物业小区管理方案

时间:2025-02-19 10:08:26 方案 我要投稿

物业小区管理方案

  为了确保事情或工作能无误进行,常常要根据具体情况预先制定方案,方案是解决一个问题或者一项工程,一个课题的详细过程。那么方案应该怎么制定才合适呢?下面是小编整理的物业小区管理方案,欢迎大家借鉴与参考,希望对大家有所帮助。

物业小区管理方案

物业小区管理方案1

  为了规范小区内部管理,给广大业主提供一个“整洁、文明、安全、舒适”的居住环境,全力将xx华庭推上中山市物业管理优秀住宅小区行列,树立小区良好形象,促进小区物业保值升值,现拟定以下争创“示范”实施方案。

  开展实施工作分以下4个阶段:

  申报准备阶段→宣传阶段→工作落实阶段→迎检阶段(结束)。

  一、申报准备阶段

  1、根据上级主管部门要求,准备好各种送审材料,包括:小区建设工程规划许可证及规划验收文件;建设主管部门或质量部门出具的工程验收文件;上一年度物业公司财务报表;物业公司营业执照和业主委员会成立证明文件;经规划部门批准的项目总平面图;小区外观形象的照片若干张。

  2、填写《管理单位自评概述》,并将达标申报表上交中山市建设局和中山市房地产协会。以上工作要求在20xx年8月5日前完成,由物业总部xx总监负责,xx小姐配合。

  3、成立xx华庭创建中山市物业管理示范住宅小区领导工作小组,具体成员为:

  组长:xx(物业总监)

  副组长:xx(管理处经理)

  组员:xx(管理处主任)、xx(安全服务部主任)、xx(总监助理);

  4、领导小组下设5个专业小组

  第一组:基础管理组

  组长:xx组员:xx、xxx、xx;

  第二组:清洁服务组

  组长:xx组员:xx、xxx;

  第三组:绿化服务组

  组长:xx组员:xx、xxx

  第四组:设备维修服务组

  组长:xxx组员:xxx、xx

  第五组:安全服务组

  组长:xxx组员:xxx、xxx、xxx、xxx

  组织的`成立和组别的分工,于20xx年8月18日前明确落实。

  二、宣传阶段

  1、明确创建工作目的,内部下发通知,全体总动员,统一思想认识,倡议广大员工积极参与;

  2、发动广大业主积极配合,在各大堂张贴宣传通知,在各明显部位宣传横幅标语,营造活动气氛;

  以上工作要求在20xx年8月20日前完成,由xx负责,xxx、xx、xx配合。

物业小区管理方案2

  我们在为业主提供服务的时候,始终要坚持以人为本、服务至上的理念,服务的内容与方式始终以业主为中心;以满足老旧小区业主的需求为目标;以业主的满意为公司的最高追求;在服务过程中不断调整服务方式与模式,以达到业主的要求。

  一、管理思路

  根据老旧小区的特点和物业管理需求分析,我们提出以下管理思路:

  1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验,我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上,实现低消费投资,高价值体现,将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构,管理操作人员配置齐全,办公场所干净有序。

  2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务,我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的.系列标准,针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每季度要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。

  3、由于老旧小区的管理弊端,消防安全及安全保卫工作尤其重要,小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行巡逻;能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理,引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发后及时采取相应措施。老旧小区对于消防安全工作要求极高,我公司将安排具有消防工作经验的保安人员,以退伍军人为主,兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户,以做到真正的小区就是家,爱岗如爱家,实行24小时执勤,为业主提供安全、温馨的生活环境。

  4、老旧小区物业管理面积大小不一,我公司物业管理人员全部持证上岗,管理制度齐全,责任明确。账务清晰,管理服务人员24小时服务,服务热情,行为规范。

  5、针对老旧小区物业管理,我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况(至少每季度公布一次);在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同,明确双方权利义务关系的,服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,有在显著位置公示服务项目与收费标准。

  6、针对老旧小区具体情况,采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上,采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户,实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题,提高员工的爱岗热情,真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。

  7、我公司将联合社区居委会等有关部门,在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动,推动精神文明的发展,形成良好的社区文化。

  8、我公司定期安排老旧小区的员工参加培训和学习,不断提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常;供水、供电、供气等设备使用正常;规范活动场所,机动车、非机动车停车场,机动车停放、行驶等的标志。保证车辆运行畅通,停放有序,并做好防盗工作。

  9、针对老旧小区绿化管理,制定绿化管理方案,对覆盖率达15%以上的绿地进行专业养护,保证花草树木管理养护得当,按季节治病虫害,每月保持植物浇水,施肥,喷药杀虫,除杂草,修剪等养护工作,保证植物生长良好,形成较好的植物景观。

  10、老旧小区保洁管理,我们将所有栋楼逐一分解,包干落实到各工作人员,全面实行“自家的孩子自家抱”,各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作,包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告,同时,监督其他楼栋责任人的工作,做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理,每天清运,公共场所定期清扫保洁,保持整洁干净。根据每个小区实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。

  11、由于老旧小区设备设施老旧,设备设施管理维护十分重要,必须迅速全面熟悉设备特性,掌握运行规律;在正式运行后,要确保公共设施,公用设备定期维护,水、电、气24小时报修值班,接到报修电话10分中到场,急修半天内完成。

物业小区管理方案3

  为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》,进一步规范物业管理活动,切实维护业主和物业管理企业的合法权益,努力提高物业管理水平,根据《物业管理条例》及有关法律、法规, 结合我市物业管理工作实际,特制定本方案:

  一、指导思想

  以国家《物业管理条例》为依据,以沈阳市城市管理工作会议精神为指导,以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点,以规范管理、提高物业服务水平为宗旨,进一步加强居民小区物业管理工作,推动我市物业管理健康发展。

  二、目标和范围

  (一)目标:

  1、有效解决开发遗留问题,年底前整改率达到90%;对存在工程质量问题的房屋要及时维修,维修及时率达到90%。

  2、新建住宅小区推行招投标率达到100%;20xx年新进入市场的楼盘,在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

  3、凡从事物业管理活动的企业,要100%取得《物业企业资质证书》。

  4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训,物业企业经理持证率达到100%,并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

  5、大力推行物业管理,年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。

  6、加强业主自治自律行为,具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。

  (二)范围:对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果,进行清理整顿,进一步规范物业管理行为。

  三、工作内容

  (一)完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章,结合我市物业管理实际情况,通过调研,同时借鉴国内先进城市取得的成功经验,尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》,依法加强我市物业管理活动的监督管理。

  (二)全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任,按照规划设计和施工标准,对住宅小区存在的问题从新进行完善,建委、规划、房产等相关部门,按照各部门职责,落实到责任单位,做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区,逐个建立整改档案,制定整改措施,整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修,年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人,维修及时率确保在90%以上。同时,有关部门要抓紧制定相应的规定和措施,明确住宅区的交付使用制度,杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

  (三)加大对物业市场的监管力度,规范物业管理行为。

  一是加强物业管理招投标的监督和指导,全面推行前期物业管理招投标机制,创造公平、公正的竞争环境,促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》,及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度,建筑面积在5万平方米以上的(含5万平方米)的新建住宅区,必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业,建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县(市)房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时,鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且,及时签订《(前期)物业服务合同》和《业主(临时)公约》,对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

  二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业,要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》,并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定,按物业管理企业取得资质等级,承接物业管理项目。同时,加强物业管理企业的年检和资质评定,出现违规违诺等行为的要予以警告,限期整改,情节严重的取消其物业管理资质。

  三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训,提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制,监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况,对物业管理企业和物业管理项目经理,实行实名诚信考评制度,如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象,依据情节的严重程度,扣除相应的分数,年终进行综合考评,考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件,报房产行政主管部门,并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务,提高管理服务水平。同时,加强对物业管理从业人员的培训,与建设部培训中心联合,继续对我市物业管理从业人员进行培训,达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理(物业管理处主任)进行培训,在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上,市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度,经过实务操作培训,考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》,不合格的取消其上岗资格。

  四是规范业主大会和业主委员会,积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件,结合我市实际,争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》,明确各部门职责,充分调动街道、社区的积极性,依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会,使这项关系到群众利益、社区稳定的工作,更具规范性、操作性。引导业主大会,在充分尊重全体业主意愿的基础上,按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为,促进业主自律和民主决策,切实维护自身的合法权益。

  (四)建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区,要明确由物业管理企业实行专业化管理,争取年底前物业化率达到100%;对于尚不具备物业管理条件的住宅区,要确定管理单位,实行专项服务,待具备条件后,推行物业管理。逐步形成以社区为主,专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任,为物业管理创造良好的环境。

  (五)采取多种形式,加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案,分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件,引起社会各界物业管理的.重视,让广大业主不断了解物业管理的政策法规,引导全社会树立正确的消费观念,促进社会的和谐。

  三、组织领导

  为使这项工作落到实处,市政府成立领导小组。

  组长:邢凯

  副组长:王铁

  成员单位:市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。

  领导小组办公室设在市房产局,负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构,抓好具体的组织实施。

  四、职责分工

  规范物业管理工作是一项系统工程,要坚持“条块结合、区域负责”的原则,市领导小组全面负责此项工作的监督、指导;市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查;各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施;各相关部门按照职责分工,密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工,落实责任,相互配合,加强检查验收,切实提高我市的物业管理水平。

  市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门,具体负责全市物业管理工作的指导、监督,并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作,如:物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。

  市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时,要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施,以方便后期的物业管理工作;二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收,不按规划建设的住宅小区,不能予以验收,并限期整改;三是对开发建设遗留问题,要制定整改工作方案,积极组织整改,达到合格标准。

  市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作,使物业管理活动更加规范,促进物业管理水平的提高。

  各区政府为物业管理工作的责任主体,要针对目前物业管理工作存在的问题,制定具体的整改工作方案,积极配合市政府相关部门,加大管理力度,认真组织整改,使问题得到及时有效的解决。

  五、实施步骤

  依法加强居民小区物业管理是一项长期工作,为确保完成本方案确定的工作内容,今年要分三个阶段进行实施。

  (一)排查阶段(20xx年5月10日至5月31日)

  由市领导小组牵头,建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合,各区政府组织实施,对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查,并进行登记造册,建立管理档案。

  (二)整改完善阶段(20xx年6月1日至10月31日)

  各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析,查找根源,制定相应的整改措施,报市领导小组审查,审查合格后,方可按责任分工认真组织整改。

  (三)验收阶段(20xx年11月1日至11月15日)

  领导小组成员单位按照工作内容和标准,集中时间,认真组织,对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核,确保达标。

  六、保障措施

  (一)提高认识,明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓,实行“一把手”负责制,层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任,切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。

  (二)密切配合,抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动,密切配合,针对物业管理存在的问题,制定切实可行的整改措施,认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的,有关部门要按照相关规定进行查处,确保全部达标。

  (三)加强宣传,营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》,整顿规范物业管理市场”活动,大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度,使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务,进一步增强参与意识和维权意识,树立正确的消费观念,使物业管理逐步走向良性循环轨道。

  (四)强化管理,巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分,分工负责,强化管理。特别是对存在问题进行整改后,要进一步明确管理单位和管理责任,避免类似问题的再次发生,切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。

物业小区管理方案4

各物业服务企业,业主委员会:

  为认真贯彻落实市委、市政府关于加强“平安温州”建设的有关要求,根据市房管局《关于在全市开展创建“平安物业”活动的实施意见》(温房字〔〕27号)和区平安办、区综治委《温州市鹿城区行业基层平安创建重点工作责任制》、《温州市鹿城区社会治安综

