(集合)商业策划
商业策划 篇1
随着住宅限购令和新国五条在全国范围的蔓延，其已对投资性需求产生了明显的挤出效应。部分资金已陆续抽离住宅市场，流入商业地产，致使短期内非住宅产品销售量出现明显增长。与住宅销售消化相反的是，20xx年写字楼销售同比增加13%。与此同时，特别在20xx年3月限购令严格执行后，四大城市（北京、上海、深圳、广州）商品房销售面积中的写字楼占比已从15%上升至20%。 20xx年，四大城市一、二手写字楼销售面积约为360万平方米，与20xx年同期相比增加13%，与20xx年下半年相比下滑5%。而20xx年四大城市一、二手住宅的销售面积为3353万平方米，同比减少13%，与20xx年下半年相比下降28%。 受投资气氛逐步增强、写字楼成交量稳中有升的影响，20xx年，深圳、广州、成都、杭州的样本甲级写字楼均价分别为50161、25715、15819、37339元/平方米，半年累积涨幅分别达到24%、18%、7%、8%。其中深圳的中心西区商圈、广州的天河北商圈、成都的人民南路商圈、杭州的黄龙商圈分别为各自城市价格上涨最为显著的区域，涨幅分别达到27%、31%、7%、16%。
在商办用地供应方面，从20xx年到20xx年，北京、上海、成都的商办用地供应出现了逐年大幅增加的现象，这些新增的土地供应将在最近几年逐步进入商办物业市场，短期内必将对写字楼市场的供求结构产生明显的冲击。反观广州、深圳、杭州的商办用地供应，基本呈现较为合理的水平。
预计在限购令退出之前，商业地产的`政策利好因素仍将存在。在房地产调控政策趋于“常态化”和保障房大力建设的背景下，中国的房地产行业新的突破和转型势在必行。商业地产是房地产转型和突破的一个重要方向。
未来，商业的集中是必然趋势，无论是一线还是二线、三线城市，集中式的商业必然是主流。随着二三线城市化进程的加快以及一线城市向二三线城市的产业转移将会使得二三线城市对于商业地产的需求大大增加。根据仲量联行发布的最新研究报告预计，到20xx年，一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，这预示着今后10年里二、三线城市蕴含着巨大商机
一、 广告市场分析 项目分析：
由浙江义乌中远投资有限公司投资兴建，由该公司全资子公司山东兴隆置业有限公司开发建设的鲁中?义乌国际商贸城，系20xx年度淄博市重大建设工程、沂源县招商引资重点项目。项目规模宏伟，占地约240亩，总投资8亿元人民币。建设义乌小商品批发城、百货主力店、大型超市、家居建材城、农贸市场，配套星级酒店、电影院、餐饮等项目，建筑面积30万平方米，设计停车位1900个，为沂源县首席城市综合体项目。商业综合体，是当今商业模式的最高形态，随着城市的不断发展，商业区位的不可代替性和唯一性使得其投资价值独一无二。
商业策划 篇2
一、背景
***手机在徐州市场已经销售两年多了。在两年中***手机在徐州市场中，一直没有没有进入市场的领先位置。***手机品牌在徐州市场的'认知度还不是很高。学生是目前手机市场中的重要消费群体之一。在07年新生入学之际，面向4000多名新生，和近万名大二大三学生搞此次活动可以起到宣传品牌培养消费群体。
二、活动目的
推广***达手机品牌，培养消费群体
三、主题
万千娱乐，一步到达----***移动电话
四、时间
20xx年九月六日---九月七日
五、徐州**学院东大门
六、活动流程
1、所需物料：
物料名称
数量
到位时间
负责人
帐篷
2、活动共需四人
指挥：**（活动安排及问卷调查）
副指挥：***（现场介绍品牌和机器功能）
工作人员：两人（发海报）
3、9月6日和7日
8点————8点30搭帐篷、装展台、摆机模等
8点30————12点30现场发单页、介绍
12点30———1点轮换吃饭
1点—————6点现场发单页、介绍
问卷调查间歇进行
七、预算
横幅制作费50元
喷绘制作费50元
城管费50元含横幅悬挂
复印费10元
合计160元
商业策划 篇3
电子科技大学成都学院经管系举办第五届商业策划书大赛，我们的目的是为了调动同学们学习的积极性，理论与实践相结合。促进学生对社会和企业实际运作的感知和了解，激发和促进学生自主创业能力的提高（把创业作为新的就业出路，或积累经验的过程），熟练掌握商业计划书的撰写，能够进行商业活动策划，完善其商业计划及发展思路，激励同学们的创业热情、开拓创新精神，希望同学们踊跃参与。
大赛竞赛章程
一、参赛方式
1、电子科技大学成都学院的同学都可申报作品参赛，大赛必须以团队的形式参加，参赛团队至少由3名同学组成（不超过5人），可以跨系、跨专业、跨年级、本专科学生相互搭配组队。
2、电子科技大学成都学院第五届商业计划书大赛于XX年3月25日正式开始进行宣传。本届大赛分初赛，复赛，决赛三个阶段，为保证参赛作品的质量，初赛将设置20%左右的淘汰率，通过初赛评审的作品将由评委评审给出指导意见，参赛队进一步修改完善作品，参与复赛评审（具体参见大赛具体日程安排）。在XX年5 月中旬的`复赛阶段评选出排名前20的作品，其中排名前10位的团队进入决赛，排名11-20位的团队获得优胜奖。决赛阶段10支团队参加决赛现场答辩，产生一等奖1名，二等奖2名，三等奖3名，优秀奖4名。
3、团队的负责人填写“电子科技大学成都学院第五届商业计划书大赛项目申报表”，并和团队其他成员需填写“团队队员基本情况表”。按照大赛总体流程安排，及时提交报名表和参赛作品。请在4月10日前把项目申报表（文本版+电子版）提交至报名处。相应的电子材料报名表请发至大赛组委会邮箱:jingguanxuexi@sina.cn。
