加快，许多成功的商务人士可能要到晚上十点以后才有时间看电视，所以，将电视广告安排在较晚的时间段可能效果更好，那个时段的广告收费也相对便宜一些。

　　这种广告宣传片也可用于楼宇视频系统的播放。此外，报纸广告、电波传送等媒体的广告实施，也可对这一阶段项目的销售起到良好的促进作用。

　　3．项目成熟期广告促销

　　项目经历了开盘期后，销售进入较为平稳的成熟期。在这一阶段，广告的内容是以提醒广大消费者注意本案产品为主要目标，对产品的品质强化是广告推广的重点。就本项目而言，在这一阶段，项目的建设已近完成，已购房的消费者同持币待购的消费者对项目的进展都十分关注。将项目的建设情况及时的向消费者传递，同时让他们看到项目实施过程中对公司之前的承诺的履行，这是H房地产企业项目最好的销售卖点。

　　因此，在这一段的广告运作中应侧重于项目承诺与项目实施的对接。“电视购房”是这一阶段广告宣传的理想媒介。计划购房的精英人士对房地产类节目通常都会有所关注，这些栏目的节目制作要结合项目实况，则会使购房者更有信心和安全感。耳听为虚，眼见为实。将楼盘实景展现在消费者的而前，将老客户的居住生活展现在目标群体而前，对他们是最好的吸引。

　　4．项目衰退期广告促销

　　当项目进入衰退期，即尾盘期后，应对项目的销售工作做总结。此时不宜花太多的资金投放在广告上，所作的少量广告也应是围绕在企业形象和品牌上下功夫，理想的销售业绩，购房者的满意和业主的忠诚，这些都是对H房地产企业项目尾盘最好的推广，同时，这些也将成为企业品牌的有效验证，为企业下一次的开发项目奠定基础。

　　五．结论

　　房地产市场营销已从过去的“消费者请注意”的模式转变为“请注意消费者”的模式，房地产公司所做的任何调整都应有利于更好地服务消费者，向消费者提供高附加值的产品，提高消费者和市场营销的调研质量，同时要重视消费者的行为研究。任何组织都是在一定环境中从事活动的，环境的特点及其变化趋势必然会影响组织活动的方向，内容及方式的选择。而对日益激烈的竞争，开发商们必须进行经营理念的调整，对房地产营销进行深层次调整和整合策划，这是房地产企业决胜未来市场的关键因素之一。

　　成都H房地产公司对房地产公司项目进行营销策划，要做中国有竞争实力的公司就要以客户需求为导向，以市场为龙头，以策划工作牵头引导其他工作，实现从产品型向服务型企业转化，从资源优势企业向能力优势型企业的转型。

　　本文在对H房地产公司项目的市场营销策划研究的写作中，结合该公司的客观实际，确定市场定位，最后制定了产品策划、价格策划、广告策划等一系列的房地产项目营销策划。运用理论和实践相结合的方法，对H房地产公司项目的营销策划作了较深入的研究。

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