  合治理重点工作责任制》(温鹿综治办〔20xx〕2号)文件的要求,结合温州市鹿城区实际,制订如下创建实施工作方案。

  一、指导思想

  深入学习实践科学发展观,紧紧围绕争创“平安温州市鹿城”的目标,以开展创建“平安物业管理小区(大厦)”活动为载体,增强物业服务企业参与创建的责任感、使命感,进一步完善物业管理小区的安全防范体系,形成物业服务企业、业主、业主委员会、社区密切配合、齐抓共管的创建工作机制,督促物业服务企业贯彻《物业管理条例》等物业管理法规政策,依据物业服务合同约定,进一步规范物业服务行为,履行协助做好小区安全防范工作的义务,筑牢思想防线,提高防范意识,落实防范措施,提高应急处置能力,有效地预防和减少安全事故和违法犯罪活动,促进“平安温州市鹿城”建设深入开展。

  二、创建目标

  通过开展创建活动,使温州市鹿城区物业管理小区(大厦)安全事故、治安和刑事案件等发生率稳中有降,不发生因物业管理措施不到位而导致的有重大影响的恶性事故、案件,力争通过三至五年的努力,全区85%的物业管理小区(大厦)达到新一轮平安创建的'要求。

  三、创建范围

  温州市鹿城区已经实施物业管理的小区(大厦)

  四、创建标准

  1、物业服务单位与街道(乡镇)综治委签订社会治安综合治理责任书并抓好落实;

  2、物业管理小区内必需的管理人员持证上岗率和到位率达100%,履行物业服务合同约定聘用的秩序维护员能满足小区治安防范工作需要;

  3、物业管理小区内按照物业服务合同约定设立固定值班岗和流动巡逻岗,制订巡逻计划,秩序维护员按照计划昼夜巡逻;

  4、物业管理小区有制订日常防范和应急预案,且定期组织开展安全防范知识培训和处置突发事件的实战演练;

  5、在物业管理小区内可能引发人身伤亡事故的部位、场所和公共区域安全防范的重点部位统一设置文明规范、用语简洁的警示标识,告示注意事项,明确禁止事项;

  6、物业服务单位对物业装修装饰的登记备案率达100%,与业主签订室内装修服务协议,组织开展巡查,及时发现和制止违法违规装饰装修行为并报告有关主管部门;

  7、物业管理小区内消防安全设施按规定标准加强维护,并保证能正常使用,各类消防安全隐患及时得到整改;

  8、居民楼二层以下住户的窗户应当采用防攀爬防撬功能的防盗措施,楼栋煤气管道、落水管等易攀爬处全部安装防攀爬装置;

  9、物业管理小区执行公安机关制定的安全技术防范标准和要求,物业服务单位加强对楼宇对讲、电视监控等技防设施的管理并运转正常;

  10、物业管理小区内全年不发生重大恶性刑事、治安案件和重大治安灾害事故,不发生居民入室、单位入室盗窃案件、机动车被盗案件;

  11、业主对物业管理小区治安满意率达到90%以上。

  五、实施步骤

  1、宣传动员阶段(5月)。召开全区物业服务企业落实创建“平安物业管理小区(大厦)活动”工作大会,学习传达上级指示精神,部署创建工作任务,并确定创建示范点。

  2、开展创建阶段(6月-10月)。各物业服务企业积极开展“平安物业管理小区(大厦)活动”创建工作,各房管所联系街道办事处和相关部门做好指导工作,确定考核制度。

  3、企业自查阶段(11月)。各物业服务企业对各自一年来开展创建活动情况进行自查,总结经验教训,提出下步的工作思路,并将书面自查报告报房管部门。

  4、考核评比阶段(12月)。由温州市鹿城房管分局在企业自查乡镇(街道)初评推荐的基础上,会同相关部门对各物业服务企业创建活动情况进行复查考评。

  六、考评方式

  创建活动每年组织一次考评。由物业服务企业申报,各乡镇(街道)初评推荐,最后由区房管部门牵头,会同相关乡镇(街道)、部门共同组织考评验收、表彰,被表彰的小区授予“平安物业管理小区(大厦)”称号并授牌。对因领导不重视、措施不得力而发生重大安全事故的小区,予以一票否决,依据物业管理法规政策进行处罚,直至注销物业服务企业物业管理资质。

  七、创建要求

  (一)统一思想,加强领导。创建“平安物业管理小区(大厦)”是深入开展“平安温州市鹿城”系

  列创建活动之一,是推进新一轮“平安温州市鹿城”建设的重要举措。各物业服务企业要统一思想认识,加强组织领导,认真研究、制订创建活动方案、措施,扎实开展创建活动。温州市鹿城分局决定成立创建“平安物业管理小区(大厦)”活动领导小组,由莫光辉同志担任组长,詹里勋同志担任副组长,成员由刘青山、金涛、周毓雷、林凡、蒋振宇、包巨为组成,领导小组

  下设办公室,办公室设物业修建科,蒋振宇同志兼办公室主任,负责创建活动方案的制定、工作协调和督导。各房管所要成立相应的领导机构和工作机构,确定专人负责,具体抓好创建活动各项任务措施的落实。

  (二)明确责任,强化落实。各物业服务企业要加强与业主、业主委员会、社区居委会的沟通联系,在乡镇(街道)综治部门的统一领导下,协助相关部门共同做好物业管理小区的安全防范工作;各物业服务企业要全面动员,全员参与,健全平安创建责任机制,强化小区安全防范措施和全体员工的安全责任意识。要加强安全检查,建立安全检查制度。对发现的安全隐患要及时整改,防患于未然。物业服务行业协会应当加强对物业服务企业创建活动的指导,督促物业服务企业认真落实创建工作。

  (三)加强宣传,营造氛围。各物业服务企业要加强创建活动宣传,充分利用小区的宣传栏、广播等载体,教育、引导小区业主积极参与,增强自我防范意识。要及时通报创建进展情况,形成齐抓共管的合力。要积极与新闻单位密切配合,主动组织宣传,及时报道好经验、好做法和取得的新成效,在全社会营造良好的创建氛围。

物业小区管理方案5

  一、指导思想

  以科学发展观为指导,以体制机制创新为核心,按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则,强化属地管理职能,理顺物业管理体制,扩大物业管理覆盖面,建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制,不断巩固文明城市创建成果,进一步促进文明社区与和谐宁南建设。

  二、职责任务

  (一)强化属地管理,建立责权明确的工作体系

  按照“重心下移、属地管理”的原则,建立街道物业管理办公室领导下的“两站一中心”物业管理体系,承接市区物业管理部门下放的部分职能,具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作,。

  1.街道物业管理办公室职责

  (1)会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分;负责物业维修资金续筹与使用审核,物业服务质量检查考评,物业管理项目交接监管等。

  (2)指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作,并对业主委员会的备案提出审核意见;负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。

  (3)对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区,在业主大会没有确定管理方式之前,负责组织街道物业服务中心有偿提供物业基本服务。

  (4)协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。

  (5)对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房,或配套用房、设施存在质量问题的,提请有关部门责令开发建设单位整改。

  (6)组织建立辖区物业管理的领导机构。

  2.街道各科室职责

  (1)街道城建科负责研究制定辖区内住宅区物业管理的发展战略,指挥协调领导小组各成员单位搞好住宅区物业管理工作。

  (2)街道财政所负责落实配套资金,按照规定及时拨付补贴款,监督资金使用,参与对社区的年度考核与奖惩评比。

  (3)街道市容卫生管理办公室负责牵头和督促社区及时拆除住宅区内违建,指导和督促保洁员做好职责范围内各住宅区的卫生保洁工作。

  (4)街道司法所负责协助街道成立物业管理矛盾调解站,加强对调解员的政策业务培训与工作指导,充分发挥调解机制作用,协调解决各类物管矛盾纠纷。

  (5)街道社会事务科负责社区建设的组织协调和综合管理工作。将社区符合低保条件的居民纳入保障范围,督促和协助社区和物管企业按照先征后返的原则,对低保户实行先征后返。

  (6)街道综合科负责积极协调住宅区内幼儿园和学校缴纳相应的物业管理费,以减轻物业公司经营负责。

  (7)街道纪工委负责对社区管理工作的年度考核,对物管资金使用进行监督和审计。

  3.社区居委会职责

  (1)指导成立业主大会筹备组,派代表参加筹备工作;会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会,并监督指导业主委员会依法选举;指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。

  (2)监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的决定,对业主委员会的决议提出建议和意见。

  (3)配合街道办事处建立辖区物业管理责任体系,并融入到社区综合管理当中。

  (4)成立物业管理监督小组,负责对物业管理服务质量进行日常监督,并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

  (5)负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。

  4.物业管理服务中心职责

  (1)负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。

  (2)接受业主委员会或业主管委会的监督,广泛听取业主、使用人意见,提出整改措施并落实;定期参加业主大会,为业主、使用人提供优质服务。

  (3)受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜,能解决的及时解决。

  (4)建立健全住户档案,完善老旧小区管理台帐。

  (5)检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作,加强老旧小区环境保护宣传工作。

  (6)定期检查保养公用设施设备,对下水道、化粪池适时组织疏通清理,发现问题及时解决。

  (7)每天不少于两次在小区内巡逻,遇突发事件采取必要措施并及时向有关部门报告。

  (8)对小区进出车辆进行管理、疏导,保持出入口畅通。

  (9)按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。

  5.物业管理应急维修站职责

  (1)按照快速反应、及时组织、优质服务、有偿微利的原则,开展辖区内无管理单位住宅区的`共用部位、共用设施设备和业主自用部位的应急维修工作。

  (2)负责实行全天候24小时专人接听应急报修电话并做好记录。

  (3)负责安排维修单位,服务时限,30分钟内到场及时排险,并做到修水不过天,修电不过夜,及时提供下水道疏通、化粪池清理服务。

  (4)负责督查受理结果,反馈维修信息,建立维修服务台帐。

  (5)对于不在服务范围内的维修项目,向报修人提供相关维修咨询,对涉及供水、供电、燃气等部门的报修,应提供相关电话。

  (6)对属于房屋共用部位、共用设施设备的维修项目,向报修人提供专项维修资金政策咨询,并协助其办理维修资金申请手续。

  6.物业管理矛盾投诉调解站职责

  (1)受理调解业主、使用人与物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

  (2)受理调解业主与业主、使用人、业主委员会之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

  (3)受理调解业主、使用人与开发建设单位、物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

  (4)受理调解其它物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

  (5)有关政策规定社会矛盾纠纷大调解不予受理的矛盾纠纷,物业管理投诉调解工作站不予受理。

  (6)凡物业管理方面的投诉不经街道物业管理投诉调解工作站受理调解的不得越级上访,如越级上访原则上不予受理。

  (二)完善分类管理模式,逐步实现物业管理规范化

  1.已实施市场化物管的小区管理要求:建立健全业主委员会,协调业主对物管公司的监管;加强物管公司的培训指导,不断提升服务水准;对物管公司的服务质量进行考评,为主管部门年审提供基本意见;参与优秀小区评比活动,推广优秀小区的管理和服务模式,推动物业管理规范运行。

  2.单位自管小区的物管要求:督促自管单位切实担负起物管责任,及时将各级有关检查考评情况向物管公司及其行政主管部门进行通报,形成齐抓共管的合力。

  3.不具备市场化运作的老旧小区的接管要求:由街道物业管理服务中心负责有偿提供基本物业服务,经过一段时期运行,逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务委托合同,进行基本业务规范管理。

  4.对经济适用房住宅区的接管要求:经济适用房住宅区属于政府保障性住房,原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理,实行低标准收费。开发商按规定建设一定比例的商业用房,其收益用于补贴物业管理费的不足。