4、大赛组委会将组织评委对参赛作品进行认真评审，组委会将定期反馈评审意见，参赛团队可根据评审意见自愿对作品进行修改。初赛作品提交截至时间为：4月22日（参见大赛具体日程安排）。
5、参赛团队对商业计划作进一步丰富和充实，并于XX年5月中旬将详细而完整的商业计划书提交至大赛组委会，组委会将组织评委对作品认真评审，评选出10支参赛团队参加决赛。
6、决赛以现场公开答辩形式举行，评委当场为各小组的现场答辩打分，给出决赛成绩，并结合复赛评分结果，得出大赛总成绩，排定名次（复赛成绩占20%，决赛答辩成绩占80%），评选出一等奖1名，二等奖2名，三等奖3名，优胜奖奖4名。
二、大赛进程
大赛分三个阶段进行
第一阶段 初赛
初赛参赛作品均要求为一份简要但完整的商业计划书，可不包括详细市场调查数据，财务数据等。大赛于XX年4月2日启动，提交作品时间为：4月22日（参见大赛具体日程安排）。各轮评审结束后反馈评审意见，评选出20支参赛团队，评选出的队伍可参考评审意见进行作品修改完善并参加复赛。
第二阶段 复赛
复赛参赛作品要求为一份详细而完整的商业计划书，一般应当包括概要、公司、产品/服务、市尝竞争、营销/经营、财务分析、组织、回报/退出、可行性综合分析等内容，可包括图形，表格，调查问卷附件等。XX年五月中旬提交复赛作品。经评委打分，按得分高低，评出决赛作品。每份作品给出评委评语。其中10个参赛团队进入决赛，剩余10支队伍获得优胜奖。
第三阶段 决赛
XX年5月下旬左右决赛。由进入决赛的10个参赛团队参加答辩。
由电子科技大学成都学院的老师，校外知名人士组成评委会。每个参加决赛的小组利用10分钟阐述自己的商业计划，另有10分钟，由评委提问，参赛团队回答提问。
评委当场为各小组的现场答辩打分，给出决赛答辩成绩，并结合复赛评分结果，得出大赛总成绩，排定名次（其中复赛成绩占20%，决赛答辩成绩占80%）。现场公布大赛总成绩并为获奖团队颁奖。
大赛日程安排（具体日期遵照大赛组委会通知）
时间
大赛进程
XX年3月25日
3月25日正式开始大赛宣传工作
3月25日至4月1日
报名
4月2日
大赛启动仪式以及培训
4月22日
初赛作品回收
初赛评审
5月中旬
统计评审结果，并公布成绩，反馈评审意见
参赛团队抓紧时间进行市场调研，完成复赛作品
提交复赛作品，送评委评审
统计复赛评审结果，并公布分数，反馈评审意见
决赛阶段，创业团队针对评委反馈意见对作品进行最后修改
五月下旬
提交决赛作品及相关资料
决赛答辩暨颁奖典礼
大赛流程示意图（具体日期遵照大赛组委会通知）
3月25日 大赛开始宣传
初赛
4月10日前组队并提交项目申报表
XX年4月22日提交初赛作品及打印版
评审 分数统计 公布结果
反馈评委意见
团队市场调查，进行修改
复 赛
5月中旬提交复赛作品和报名表
选出
参加
决赛
团队
决 赛
XX年5月下旬
参赛作品，报名表，团队成员基本情况表都需要提交电子版
三、评审方法
委以参赛选手在征稿期限内提交的书面作品为准，按组委会和评委会制定的评分标准对作品量化评分。对于学生自行开发或参与开发的项目，大赛评分标准中设有适当的加分机制。
每件符合报名要求的作品均由数名评委分别评分，各评委所给的分数之和，即为该作品的最后得分。初赛评审侧重于问题发现及对参赛团队的指导，注重评审意见的收集反馈
参加复赛的团队经过培训和实践支持，整理、充实、完善初赛作品，提交复赛作品。由电子科技大学的专家、学院的老师以及校外企业家组成评审委员会进行书面评比，成绩前10名的参赛团队进入终审答辩，最终评出各级奖项。
参赛团队可自行选题，牵涉到技术方面要求，可以从校内以及校外的相关研究机构的研究成果中挑选合适的项目进行商业计划设计，但要求参赛团队自行解决知识产权问题。
四、大赛奖项设置
奖 项
一等奖800×1=800
二等奖500×2=1000
三等奖300×3=900
优秀奖200×4=800
总计3500元
所有获奖者奖金全部由电子科技大学成都学院经济与管理工程系提供。进入复赛团队均将获得由主办单位颁发的获奖证书。
五、大赛注意事项
1、参赛作品当中不允许出现参赛队员的姓名，如需提及，请使用“甲、乙、丙、丁”或“a、b、c、d”等符号代替。
2、提交报名表后请在规定时间内（见大赛进程）将初赛作品（一份）交至大赛组委会。注意先报名后参赛，先提交项目申报表，后提交参赛作品。
3、报名表请填写清晰，联系方式应有效、常用。（手机和寝室电话等常用联系方式变更请及时通知大赛组委会）。
4、除非特殊情况，每阶段比赛期间不应有人员变动。日后有关文件（如获奖证书等）以报名表登记的人员及其姓名为准。
5、如参赛团队出现违规（如抄袭等）行为将被视为故意作弊，组委会将取消其继续参加比赛和评奖的资格。
6、所有参赛的商业计划书要求有文字版和电子版两种文本形式，初赛字数在8000字左右，复赛在15-30页之内。格式具体要求：
1）字型：大标题用二号黑体, 中标题用三号黑体, 小标题用三号楷体, 正文用小四宋体。段落间距为固定值，20磅。
2）纸型：统一用a4纸，左侧装订。
3）页边距：上2.6cm、下2.6cm、左3.0cm、右2.0cm。
4）结构层次序数：“一”、“（一）”、“1”、“（1）”。
主办单位：经济与管理工程系
承办单位：经济与管理工程系分团委学生会学习部
商业策划 篇4
前言