  (三)加大帮扶力度,推进物业管理持续健康发展

  一是加大对小区居民的宣传力度,增强居民花钱买服务的意识。组织社委会协助物业公司收取物业管理费,以收费促管理,以管理促环境,以环境再促收费,形成良性循环。二是积极争取上级部门支持。协助搞好出新小区房屋维修、保洁护绿、治安巡逻等工作,为物业管理创造条件、提供支持。三是鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争。提高市场份额,推进物业公司规模化管理,降低运营成本,提高整体水平。

  三、组织领导

  街道成立物业管理服务工作领导小组,成员如下:

  领导小组下设办公室,与物业管理办公室合署办公,负责日常事务处理工作,办公室主任由郭治宇同志兼任,谢洪同志任副主任,各社区成立社区物业管理服务站,站长由社区主任担任,联系电话:52400834。

  四、机构设置

  为便于机构运转,街道成立物业管理办公室,下设立“两站一中心一小组”执行机构,具体负责物业管理过程中的事务处理。

  1.街道物业管理矛盾投诉调解站

  2.街道物业管理应急维修服务站

  3.街道物业管理服务中心

  4.社区物业管理监督小组

  各社区居委会成立物业管理监督小组,实行二级监管。一级监管,由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施,履行区物业科下放职权与职责;二级监管由小区“四位一体”组织实施,由居委会社工代表、社区业主代表,社委会代表、物业公司代表组成,社委会主任任组长,负责对物业管理服务质量进行日常监督,并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

  五、实施步骤

  1.制定方案阶段(6月12日前)

  (1)调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区,摸清范围、楼幢数、居民户数等情况。

  (2)外出调研,深入试点单位调研住宅小区属地化管理经验。

  (3)落实办公的场地,各种制度及网络流程图上墙。

  2.宣传发动阶段(6月20日前)

  (1)召开领导小组成员及“两站一中心一小组”人员动员会。

  (2)通过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区积极分子,进行广泛宣传发动,提高社区居民对实行物业管理的认识,积极协助物管公司开展工作。

  3.全面实施阶段(6月21日—6月30日)

  “两站一中心一小组”全面开展工作,切实为社区居民开展物业服务。

  六、工作要求

  1.加强领导,提高认识。各级领导要从建设新型现代社区、提升城市管理水平,促进和谐社会建设、推进文明城市创建的高度出发。认真领会物业管理体制创新的重要意义,强化责任意识,精心组织,周密部署,明确措施,建立问责体系,确保体制创新各项工作落到实处。

  2.强化宣传,营造氛围。要做好舆论正面引导,大力宣传实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策法规。采取散发宣传单、印制便民手册、宣传板报等方式,积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定,树立物业管理是消费、是商品的意识,营造全社会共同关心、支持、参与住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。

  3.明确职责,落实要求。各职能科室要齐抓共管,相互配合,落实支持物业工作的各项政策。各社区要建立物业管理工作领导机构,建立“一把手”负总责的责任体系,抽出精干力量落实社区责任及考核标准。街道物业管理办公室要认真组织检查考核工作,建立健全联席会议制度,严格督办并通报检查结果,确保试点工作顺利进行。

  4.突出重点,加大投入。各社区要加大对本辖区物业管理的监管,特别对老旧小区要重点扶持,完善各项公共配套设施,并延伸服务内容。同时,街道将采取争取一点,自筹一点的办法,对老旧小区物业管理给予必要投入。

物业小区管理方案6

  一、总体目标和改造实施范围

  1、总体目标:改造工作完成后,旧住宅区要基本恢复管理运行功能,并适应引入社会化、专业化、市场化的物业管理新机制的需要。

  2、20xx年改造实施范围:在对本辖区进行普查基础上,对市政府《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》(成府发[98]65号)施行(1998年5月18日)之前已建成并交付使用的、建筑面积在2万平方米以上的、未推行专业化物业管理的住宅区(含组团),改造完成60%。

  二、物业管理承接要求

  改造后的旧住宅区(含组团),应确保物业管理机制的顺利引入和稳定、有效运转,达到物业管理的相关承接要求。

  (一)通过项目验收

  项目验收分为工程质量验收和综合改造验收两部分。

  1、工程质量验收:房屋维修工程竣工后,应通过有关单位对改造房屋单体和项目质量的竣工验收,施工企业应按规定负责落实质量保修责任。

  2、综合改造验收:对通过工程质量验收的.项目,还应通过有关部门及业主委员会、物业管理单位的综合改造项目验收,验收内容包括房屋综合改造的质量复查、住宅区环境综合验收、实施单位的服务质量情况、工程资料归档情况等。

  (二)物业管理的相关承接要求

  1、环境方面

  住宅区透绿、美观,同时满足封闭式管理需要;外墙整洁、完好、无渗漏,排水组织顺畅;单元楼道内墙涂料刷新,单元楼道扶手、扶栏油漆刷新;管道不渗漏、不堵塞,安装平直、牢固,坡度符合要求;绿地率达20%以上,植物搭配合理,绿地无斑秃,开展垂直、屋顶绿化有成效;住宅区内无违章乱搭、乱建;垃圾房、封闭式垃圾箱等设施满足垃圾袋装化管理要求;

  2、道路和住宅区交通方面

  路面平整,排水畅通,强度符合要求;停车位不少于1个/3户,有共用的非机动车停放场所;基本实现车辆集中、有序停放;

  3、共用设施设备方面

  安全防范设施(对讲、监控、巡更系统等)不少于一项;水、电、气安装一户一表;雨、污水分流排水,住宅区内排水管道畅通;窨井盖、圈完好并有通用颜色标识;化粪池已清淘;宣传栏、告示牌设置醒目、位置合理;路灯、楼道灯等公共照明设施正常使用;供水、消防、电信、邮政、广电、燃气等管线和设施设备完好、运行正常、安装规范;

  4、配套设施方面

  公建配套设施使用功能正常,无擅自改变使用用途;物业管理用房满足住宅区服务与管理的需要,可参照市规划局、市房管局《物业管理用房规划建设管理若干规定(试行)》配置;有宣传栏等社区文化建设阵地,住宅区出入口有告示牌、住宅区平面示意图,公共标识明显、规范;根据情况,配置一定的文、卫、体、娱等设施场地。

  四、物业管理移交

  旧住宅区综合整治完成后,整治实施单位应按照《物业管理条例》规定,依法办理物业管理移交手续。

  1.移交内容:整治后应移交相关资料和物业管理用房等。相关资料包括移交完整的竣工资料:修缮设计、修缮方案、工程合同、质量验收、主要材料质保证明(屋面防水材料、外墙涂料、上水管道等)、使用说明、设施设备安装、使用、维保技术资料等相关文件及施工前后照片、录像等资料;物业管理用房包括:物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等。

  2.移交办理:住宅区经整治后,由整治实施单位依法向业主大会的执行机构业主委员会(或业主大会选聘的物管企业)办理物业管理移交。

物业小区管理方案7

  一、施工管理

  建立监督和记录制度,对工作计划、检查情况及对问题处理进行统计;

  熟悉现场和各类施工图纸,跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道情况、检修口预留位置,做出详细记录;

  对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见;

  了解各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置,环境清洁用水预留接口等情况;

  对影响大楼功能、危及设备及业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题,及时书面汇报与业主方,列出整改报告,提交业主方备案处理

  二、设备安装调试

  对现场设施设备安装状况进行检查,包括电梯井道防水、安装过程的质量监控,各种管线的预埋等;

  出席有关工程的会议,参与机电设备的测试检查,建立调试档案;

  及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题,列出遗漏工程,从物业管理专业角度提出相应的'整改意见,及时通报业主方。

  三、竣工验收及接管验收

  安排相应专业人员参与分户验收,并对验收问题进行记录,书面反馈与业主单位,并对整改落实情况检查;

  从物业维护保养管理的角度验收,配合业主方对物业进行严格的验收,维护业主方的合法权益;

  对接管验收中发现问题,明确记录在案,书面报业主方,并督促施工方在约定期限内对存在的问题加以解决,直到完全合格;

  做好接管验收清单和需要提交资料清单,协助业主单位做好相应资料的移交和验收问题的整改跟进与反馈。

  四、人员配置及素质要求:

  项目经理进驻现场,根据项目进度派3-5名专业人员。

  电梯技工:

  人员数量:1人。介入时间:电梯安装至设备移交电气或机械专业,中专以上学历;有电梯前期介入相应经验;了解电梯安装的相关技术,持特种设备操作证(电梯)

  空调技工:

  人员数量:1人。介入时间:空调安装至移交。有大型商场或写字楼物业空调制冷两年以上工作经验;具备暖通基本常识,持相关上岗证和中级以上职业资格证书;有中央空调系统操作、保养工作经验2年以上。

  高压运行维护技工:

  人员数量:2人介入时间:配电房安装至移交。持高(电监会颁发)、低压电工证(安监局颁发);一年以上星级酒店或超高层建筑物业供配电运行值班经验;有10KV高压环网柜倒闸操作和低压配电停送电实际操作经验;有变压器运行、报停管理经验。

物业小区管理方案8

  近几年来,随着xx经济建设的不断发展,人民生活水平和整体素质的进一步提高,各村的拆迁小区和商业性的开发小区如雨后春笋般涌现出来。然而由于历史、区域性发展与建设、集镇规划等问题,并没有全部实行专业化、市场化物业管理。为加快推进xx平安和谐社区建设,制定一套规范的、符合xx实际的物业管理方案,并在全镇小区推广是及时且必要的。

  一、目前xx镇小区概况

  在xx经济快速发展的同时,xx的城镇建设也得到了突飞猛进的发展。居民群众的居住环境发生了巨大的变化,一个个新建起来的小区为居民打造了一个舒适、优美、和谐、文明的家园。全镇范围内,已经实行正式的物业管理的小区有金都华庭、丽景花苑、锦绣家园、金湾花苑等6个;而各村的拆迁安置小区如宗言村和谐苑、xx村卧龙湖小区、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本没有管理。

  二、全镇推行物业管理的必要性

  (一)商业住宅小区

  xx已有的.成气候的商住小区基本都已经有专业的物业管理公司进驻管理。在小区管理上,他们有一套专业的、相对完善的管理模式,但并不代表可以高枕无忧,因为城市经验移植到农村有时也会水土不服。由于历史、文化及风俗习惯的差异,农村居民和城市居民存在一定的差距。虽然经济发展了,但城市化进程相对滞后,如果不从农村实际出发,完全照搬城市物业管理模式,就是引发很多问题,锦绣家园和金湾花苑已经因为沟通上的不通畅造成物业管理和小区业主之间发生矛盾与摩擦。所以,对于xx镇的商业小区而言,物业管理也需要因地制宜。

  (二)农村拆迁小区

  各村经济的发展及对生活环境要求的提高,促使拆迁小区建设进入到一个蓬勃发展的阶段。在管理模式上都是由各村自行管理,由于没有统一的规范,造成管理效果参差不齐,引发一系列问题。

  1、安全问题:目前,很多村的拆迁小区因没有建设完毕,还有后期工程正在进行,所以没有进行封闭式的管理。小区道路虽装有监控设备,但基本形同虚设,早安全上造成了隐患。

  2、卫生环境问题:拆迁小区使村民原来的闲散的聚居模式变为集中的居住模式。原来只要自扫门前雪就行,现在多出很多公共地方需要大家共同维护,但由于小农思想的影响,很多村民就疏忽了这一块,造成一些公共区域(如楼道)垃圾成灾。

物业小区管理方案9

  写字楼物业的特性和使用要求,决定了写字楼日常管理的工作内容与工作重点主要在以下几个方面:

  一、 营销推广

  由于写字楼宇收益性物业(商业物业)的特性,决定了营销推广是其一项经常性的管理工作内容。当今的写字楼宇除了少部分自用外,大部分都用于出售和出租(主要是出租)。写字楼的整体形象设计塑造、宣传推广,办公空间的分割布局与提升改造,市场分析调研,与买租客户的联络、谈判、签约,客户投诉与要求的受理与处理,客户与经营管理者、客户与客户间关系的协调,以及组织客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动等均属于写字楼的营销推广工作范畴。

  由于转变投资地点、方向,兼并、破产等各种原因的影响,写字楼客户变动的情况时有发生,固有的客户对办公空间重新布置、面积增减、改变设备配置与服务等的要求也经常存在。因此,为吸引招进和留住客户,写字楼的营销服务工作是一项十分重要的经常性工作,否则,便不能保证较高的租售率,影响写字楼物业的收益。

  这方面应有专门的营销人员在写字楼前台工作或设立专门的办公室办公,进行市场行情调研,主动寻找目标客户,征求已有客户对物业的使用意见,尽力满足各方面客户的要求,保证物业保持较高的租售率。

  二、 商务中心的服务与管理

  大型写字楼办公机构集中,商务繁忙,一般会提供各种商务服务项目的商务中心(与大型酒店、宾馆类似)。

  1、 商务中心的设备配置

  商务中心须配备的主要设备及用品有中英文处理机、打印机、传真机、打字机 、电脑、装订机、塑封机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他的办公用品等。商务中心设备的配备可根据服务项目的增设而添置。

  商务中心设备的正常使用和保养,是提供良好服务的保证。商务中心人员在使用过程中应严格按照正常操作程序进行操作,定期对设备进行必要的保养,设备一旦发生故障,应由专业人员进行维修。

  2、 商务中心的工作要求和工作程序

  商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价是以服务的周到与快捷为出发点的。要做到服务周到、快捷,必须依靠经验丰富的工作人员和一套健全的工作程序。

  (1)工作要求。对商务中心工作人员要求有:

  ①流利的外语听说读写能力;

  ②熟练的中英文打字能力;

  ③熟练操作各种设备的能力;

  ④熟悉商务信息知识;

  ⑤熟悉秘书工作知识;

  ⑥具备基本的设备清洁保养知识。

  (2)工作程序。

  ①服务前:了解客户所需服务项目、服务时间及服务要求;向客户讲明收费情况,开据收费通知单

  并收一定比例的押金。

  ②服务中:以准确、快捷为原则,按客人服务要求准时、精确地完成服务。

  ③服务后:完成客人所需服务后,填写《商务中心费用收据单》,引导或陪同客

  人到财务部结账。《商务中心费用收据单》一式三份,一联

  交给财务部,一联交给客人,一联由商务中心存档。

  商务中心的主要对象是客人,有时写字楼内部人员也因工作需要在商务中心使用设备,为此制定商务中心签单程序;

  写字楼内部人员到商务中心使用设备,必须是因工作需要;使用前,必须由该员工所在部门经理的同意。须在《商务中心设备使用申请单》上填清原因、内容、使用时间及批准人后,在不影响为客人提供服务的前提下使用。使用后须在《费用结算单》上签名。

  3、商务中心的服务项目

  写字楼客户业务类型不同,自身办公条件不同,对商务中心的服务范围要求不同。较齐全的商务中心提供的服务项目包括:

  l 翻译服务,包括文件、合同等;

  l 秘书服务,包括各类文件处理;

  l 办公系统自动化服务;

  l 整套办公设备和人员配备服务;

  l 临时办公室租用服务;

  l 长话、传真、电信服务;

  l 商务会谈、会议安排服务;

  l 商务咨询、商务信息查询服务;

  l 客户外出期间保管、代转传真、信件等;

  l 邮件、邮包、快递等邮政服务;

  l 电脑、电视、录像、摄像、幻灯、bp机、手机租赁服务等;

  l 报刊、杂志订阅服务;

  l 客户电信设备代办、代装服务;

  l 文件、名片等印制服务;

  l 成批发放商业信函服务;

  l 报刊剪报服务;

  l 秘书培训服务等。

  三、 前台服务

  小型写字楼的前台仅提供基本的问讯解答、引导服务,大型写字楼的前台服务项目较多 ,主要包括:

  l 问讯服务和留言服务,钥匙分发服务;

  l 信件报刊收发、分拣、递送服务;

  l 个人行李搬运、寄存服务;

  l 出租汽车预约服务;

  l 提供旅游活动安排服务;

  l 航空机票订购、确认;

  l 全国及世界各地酒店预定服务;

  l 餐饮、文化体育节目票务安排;

  l 文娱活动安排及组织服务;

  l 外币兑换,代售磁卡,代售餐券;

  l 花卉代购、递送服务;

  l 洗衣、送衣服务;

  l 代购清洁物品服务;

  l 提供公司“阿姨”服务;

  l 其他各种委托代办服务。

  有的`写字楼的报修点也设在前台,方便客户报修。

  四、设施设备管理

  写字楼的设施设备管理主要应做好以下各项工作:

  1、设备管理

  (1)建立设备档案。做好写字楼各项设备验收文件资料的存档,建立设备登记卡。

  (2)完善工程部架构。

  (3)建立各部门、各工种的岗位责任制。

  (4)抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与控制,开源节流。

  (5)制定设备的保养和维修制度。

  (6)建立监管制度,监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。

  2、维修与保养

  (1)报修(两类报修:自检报修、客户报修)与维修程序。

  (2)设备的保养。一般可建立三级保养制度:日常保养(又称作例行保养);一级保养;二级保养。

  (3)设备的维修。

  对于设备的维修控制,关键是抓好维修计划的制定和维修制度的完善。

  编制维修计划时应注意:

  ①是否按设备分类编制计划。

  ②维修周期是否科学(周期是指两次大修之间的工作时间)。

  ③维修方法是否恰当。

  一般的维修方法有:

  ①强制维修法。即不管设备技术状况如何,均按计划定期维修。

  ② 定期检修法。即根据设备技术性能和要求,制订维修周期,定期检修。

  ③诊断维修法。即根据使用部门的报告和提供的技术资料,对设备进行检查诊断,确定要维修的项目或部件,然后进行维修。

  ④全面维修。即当设备出现严重磨损、损坏或故障时,对主体和部件全面修理(大修)。

  建立设备维修制度主要是设备检修制度和报修制度。

  (4)设备的更新改造。这里的关键是要把握好更新改造的时机,制订切实可行的更新改造方案。

  一、 保安与消防管理

  1、保安管理

  (1)贯彻保安管理的基本原则是:

  ①宾客至上,服务第一。

  ②预防为主。

  ③谁主管,谁负责。

  ④群防群治,内紧外松。

  (2)建立保安部的组织机构。

  (3)制定严密的保安规章制度,明确本部门各类人员的岗位职责。

  (4)加强治安防范。主要是加强保安措施,配备专门保安人员和保安设备(报警装置、门户密码开启装置、闭路电视监控器等),加强写字楼内部及外围保安巡逻,加强对停车场的保安及交通指挥。防止人为破坏治安秩序,杜绝各类可能发生的事故。

  2、消防工作

  (1)消防工作的指导思想是:以防为主,宣传先行,防消结合。

  (2)一般写字楼的消防系统主要有:

  ①干式消防系统:自动报警系统,联动总控制屏,btm气体灭火系统。

  ②湿式消防系统:自动喷淋系统,消防栓系统(消防泵)。

  ③消防联动机构:消防送风和排烟风机的功能和联动试验;空气系统鲜风机和排气机的功能和联动试验;消防电梯的功能试验。

  ④火灾报警系统:自动报警系统(包括感温式火灾报警、感烟式火灾报警、感光式火灾报警),手动报警系统(包括电铃报警、破碎玻璃报警、紧急电话报警) 。

  (3)消防工作的展开:

  ①进行消防宣传。宣传的形式有:消防轮训,利用标语或牌示进行宣传,发放消防须知(防火手册)。宣传的内容有:消防工作的原则,消防法规,消防须知 。

  ②建立三级防火组织,并确立相应的防火责任人:管理公司总经理、部门经理、班组长。

  ③把防火责任分解到各业主、租户单元。由各业主、租户担负所属物业范围的防火责任。

  ④ 明确防火责任人的职责,根据《中华人民共和国消防条例》的规定,制定防火制度。

  ⑤定期组织及安排消防检查,根据查出的火险隐患发出消防整改通知书,限期整改。

  ⑥制定防火工作措施,从制度上预防火灾事故的发生。

  ⑦配备必需、完好的消防设备设施。

  ⑧发动大家,及时消除火灾苗头和隐患。

  ⑨建立自防、自救组织。包括:建立义务消防队;建立专职消防队;抓好消防训练,每年组织一次写字楼全体人员消防演习。

  ⑩明确火灾紧急疏散程序。做好疏散的准备工作,人员疏散为主为先,转移危险品、抢救贵重财产在后。

  ⑾建立消防档案。

  ⑿制订灭火方案及重点部位保卫方案,每个房间安装消防走火示意图。

  二、 清洁卫生管理

  清洁是写字楼管理水平的重要标志,也是对建筑和设备维护保养的需要。日常清洁工作的重点体现在:

  (1)制定完善的清洁细则,定明需要清洁的地方、材料、所需次数、检查方法等,并严格执行。

  (2)制定部门各岗位的责任制。

  (3)建立卫生清洁的检查制度。

  ①定期巡检法(随见随报,定点检查,划簿登记);

  ②每日抽查;

  ③会巡制度;

  ④食用水质及排污处理检查。

  (4)保持楼内公共场所的清洁。如大堂、洗手间、公用走道等。

  (5)提供全面的清洁卫生美化服务。

  写字楼的楼宇维护、停车管理可参见相关各章内容。除以上各项管理与服务工作,协调好写字楼与客户和社会各界的关系也是搞好写字楼管理的一项重要内容。

物业小区管理方案10

  一、管理目标:

  1、业主委员会成立后12个月至18个月,到达深圳市安全礼貌(优秀住宅)小区标准;

  2、业主委员会成立后24个月至30个月,到达广东省优秀住宅小区标准;

  3、业主委员会成立后36个月至42个月,到达全国城市物业管理优秀住宅小区标准;

  4、小区实行封闭式管理,护卫班实行24小时值班,确保业主和住户生合财产安全;

  5、小区清洁实行专职保洁员职责制,保证小区内24小时全天候干净、卫生、整洁;

  6、小区车辆实行智能化ic卡管理,车辆凭卡进出,无卡无证车辆禁止驶出小区,所有外来车辆未经许可不得进入小区;

  8、水电维修班实行24小时值班制度,业主遇到问题随叫随到,公共机电设备运作正常,设备完好率100%;

  9、绿化按时修剪、维护、持续花草树木茂盛美观,绿化完好率99%以上;

  10、营造小区浓厚的文化氛围,每年社区文化活动不得少于12次,每次参与人员不得少于300人;

  11、实施不少于10项的特约服务,把物业的服务资料融入到业主的衣、食、住、行中。

  二、分项指标:

  房屋完好率:100%

  房屋零修、急修及时率:99%

  维修工程质量合格率:100%

  管理费收缴率:≥98%

  绿化完好率:99%

  清洁、保洁率:≥99%

  道路完好率及使用率:100%

  化粪池、雨水井、污水井、沙井完好率:100%

  排水管、明暗沟完好率:100%

  路灯完好率:100%

  汽车场完好率:100%

  公共文体设施、建筑小品完好率:100%

  小区内重大刑事案件发生率:0

  小区内治安案件发生率:≤1/年

  消防设施、设备完好率:100%

  火警发生率:≤1%

  火灾发生率:0%

  违章发生率:2%

  违章处理率:100%

  用户有效投诉率:≤2%

  有效投诉处理率:100%

  管理层员工专业培训合格率:100%

  特种作业员工持证上岗率:100%

  维修服务回访率:≥30%

  业主(住户)对物业管理综合满意率:≥98%服务特色(“菜单式”服务模式)