XX广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达2万平方米，拥有大小店面房120个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，一期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。据调查，一期商街的65家店铺中，目前出租率仅为52。3%，有近一半的店铺闲置待租；已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出租产生了不利影响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威胁。
因此，我们必须采取有效手段，炒热XX一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动XX二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对XX一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。
一、背景分析
XX一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”？在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，XX一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。
(一)、商街设计“先天不足”
1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼XX街、XX路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。
2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。
3、内外街连接通道商用功能缺失。XX街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，XX一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街；一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。
4、XX街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。
(二)、商街策划“后天失调”
1、XX广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。XX广场商业街最早定位是“XX街”(很好)，后来又定位于“XXX”(很好，只是推广很费力)，如今准备冠以“XX广场步行街”(老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。
2、XX广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象XXX路、XXX广场、XXX步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，XX广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。
3、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营XX广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。XX广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。
二、商街定位
XX广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：
1、街名：XX广场时尚丽人街
2、概念：XX广场————XX街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的XXX。
3、广告语：XX广场/时尚丽人街————与XX相约，与XX同行
4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐
5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。
6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。
7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。
三、招商策划
XX广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入手：
(一)、发布招商公告
我们计划于4月中旬在《XX晚报》、XX电视台发布招商公告，突出介绍XX广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。
(二)、举办招商信息发布会
该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的XX饭店举行，出席的商户为XX及周边城市的时尚品牌经销商，以及XX国贸市场有意入驻XX广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将发布的主要信息是：