  一、实行“菜单式”服务模式

  即物业公司除了带给常规性的公共服务外,还带给了多种多样的特约服务,将服务深度渗入到客户的衣、食、住、行中,并明码标价,除公共服务是必选的项目外,客户可根据自己的需要选取不同的特约服务,并支付相应的费用。

  二、快速、完善的服务形式:首按职责制+三分钟服务承诺

  1、首按职责制

  每一位员工都有职责和义务接待客户的推荐,任何一位员工接到推荐后,统一传递到办公室,并告诉推荐人我处在二日内反馈处理结果。第一接待人负责跟踪这项服务推荐处理的状况直至客户满意为止。

  接待服务推荐时应对处理时间做出适当的承诺,尽量在最短的承诺时间内处理完毕,因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方,争取取得理解。但不得出现同一件事情有两次推迟处理的状况。承诺时间最好控制在1~2天,一般不超过一周,特殊状况除外。处理完毕后,由处理人与对方交代清楚,需要让对方签字确认的就应留签字记录,并告知第一接待人。

  2、三分钟服务承诺

  第一接待人接到客户的推荐时,应及时将客户的推荐反馈到办公室,由办公室安排相关人员到客户指定的地方,为客户带给相应的服务,这一过程不能超过三分钟。若有特殊状况,无法在三分钟赶到客户指定的地方,应在事先跟客户解释,取得客户的谅解,在客户同意的同提下,在最短的时间内,赶到现场为客户服务。

  三、突出、贴心的礼貌礼貌:三米微笑服务+站立式服务

  1、三米微笑服务

  管理处人员见到客户务必微笑示意,具体做法是:在距离客户三米时,务必自然微笑示意,微笑时以露出八颗牙齿为标准,等客户到身边时,轻声、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人员在见到认识的客户时,也务必遵守三米微笑服务原则。

  2、站立式服务

  站立式服务表此刻:

  (1)各固定岗(道口岗、门岗护卫员)根据接待客户的不同,应在不同时期进行站立服务。道口岗实行16小时站立服务,早班和中班在工作服务均应树立站姿势的形象。门岗则应在客户上下班的高峰期站立迎宾,时间为:7:30~9:00,11:30~12:00,13:45~14:30,17:30~18:30。

  (2)接待员或办公室人员在接待客户时,在客户进门时,也务必站立并微笑致意,客户离开时,也务必站立微笑送别,并目送客户出门为止。

  四、全天候的服务时间

  1、护卫班实行24小时专人服务,客户有任何需求能够得到最及时的服务。

  2、维修班实行24小时专人服务,客户普通维修事项能够得到是及时的服务,有危及客户安全的大维修也能得到紧急处理。

  3、客户服务中心实行16小时专人服务,并在无专人值班的时间段出示客户服务中心所有人员的.联系电话,以便客户在无水值班的状况下能够找到相关的人员。所有不值班人员在接到客户求助电话后,若不能在电话中处理了客户的问题,应第一时间赶到事故现场,给予客户最及时的关怀与帮忙。

  4、管理处全体人员非特殊状况都务必留守小区,随时待命,以便为客户带给服务。

  五、丰富的社区文化活动

  丰富的社区文化活动不仅仅仅表此刻举办多次的大型活动,还在于让大部分客户能自觉的加入到社区文化活动中来,变客户被动理解管理处带给的文化活动,为客户主动参与各种活动,并在整个小区中构成一种独特的文化氛围,一种有别于其他小区的文化氛围。

  六、多种多样的特约经营服务

  常规的物业服务资料仅是对公共设施设备进行维修、保养,对公共场所进行管理,对全体客户带给共同的服务,而没办法渗透到客户个人的衣、食、住、行中,因此开展多种多样的特约服务,不仅仅仅是物业服务资料的深入,也大大方便了客户的生活,同时也可为管理处获得一些额外的收入。做好多种多样的特约服务将是除了社区文化活动以外的另一种新颖的服务资料。

  七、实行完全的封闭式管理

  传统的封闭式管理仅仅是对来访人员和无关人员的管理,并没有对外来送水、送饭、送报的人员进行管理,而我们实行的完全封闭式管理,是除了客户和拜访人员能进出小区外,其他送水、送饭、送报人员将完全不能进入小区,而由我们的人来完成这些服务,进而在做好服务工作的同时,把小区的安全隐患减到最少。这也是我们做好多种特约服务所带来的另一个好处。

  社区文化:

  一、社区文化宗旨

  提高社区文化工作质量,增强社区居民综合素质!

  二、社区文化理念

  增强邻里交流,复古朴素民风。让丰富多彩的文化活动成为沟通心灵的桥梁!

  三、社区文化最终成果展望:

  1、当人们走进小区的时候,就能听到从空中传来悠扬的背景音乐、看到优雅的自然景观、呼吸着清新的空气,仿佛置身于世外桃园之中,心神为之一振;

  2、小区的每一个成员都能自发、定期地融入到各种活动中来,让小区每个成员都能从中寻找到自己的兴趣、爱好,并乐在其中,乐此不疲。

  3、不管走到那里,都能够欣赏到各种各样的山水画、名人字画,仿佛置身于美术馆中。

  4、生活在那里的人们脸上挂满了满足、快乐的笑容,忧愁与那里绝缘。

  四、社区文化的硬件建设:

  社区文化可分为硬件部分和软件部分。社区文化的硬件部分,是潜移默化影响人们心理素质的重要因素,从所周知,现代礼貌的建设是由具备良好素质的人来完成的,而良好的居住环境,能够促使人们自觉地养成良好的生活习惯。环境对于一个人的心理影响是相当重要的,当一个人长期处在良好的环境当中,便会不知不觉地提高自身的素质,而如果每个人的素质都得到了提高,那么整个社区文化氛围自然而然地也就体现出来了。总的来说,社区文化的硬件部分就应包括:

  1、会所,包括篮球场、网球场、羽毛球场、健身房、清吧、茶艺馆、棋牌室、游泳池、乒乓球室、阅览室等;

  2、公共场地,包括公共绿地、道路、大堂、走廊等;

  3、室外健身场所,包括室外健身器材、健身路、室外操场等;

  4、公司配置一整套专业的音响和舞台,这样能够提高管理处社区文化活动的专业性。

  对于会所就应尽可能利用其功能,并加强现代化管理;对于公共场地则宜挂一些名人名画,营造一种浓郁的文化氛围;对于室外健身场所,则就应加以适当引导,构成正确的、自发性的健身氛围。总之,对于社区文化的硬件,就应重在利用,我们的工作重点就应放在社区文化的软件建设上。

  五、社区文化的软件建设:

  软件建设是社区文化建设的中心组成部分,它包括一系列的活动计划、实施效果及相关管理制度、管理处人员的服务精神、各项活动筹备人员的组织协调潜力、居民的参与配合及对公益活动的热心程度。

  根据社区文化的活动形式、活动风格,社区文化软件的资料可概括为以下五大部分:

  (一)体育类

  体育类社区文化目的在于透过倡导体育健身的精神,利用小区的各种资源引导小区全体住户参与体育锻炼,进而构成各种自发性组织,从而构成用心、健康、活泼、向上的小区精神。体育类的社区文化适合任何的住宅小区,而且效果明显,影响面广。具体的体育类社区文化活动,包括:

  1、成立各种体育俱乐部,定期组织训练、比赛

  (1)球类:篮球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、网球等;

  (2)棋类:围棋、象棋、跳棋、军棋等;

  (3)牌类:桥牌、扑克牌;

  (4)游泳:游泳培训班,游泳比赛;

  (5)拳类:太极拳、太极剑等。

  2、每年一次,以小区为单位,由公司组织大型体育活动比赛

  3、在社区公共场所设置室外健身器材

  4、利用国内国际各种体育比赛做体育锻炼的宣传,如组织群众观看重要比赛,挂宣传标语等,增强民众体育健身意识。

  (二)文学类

  文学类社区文化的定位比较高,主要是利用小区中素质较高的人来组织一些兴趣小组,在这些兴趣小组的带动下,不定期举办一些文学活动,从而吸引更多的住户前来参加活动,透过举办各种文学活动,提高参加者的文学素养和兴趣,最后构成富有特色的小区文化氛围。由于这类社区文化操作比较困难,而且效果很难预测,所以只适合那些住户文化素质较高的小区。具体的文学类社区文化活动,包括:

  1、组织互换藏书活动;

  2、文学写作兴趣小组;

  3、各种兴趣小组:红学会、水学会、西学会、三学会等。

  (三)艺术类

  艺术类社区文化是资料最广泛,也是实际工作中运用最多的形式,主要透过各种俱乐部的活动来带动全体住户参与到社区文化活动中来,并构成若干自发性组织。这类社区文化适合任何住宅小区,其主要活动包括:

  1、成立各种兴趣小组,定期组织训练、汇演、竞赛,可先以各小区为单位,成熟后可加以联合,组成精英团体:

  (1)声乐:民乐团、合唱团、独唱团、各地戏曲团

  (2)舞蹈:民族舞、街舞、交谊舞、秧歌、腰鼓等,并定期举行训练、比赛

  (3)书法、绘画:成立书法、绘画兴趣小组,并将其作品在小区各处展览,年底还可举办免费写春联、画年画活动

  (4)摄影:以公司已成立的摄影俱乐部为基础,定期组织成员进行外拍、作品交流展示活动

  (5)外语兴趣组:引进外语培训机构进入小区,定期举办外语角、外语沙龙、外语培训等

  2、营造社区艺术氛围

  (1)将小区各艺术团体成员的优秀作品(书法、山水画等)加以装饰后,在社区公共场所(大堂、会所等)展示,一方面可增加各团体成员的积极性,另一方面可增加小区公共场的艺术氛围;

  (2)定期组织社区家庭读书活动;

  (3)周末露天舞会、音乐会、歌会;

  3、节假日举办大型联欢会、文艺汇演、卡拉ok比赛等。

  (四)康体类

  从好处上说,康体类社区文化是最具有社会效应的活动,不仅仅能够带动小区住户参与各种社区活动,进而构成一种生活模式,还能够对小区的周边带来一些服务,正因为有良好的社会效应,康体类活动犹如异军突起,在社区文化中占据了一席之地。这类活动个体包括:

  1、带给健身、娱乐场所(室内室外),为小区成员长期开放,并加以必要的辅导;

  2、定期组织爬山、游园、自驾游活动;

  3、定期组织美容、健身讲座;

  5、定期组织群众体检(最好是免费体检);

  6、暑假组织少年夏令营活动;

  6、筹建社区健康站,请专家定期或长期带给健康咨询、急救等。

  (五)经济类

  经济类社区文化的目的在于让小区内的住户相互帮忙,构成一些商会,定期组织活动,在小区范围内构成一种浓郁的商业气息,并使小区中的每一个住户都能从中受益。这类活动的目的性较强,比较适合以商业为主的商住小区。这类活动具体包括:

  1、定期邀请成功人士到小区做创业心得报告;

  2、成立各种商会;

  3、定期邀请房地产专家做房地产租售交易介绍,并带给现场咨询;

  4、定期邀请证券专家做投资、理财报告,并带给现场咨询;

  5、根据住户的具体需要,举办汽车、名牌家私、艺术品展览活动。

物业小区管理方案11

  为不断提高我市居民小区管理水平,规范物业管理活动,提高人民生活质量,特制定本方案。

  一、指导思想

  以“三个代表”重要思想为指导,以贯彻落实《物业管理条例》(以下简称《条例》)为主线,以争创“中国最佳旅游城市”为契机,坚持“科学谋划,抓点带面,点面结合,稳步推进,全面落实”的原则,理顺物业管理体制,扩大物业管理覆盖面,建立管理规范、责权明确的长效管理机制,不断改善人民群众的生活和工作环境,促进全市各项事业健康快速发展。

  二、工作任务

  (一)理顺管理体制,创新运行方式,建立责权明确的工作体系。

  城市住宅小区的物业管理工作要按照街道办事处负总责、社区居民委员会组织实施、物业管理办公室监督指导的原则,明确各部门管理职责,以块为主,实行属地管理,建立市、街道、社区三位一体的物业管理体系。

  1、街道办事处职责。

  组织、协调、指导和全面落实辖区内的物业管理工作。

  (1)会同主管部门参与新建居住小区的物业承接验收,对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房或存在质量问题的,要提请有关部门责令开发建设单位整改。

  (2)指导监督业主委员会的成立、改选和换届工作,并对业主委员会的备案提出审核意见。

  (3)对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区,在业主大会没有确定管理方式之前,负责组织保洁队伍实施保洁,并向业主收取相应费用,收费标准由街道办事处与业主委员会协商确定。业主不愿交费的,由社区委员会组织业主进行保洁,楼房的维修由业主自行选择维修单位,并承担维修费用。

  (4)协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。

  (5)合理划分区域内物业管理小区,建立物业管理责任制,负责辖区内社区物业管理工作的组织、考核。

  (6)协调监督辖区内物业管理项目的移交、接管工作。

  (7)负责业主大会议事规则、业主公约的备案工作。

  (8)组织建立辖区内物业管理的领导机构,

  2、社区居委会职责。

  根据街道辖区内住宅小区的划分,组织成立业主委员会,协调业主、业委员会和物业管理企业之间的关系。

  (1)组织指导成立业主大会筹备组,派代表参加筹备工作。

  (2)会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会,并监督指导业主委员会依法选举。

  (3)监督指导业主委员会的工作。积极传达街道对社区公共利益作出的决定,对业主委员会的决议提出建议和意见。

  (4)指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作。

  (5)经市物业主管部门同意,可直接召开业主大会。

  (6)配合街道办事处建立辖区内物业管理责任体系,对未实施物业管理的住宅小区落实保洁工作,协助业主委员会选聘维修项目施工队伍,并及时处理辖区内物业纠纷。

  (7)组织协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。

  3、市物业管理办公室职责。

  物业管理办公室是全市物业管理工作的行业管理部门,负责全市物业管理的政策制定、业务指导、考核及物业从业人员培训等工作。

  (1)宣传、贯彻、执行物业管理相关法律、法规和规章。

  (2)对社区业主委员会的组建工作进行指导。

  (3)监督物业承接、交接工作和物业用房的使用。

  (4)负责业主委员会成立的相关资料和物业服务合同的备案管理工作。

  (5)受理物业管理投诉和违法案件的查处工作。

  (6)负责本辖区物业管理招投标活动的'指导监管。

  (7)负责商品房预售许可证的审批发放和商品房预售款的监督使用工作。

  (8)负责物业维修基金的征缴、管理和使用。

  (9)对街道物业管理工作进行考核,对物业管理工作人员进行培训。

  (10)负责新建小区交付使用时的物业验收工作。

  (11)负责物业管理企业资质证的年检、服务标准的制定和等级评定。

  (二)规范物业管理模式,创新经营理念,逐步实现物业管理规范化。

  1、实施老旧小区自管型物业管理。

  开放式的老旧小区要采用保障型物业管理模式,即以社区为管理主体组织居委会划分责任区,以单元或业主为单位落实卫生责任区保洁、绿化,房屋及设施维修由业主委员会自聘维修企业,社区对居委会工作进行检查。住宅楼以居民自我管理、自我服务为主要形式,以充分发挥社区组织的作用为手段,通过动员居民积极参与社区物业管理活动,形成居民共建、共管、共享的局面。

  2、实施老旧小区过渡型物业管理。

  具有一定规模并且没有物业管理的小区(如实验小区、长安小区、长安新村、宾馆小区),由业主委员会聘请物业公司或与街道办事处组织的物业服务站签订服务委托合同,进行规范管理,按标准收取一定费用,转变居民享受福利服务的观念,逐步实现物业管理规范化。

  3、规范已实施物业管理的小区。

  一是规范程序。社区要积极组织已有物业管理小区的业主委员会,在同意原物业管理企业继续服务的前提下,指导业主委员会与物业管理企业签订服务委托合同,用合同约定双方的权利和义务,为依法解决物业纠纷奠定基础。二是规范服务和收费。制定物业管理企业收费和服务标准,促使业主和物业管理企业对照标准维护权力和履行义务。同时开展优秀小区评比活动,召开现场会,推广优秀小区的管理和服务模式,以点带面,稳步推进,逐步扩大影响,推动全市物业管理规范运行。

  (三)加大物业管理资金投入,建立物业管理保障体系,完成物业管理从无到有的过渡。

  对群众反映强烈且问题比较突出的小区优先进行整治,采取政府投一点、物业维修基金出一点、社会集一点的办法,有组织、有计划地整治,本着整治一个、规范一个、达标一个的原则,逐步完成住宅小区物业管理从无到有、从简单到规范的过渡。

  (四)强化房地产开发企业的监管,严格控制小区物业的接管与弃管。

  开发建设单位在办理施工许可证前必须到物业管理办公室备案,并采取招投标形式,招聘前期物业管理企业负责物业的承接验收和物业范围内的质量监管,待业主入住50%以上后,再公开选聘物业公司。严格控制开发商私自将物业转让给他人管理,物业管理办公室要制订控制物业小区接管与弃管的办法,对擅自弃管的物业管理企业要取消其资质。规划设计部门要在规划设计时将物业管理用房设计在门市或显赫位置,并及时通知物业管理和产权部门备案,严格对物业管理用房的预留和使用进行监督和管理。物业管理部门在物业验收时一定要坚持高标准、严要求,严把质量关,物业管理配套设施没达到要求的,不予颁发验收合格通知。质量监督管理站没有接到物业验收合格通知不予办理综合验收备案手续,产权处不予办理产权手续。纪检监察部门要定期对此项工作进行检查,不按此规定办理的,一经发现要严肃查处,并追究责任。

  (五)加大物业基金的归集力度,制定科学合理的管理办法。

  各有关部门要研究制定切实可行的维修基金征缴办法,解决资金不平衡和无法使用问题。要增加物业维修基金缴存与使用的透明度,建立自动查询系统,定期通报缴存使用情况。要加大物业维修基金的归集力度,做到应收尽收。

  (六)提供优惠条件,引进先进的物业管理理念,推进我市物业管理健康发展。

  要加强对社区物业管理的政策扶持,使其尽快走上独立生存、自我发展的健康轨道。一是坚持统一规划,尽量以现有社区为依托,加快对社区现有基础设施的整治改造。二是保证社区物业管理的基础设施投入。三是放宽物业管理企业准入制度,先准入后规范。要鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争,提高我市物业管理水平。

  (七)保证措施。

  1、强化宣传,营造良好的物业管理氛围。

  要充分利用媒体,采取散发宣传单、电视讲话、张贴标语、宣传板报、文艺演出等多种形式,广泛深入宣传《条例》和我市相关政策,切实让物业管理法律法规深入人心。要把《条例》的宣传纳入“”普法内容,认真组织好不同层面人员的法律知识和业务知识培训。

  2、提高认识,增强做好物业管理工作的紧迫感和责任感。

  各部门要齐抓共管,相互配合,落实支持物业工作的各项政策。城管部门要积极做好小区垃圾清运工作,及时对主巷路及分支的下水管线进行维修、维护。各街道办事处物业服务站要积极参与市场竞争,及时对老旧房进行维修养护,并向业主收取适当费用。供电、供水、供热、供气和通讯等部门要各自抓好小区配套设施建设及养护工作。公安、交通、税务和法院要制订相应的扶持政策,对物业纠纷从速从快裁决。机关工委要监督各部门干部职工在规定时间内完成物业维修基金的缴存和物业服务费的交纳,增强物业管理的保障能力,扩大物业服务保障范围,为业主提供舒适、高品质的生活环境。

  3、落实责任,加强对物业管理工作的领导。

  为加强领导,落实责任,市政府决定对蛟河市物业管理领导机构进行调整,并将物业管理工作纳入街道重点工作目标责任制,与街道签订责任状。各街道办事处和相关部门要建立物业管理工作领导机构,建立“一把手”负总责的责任体系,明确分管领导,抽出精干力量落实社区责任及考核标准,及时解决辖区内物业管理工作中的重大问题。市物业管理办公室要制订相关政策、工作计划和考核机制,完善工作制度,提高人员素质,及时处理蛟蛟河市物业管理工作中的矛盾和问题。市政府督查室、监察局、物业管理办公室要每半年对街道办事处组建业主委员会等工作进行1次检查、督办,对有令不行、欺上瞒下的单位,要严格督办并通报检查结果,确保各项工作顺利进行。

  三、时间安排

  (一)20xx年4月至5月,市物业管理办公室要进行调查摸底,抓好试点工作,并组织有关部门大力宣传《物业管理条例》。

  (二)20xx年5月,组织召开物业管理工作现场会,推广物业管理经验,创新物业管理机制。

  (三)20xx年2月至4月,市物业管理办公室要将对全市物业管理企业的资质、管理人员的技术等级和服务合同承诺兑现等情况进行审查,清理整顿物业管理市场。

  (四)20xx年5月至12月,组织物业管理企业与业户进行培训,重点对《物业管理条例》知识、岗位资质、业主委员会如何开展工作等内容进行培训。

  (五)20xx年4月至12月,民主街道办事处和长安街道办事处要在本行政区域的住宅小区或以楼为单位成立业主委员会,加大工作力度,组织落实小区的物业管理工作,年底前辖区内物业管理的覆盖率达到100%。

  (六)20xx年11月至12月,市政府对物业管理工作进行检查、总结和验收。

物业小区管理方案12

  为了高质量推动住宅小区物业管理规范化标准化,结合区实际,制定本实施方案。

  一、总体要求

  深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神,坚持以人民为中心,坚持以“环境改善、服务提升、机制建立、群众满意”为目标,结合市“五面红旗”示范创建专项行动、社区物业党建联建、“固体强基”等工作,因地制宜推进区住宅小区物业管理工作,确保xxxx年底无物业住宅小区实现“有组织机构、有清扫保洁、有物业维修保养、有绿化养护、有安全防范、有停车管理”的基本物业服务目标。

  二、管理模式

  根据无物业管理小区实际情况,通过物业服务企业接管、业委会(物管会)自管、社区托管等不同方式,解决住宅小区无物业管理问题,改善居民生活环境,提升城市管理水平和城市软实力,切实增强群众的获得感、幸福感和安全感。

  (一)推进物业服务企业接管。结合城镇老旧小区改造,对具备市场化运作条件的无物业小区(含单位自管小区),在街道办事处、社区指导下,充分征求业主意见,选择优质物业服务企业接管或引进国有物业服务企业,实施专业化物业管理。

  (二)推行业委会(物管会)自管。不具备市场化运作条件的住宅小区,由所在街道办事处、社区指导组建业委会(物管会),以自管形式,做好保洁、安保、公共设施设备维保等物业管理工作。

  (三)实行社区兜底托管。街道办事处指导社区成立“社区物业服务自管会”,对零散楼栋、院落实施托管。社区物业服务自管会可结合各小区实际,利用小区公共收益或进行适当收费,落实基础性物业服务。