1、XX广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望；
2、XXXXX街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。
(三)、整合店铺资源
XX一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)？举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前，须由XX房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。
为了使XX一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。
对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。
(四)、有关租金政策
XX一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的'商户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必须做好两项重要工作：第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明XX一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，XX一期店铺比较合适的租金是：
1、内街店铺：租金600～700元/m2/年(经测算，内街店铺平均售价8500元，平均面积110m2，购房投资额约94万元，购房贷款利率按4。7%计算，年利息为4。4万元。
如该类店铺以600～700元/m2/年租金计算，年收益为6。6～7。7万元，剔除利息后的收益2。2～3。3万元。这样的租金对商户来说，在目前情况下尚有吸引力，易于接受。)
2、外街店铺：租金800-900元/m2/年(经测算，外街店铺平均售价12500元，平均面积200m2，购房投资约250万元，购房贷款利率按4。7%计算，年利息为儿75万元。
如该类店铺以800～900元/m2/年租金计算，年收益为16～18万元，剔除利息后的收益4。25～6。25万元。这样的租金对商户来说，目前情况下尚易于接受。)
(五)、商户入驻优惠措施
为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：
第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌宣传；
第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动；
第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取；
第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予XX广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。
四、商业氛围营造
(1)、商街指示识别系统布置(详见XX广告公司设计效果图)
(2)、设计制作广场、内街雕塑作品(参见XXX步行街雕塑照片)，以增添XX广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。
(3)、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能。
(4)、邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场、活跃气氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活动频繁，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传XX广场。
(5)、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办《XX风韵》优秀摄影作品广场展示活动，用文化手段提升XX广场的时尚品位。
(6)、5月份起，争取举办几次《XX之夏》广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高XX广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。
五、商街硬件改造建议
1、XX北广场实施改造，以适合举办大型活动。
2、XX一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。
3、临XX街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。
4、内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。
5、XX一期南侧花圃争取拆除，最好建造一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。
上述方案，经董事长批准后组织实施。
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