  (四)探索街道集中托管管理。以街道办事处为单位,建立“物业服务中心”,将辖区内无物业住宅小区统一打包成若干个物业管理区域,每个物业管理区域为一个物业服务项目,通过公开招投标方式聘请物业服务企业承担辖区物业管理服务。社区居委会通过日常监管、季度评议和年度考核等方式,对物业服务企业工作开展监督评价,并组织业主投票决定是否续聘。

  三、重点任务

  (一)调研摸底阶段(xxxx年x月xx日一x月xx日)。

  区住建局牵头、街道办事处组织,对辖区内无物业管理小区进行详细摸底,确保数据准确,上报区无物业管理清零行动领导小组办公室进行汇总统计。

  (二)推进落实阶段(xxxx年xx月xx日一xx月xx日)

  1x月xx日前,街道办事处根据实际情况制定无物业小区工作全覆盖工作方案,并在辖区内选定x个不同类型的小区,采取物业服务企业接管、业委会(物管会)自管、社区居委会托管等不同模式,打造专业化、精准化、精细化的试点小区。

  2.x月xx日前,街道办事处精心打造x个专业化物业管理试点标杆小区,并将试点情况和经验做法形成书面材料上报至区无物业管理清零行动领导小组办公室。

  3.xx月底前,街道办事处无物业管理小区实现物业管理全覆盖。

  (三)巩固提升阶段(xxxx年xx月x日一xx月xx日)

  区无物业管理清零行动领导小组组织相关部门进行“回头看”,抓实巩固提升,确保无物业管理小区“销号清零”,实现“常治长效”。同时,总结一批可推广、可复制的好经验、好做法,努力为无物业管理小区清零行动提供示范、树立标杆。

  四、组织领导

  (一)成立领导小组。为确保本次清零行动顺利开展,推动实现物业服务全覆盖,决定成立区无物业管理小区清零行动领导小组(名单附后),区直有关单位、有关街道办事处负责人参加,负责全区无物业管理小区清零工作,构建“市级统筹全局、区级综合协调、街道一线责任、社区具体实施、小区齐抓共管”五级抓落实的责任体系。

  (二)成员单位分工

  区委政法委负责协调做好住宅小区平安建设工作,配合完成其他相关工作。

  区住建局负责牵头做好工作专班办公室日常工作,督促落实工作专班作出的各项决定;组织各办事处推进清零工作,协调处理工作中的具体问题。

  区民政局负责指导物业管理融入基层社会治理;指导业委会(物管会)建设,提高住宅小区自治能力。

  区发改局负责无物业管理清零行动中物业服务费的`制定调整。

  市公安局分局负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法违规行为,指导监控安防建设,加强房屋租赁治安管理。

  区市场监督管理局负责住宅小区特种设备安全、食品安全、物业服务价格和收费等监督管理。

  区水务局负责无物业管理小区供水的运营与监管。

  市生态环境保护局分局负责无物业管理清零行动中的环境污染治理工作。

  区工科局负责协调三大运营商(中国移动、中国联通、中国电信)以及广电相关业务工作。

  相关街道办事处负责宣传动员,鼓励“两代表一委员”参选业委会(物管会)成员;按照“一小区一对策”原则,因地制宜、分类推进无物业小区物业管理工作。

  五、工作要求

  无物业管理小区清零行动是“我为群众办实事”实践活动的一项重要内容,时间紧迫、任务量大。为更好协调推进工作、及时解决困难问题,区清零行动领导小组决定建立督查督办机制,相关街道办事处于每周五下午向领导小组办公室(联系人:,联系电话:)报送本周工作推进情况。对工作中推诿扯皮,或者不落实、假落实的,区领导小组将进行督办;不能按期完成工作任务或造成严重后果的,移交纪检监察部门进行追责问责。

物业小区管理方案13

  为加强住宅小区物业管理,明确物业管理责任,提升物业管理效果,规范物业服务市场,维护社会和谐稳定。根据《物权法》《物业管理条例》《xx省物业管理条例》及住建部《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》(xx号)文件相关规定,结合我区实际,特制定本实施方案。

  一、总体要求

  (一)指导思想

  以党的十九大精神为指导,进一步提升治理和服务水平,推进城市社区治理体系和治理能力现代化建设。坚持以人民为中心,以服务群众、做好群众工作为目的,整合服务力量,提升服务水平,强化服务保障,全面凝聚社区治理合力,进一步理顺我区封闭式物业小区物业管理职责和权责关系,按照“政府负责、行业管理、部门配合、乡(镇)组织、社区落实、企业服务、业主自治、属地管理”原则,改善市民居住环境,构建平安和谐社区。

  (二)工作目标

  通过全面加强党的领导,完善社区物业党建联建,充分发挥党组织在社区治理和服务中的领导核心作用及“桥梁”“纽带”作用,搭建社区党组织领导下的居委会、业主委员会、物业服务企业等多元参与的公共协商平台,形成组织引领、多方互联、民主共商、协同共进的社区治理和服务模式,构建社区物业服务新体系、新机制、新格局,组织凝聚各方力量共同推动解决社区建设、物业管理、民主自治和社会治理等方面的重大问题,不断提高全区社区物业工作水平,让人民群众生活更有获得感、幸福感。

  (三)组织机构

  1.成立物业行业管理联席会议。借鉴周边县区经验及我区网格化管理体系,建立三级物业服务管理联席会议制度,负责全区物业管理工作的组织、协调和督促。通过建立联席会议制度,充分发挥好乡(镇)政府及职能部门作用,切实解决群众最关心的物业服务管理问题,真正做到“问题发现在萌芽、矛盾化解在小区、难点处置在一线”,以依法治理和优质服务,提升城区住宅小区物业服务管理水平,最终全面达到星级服务标准。成立以区委副书记为组长,区政府常务副区长和分管副区长为副组长,相关职能单位负责人为成员的物业行业管理联席会议领导小组,指导全区物业行业管理工作。

  2.成立xx区物业行业协会。通过成立行业性组织,切实加强行业间的统筹联动、沟通交流、良性竞争,进一步促进我区物业管理服务整体水平的提高。积极加强与市物业协会对接,及时获得行业最新动态信息,在联系企业、连接市场、服务政府等方面发挥重要优势,更好地提升我区物业企业品牌。

  3.加大业主委员会建设力度。积极引导符合条件的小区成立业主委员会,把热心公益、责任心强、乐于奉献、具有一定组织能力的业主吸收到业主委员会。成立业主委员会要依托楼栋长、单元长等机制,注重吸纳不少于50%的党员进入,业主委员会主任一般由党员担任,并在社区党组织领导下建立党支部、党小组,打通社区党建末梢,探索出“党建引领、有序参与、依法依规”新模式,切实推动破解小区治理难题,激发基层治理活力。

  二、健全机制

  (一)纠纷调解机制。在物业行业管理联席会议下设物业管理纠纷调解专班和联动机制,吸收懂法律、懂政策、懂操作的民间调解高手参与,着力协调在物业服务活动中产生的各类矛盾,引导群众依法、合理表达利益诉求,推动矛盾在基层得到及时有效解决。

  (二)考评奖惩机制。把文明创建、投诉处理等要求指标量化,建立考核清单,每年由区物业行业协会依据清单对物业项目开展考核工作。采取星级评定制考核:70-79分为一星级物业项目;80-89分为二星级物业项目;90分以上为三星级物业项目;对得分在60分以下的,限期整改,整改不到位的纳入黑名单,限制承接小区物业服务项目,未消除不良记录的,禁止参与新的物业服务招投标活动。同时,对物业项目及个人进行适当表彰和奖励。

  (三)信用管理机制。建立诚信档案,对失信物业服务企业在五年内禁止参与我区辖区内物业项目竞标;经仲裁裁决或者司法判决确认后仍欠缴物业费的业主,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

  三、完善物业服务管理制度

  (一)完善物业服务企业的准入制度

  1.实行前期物业服务企业招投标市场准入制度。住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的,经区房管局批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。禁止房地产开发商直接指定物业服务企业。

  2.实行物业服务企业招投标制度。前期物业服务合同期满或业主委员会成立后,如更换物业服务企业的,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。小区前期物业服务企业申请参与投标的',应事先征求社区居委会、派出所、区市场监管局、区房管局的意见。

  3.加强物业服务企业管理。区物业行业协会每年度对物业服务企业服务进行考核,由小区所在地乡(镇)政府、社区居委会、派出所、业主委员会签署意见。对处于整改期内、评价差、被列入不诚信名单的物业服务企业,限制承接小区物业服务项目,未消除不良记录的,禁止参与新的物业服务招投标活动。

  (二)明确物业管理服务范围。

  在住宅小区房屋竣工验收时,规划内的物业管理用房、社区用房、停车场(泊位)、公共设施设备(含地下水管网、电网、雨污水管网等)验收应当由区房管局、属地乡(镇)政府、社区、前期物业服务企业确认盖章,避免因权属不清导致管理混乱。

  (三)建立诚信档案,加大对物业服务企业的扶持力度。

  1.建立诚信档案,对失信物业服务企业五年内禁止参与物业项目竞标。

  2.对星级物业项目实施奖励支持政策:

  (1)星级物业项目遇到业主拖欠物业费的,业主的从业单位及主管部门应当配合物业公司催缴物业欠费;

  (2)区司法局监督指导小区成立人民调解组织,为处理物业管理纠纷提供法律帮助;

  (3)星级物业项目采取司法程序追讨物业费的,可向物业管理联席会议领导小组申请法律援助“绿色通道”。

物业小区管理方案14

  一、综合管理

  1、依据有关规定,与业主委员会签订规范的物业服务合同,各方权利义务明确。

  2、从业人员按照有关规定取得相应的专业培训合格证书。

  3、物业服务方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

  4、服务人员佩戴标志,服务主动、细致、周到,用语文明。

  5、在物业服务部悬挂物业企业资质证书复印件、物业服务部经理照片,公示物业服务标准、收费依据、收费标准。

  6、在公共区域显著位置公示24小时报修电话,有服务人员接待住户,8:30-12:00、13:00-17:00受理住户的咨询和投诉,水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场,由专业机构负责的,发现问题应及时通知有关机构,有报修、维修记录。

  7、涉及住户正常生活的物业服务重要事项,在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知,履行告知义务。

  8、每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查,根据检查情况制定下一年度维修和服务计划,并按规定组织实施。

  9、对区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规的行为,及时劝阻,报告主管部门,也可依据管理规约等约定提起诉讼。

  10、建立各种公共突发性事件(如:消防、水、电、气、电梯公共卫生、自然灾害等)的处理机制和预案,包括组织机构、人员和具体措施等,一旦发生突发事件即能立即实施。

  11、冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。

  12、设置意见箱,每年集中进行一次公开的物业服务意见征集,并将提出的意见与解决情况公示。

  13、公布公共服务的收支情况。

  14、小区内显著位置设立公共信息栏,配合街(乡)、社区进行公益性宣传。

  二、房屋维修养护

  1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,有检修记录和保养记录。

  2、根据房屋实际使用年限,适时检查房屋共用部位的使用状况。如需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,提出报告与建议,按规定组织实施。

  3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。

  4、定期巡视房屋共用部位的楼地面、墙面、顶棚等,发现破损及时修补。

  5、按照有关规定,每年进行1次房屋避雷检测,符合避雷规范要求。

  6、保持小区各组团、栋及单元(门)、户标志清晰。

  7、对危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻,对拒不改正的,要报告行政主管部门。

  8、按照有关规定使用、管理人防工程和普通地下室。

  三、共用设施设备运行及维修养护

  1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护,共用设施设备保持正常运行和使用。

  2、建立共用设施设备清册档案(设备台帐),有设施设备的运行、检查、保养、维修记录。

  3、制定并执行设施设备操作规程及保养规范。

  4、对共用设施设备适时组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,提出报告与建议,按规定组织实施。

  5、属于特种设备的`,按照有关规定,进行运行、养护、维修和定期检验检测。

  6、设备房保持整洁,无鼠害现象。

  7、庭院灯、楼道灯损坏及时修复。

  8、公共区域内的雨水、污水管道每半年检查、疏通1次;雨水、污水井每半年检查、清掏1次;雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通;化粪池清掏每年1次,每季度检查1次,防止外溢(由专业机构负责的除外,但发现问题应及时通知有关部门)。

  9、有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施。

  四、电梯服务

  1、无人值守电梯,主梯24小时不间断运行。

  2、在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话。

  3、高峰梯在高峰期6:00-8:00、17:00-19:00与主梯同时运行。

  4、电梯出现故障时,电梯报修后维修人员应在20分钟到达现场。主梯维修时,有备用梯的,用备用梯运行。

  5、电梯出现事故,应迅速启用紧急救援预案,组织救助,并报告有关部门。委托其他单位提供电梯维保等服务,与受托单位签订书面协议,明确并监督受托单位落实责任。

  五、消防服务

  1、有消防管理制度。

  2、消防设施有明显标志,定期对消防设施进行巡视、检查和维护,并有记录。

  3、消防设施设备能正常运行,可随时启用;消防通道畅通。

  4、每年进行1次消防训练,相关人员掌握消防基本知识和技能。

  5、发生火情及时报警,并采取必要处理措施,协助配合消防人员的工作。

  6、设有消防箱,备存紧急消防物资;监控中心,24小时有专人值守。

  六、二次供水管理

  1、二次供水设施设备正常运行。

  2、水箱按要求使用紫外线消毒灯(器),并按规定清洗消毒、水质化验,取得卫生许可证,水质符合国家生活饮用水卫生标准,水箱盖上锁,钥匙有专人保管。

  3、操作人员应取得生活饮用水健康体检合格证。

  七、协助维护秩序

  1、看护小区共用部位和共用设施设备。

  2、有可能危及人身安全处设有警示标志。

  3、封闭的小区,主要出入口有专人24小时执勤。

  4、夜间(22:00-6:00)对服务范围内重点部位、道路进行1次防范检查和巡视,巡查人数为2人,做好记录。

  八、清洁服务

  1、小区内生活垃圾封闭式管理,设有垃圾收集箱,生活垃圾每天清运1次。

  2、小区公共清洁区域每日清扫1次。

  3、保持电梯轿箱清洁卫生。

  4、按照有关规定对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。

  5、在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

  6、发生突发公共卫生事件时,应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒,加强宣传。

  九、绿化养护

  1、绿化基本充分,无明显裸露土地。

  2、树木生长基本正常,无死树和明显枯枝死杈;在正常条件下,无严重黄叶、焦叶、卷叶;被啃咬的叶片最严重的每株在20%以下;有蛀干害虫的株数在10%以下;树木缺株在6%以下;树木无明显的钉栓、捆绑现象。

  3、绿篱生长造型基本正常,叶色基本正常,无明显的死株和枯死枝,有虫株率在20%以下;草坪宿根花卉生长基本正常,草坪斑秃和宿根花卉缺株不明显,基本无明显的草荒。

  4、绿地基本整洁,无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象;设施无明显的破损,无较严重人为破坏;无绿化生产垃圾。

  十、停车服务

  1、有机动车、非机动车停(存)车管理制度。

  2、引导进出小区车辆有序通行。

  3、主要道路及停车场有交通标志。

  4、小区内的机动车辆凭证出入,临时进入小区的机动车辆进行登记。

  5、机动车停放有序,24小时有专人巡视。

  6、定期存放的,应签订停车服务协议,明确双方的权利义务。

  7、地下停车场照明、给排水、通风等系统正常运行,各类指示标识清晰。

  8、交通设施(道闸、挡车器材、交通标识)能正常使用。

  注:4-8条是机动车收费停放服务应达到的要求。

  十一、装饰装修服务

  1、按照有关规定和《临时管理规约》约定,建立住宅装饰装修服务制度。

  2、受理业主或使用人的装修申报登记,与业主或使用人、施工单位签订装修服务协议,告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

  3、装修期间,每天巡查1次装修施工现场,有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用管线、消防设施等行为,及时劝阻,对拒不改正的应报告主管部门。

  4、装修结束后,应进行检查。对违反装修服务协议的当事人应按照约定处理,问题严重的应报告主管部门。

  5、指定装修垃圾存放点并设有围挡,装修垃圾及时集中清运、不得外溢。

物业小区管理方案15

  一、管理目标:

  1、业主委员会成立后12个月至18个月,达到深圳市安全文明(优秀住宅)小区标准;

  2、业主委员会成立后24个月至30个月,达到广东省优秀住宅小区标准;

  3、业主委员会成立后36个月至42个月,达到全国城市物业管理优秀住宅小区标准;

  4、小区实行封闭式管理,护卫班实行24小时值班,确保业主和住户生合财产安全;

  5、小区清洁实行专职保洁员责任制,保证小区内24小时全天候干净、卫生、整洁;

  6、小区车辆实行智能化ic卡管理,车辆凭卡进出,无卡无证车辆禁止驶出小区,所有外来车辆未经许可不得进入小区;

  8、水电维修班实行24小时值班制度,业主遇到问题随叫随到,公共机电设备运作正常,设备完好率100%;

  9、绿化按时修剪、维护、保持花草树木茂盛美观,绿化完好率99%以上;

  10、营造小区浓厚的文化氛围,每年社区文化活动不得少于12次,每次参与人员不得少于300人;

  11、实施不少于10项的特约服务,把物业的服务内容融入到业主的衣、食、住、行中。

  二、分项指标:

  1.房屋完好率: 100%

  2.房屋零修、急修及时率: 99%

  3.维修工程质量合格率: 100%

  4.管理费收缴率: ≥98%

  5.绿化完好率: 99%

  6.清洁、保洁率: ≥99%

  7.道路完好率及使用率: 100%

  8.化粪池、雨水井、污水井、沙井完好率: 100%

  9.排水管、明暗沟完好率: 100%

  10.路灯完好率: 100%

  11.汽车场完好率: 100%

  12.公共文体设施、建筑小品完好率: 100%

  13.小区内重大刑事案件发生率: 0

  14.小区内治安案件发生率: ≤1/年

  15.消防设施、设备完好率: 100%

  16.火警发生率: ≤1%

  17.火灾发生率: 0%

  18.违章发生率: 2%

  19.违章处理率: 100%

  20.用户有效投诉率: ≤2%

  21.有效投诉处理率: 100%

  22.管理层员工专业培训合格率: 100%

  23.特种作业员工持证上岗率: 100%

  24.维修服务回访率: ≥30%

  25.业主(住户)对物业管理综合满意率: ≥98%服务特色(“菜单式”服务模式)

  一、实行“菜单式”服务模式

  即物业公司除了提供常规性的公共服务外,还提供了多种多样的特约服务,将服务深度渗入到客户的衣、食、住、行中,并明码标价,除公共服务是必选的项目外,客户可根据自己的需要选择不同的特约服务,并支付相应的费用。

  二、快速、完善的服务形式:首按责任制+三分钟服务承诺

  1、首按责任制

  每一位员工都有责任和义务接待客户的建议,任何一位员工接到建议后,统一传递到办公室,并告诉建议人我处在二日内反馈处理结果。第一接待人负责跟踪这项服务建议处理的情况直至客户满意为止。

  接待服务建议时应对处理时间做出适当的承诺,尽量在最短的承诺时间内处理完毕,因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方,争取取得理解。但不得出现同一件事情有两次推迟处理的情况。承诺时间最好控制在1 ~ 2天,一般不超过一周,特殊情况除外。处理完毕后,由处理人与对方交代清楚,需要让对方签字确认的应该留签字记录,并告知第一接待人。

  2、三分钟服务承诺

  第一接待人接到客户的建议时,应及时将客户的建议反馈到办公室,由办公室安排相关人员到客户指定的地方,为客户提供相应的服务,这一过程不能超过三分 钟。若有特殊情况,无法在三分钟赶到客户指定的地方,应在事先跟客户解释,取得客户的谅解,在客户同意的同提下,在最短的时间内,赶到现场为客户服务。

  三、突出、贴心的文明礼貌:三米微笑服务+站立式服务

  1、三米微笑服务

  管理处人员见到客户必须微笑示意,具体做法是:在距离客户三米时,必须自然微笑示意,微笑时以露出八颗牙齿为标准,等客户到身边时,轻声、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人员在见到认识的客户时,也必须遵守三米微笑服务原则。

  2、站立式服务

  站立式服务表现在:(1)各固定岗(道口岗、门岗护卫员)根据接待客户的不同,应在不同时期进行站立服务。道口岗实行16小时站立服务,早班和中班在工作 服务均应树立站姿势的形象。门岗则应在客户上下班的高峰期站立迎宾,时间为:7:30—9:00,11:30—12:00,13:45—14:30,17:30—18:30。(2)接待员或办公室人员在接待客户时,在客户进门时,也必须站立并微笑致意,客户离开时,也必须站立微笑送别,并目送客户出门为止。

  四、全天候的服务时间

  1、护卫班实行24小时专人服务,客户有任何需求可以得到最及时的服务。

  2、维修班实行24小时专人服务,客户普通维修事项可以得到是及时的服务,有危及客户安全的大维修也能得到紧急处理。

  3、客户服务中心实行16小时专人服务,并在无专人值班的时间段出示客户服务中心所有人员的联系电话,以便客户在无水值班的情况下可以找到相关的人员。 所有不值班人员在接到客户求助电话后,若不能在电话中处理了客户的问题,应第一时间赶到事故现场,给予客户最及时的关怀与帮助。

  4、管理处全体人员非特殊情况都必须留守小区,随时待命,以便为客户提供服务。

  五、丰富的社区文化活动

  丰富的社区文化活动不仅仅表现在举办多次的大型活动,还在于让大部分客户能自觉的加入到社区文化活动中来,变客户被动接受管理处提供的文化活动,为客户主动参与各种活动,并在整个小区中形成一种独特的文化氛围,一种有别于其他小区的文化氛围。

  六、多种多样的特约经营服务

  常规的物业服务内容仅是对公共设施设备进行维修、保养,对公共场所进行管理,对全体客户提供共同的服务,而没办法渗透到客户个人的衣、食、住、行中, 因此开展多种多样的特约服务,不仅仅是物业服务内容的深入,也大大方便了客户的生活,同时也可为管理处获得一些额外的收入。做好多种多样的特约服务将是除了社区文化活动以外的另一种新颖的服务内容。

  七、实行完全的封闭式管理

  传统的封闭式管理仅仅是对来访人员和无关人员的管理,并没有对外来送水、送饭、送报的人员进行管理,而我们实行的完全封闭式管理,是除了客户和拜访人 员能进出小区外,其他送水、送饭、送报人员将完全不能进入小区,而由我们的人来完成这些服务,进而在做好服务工作的同时,把小区的安全隐患减到最少。这也是我们做好多种特约服务所带来的另一个好处。社区文化

  一、社区文化宗旨

  提高社区文化工作质量,增强社区居民综合素质!

  二、社区文化理念

  增强邻里交流,复古朴素民风。让丰富多彩的`文化活动成为沟通心灵的桥梁!

  三、社区文化最终成果展望:

  1、当人们走进小区的时候,就能听到从空中传来悠扬的背景音乐、看到优雅的自然景观、呼吸着清新的空气,仿佛置身于世外桃园之中,心神为之一振;

  2、小区的每一个成员都能自发、定期地融入到各种活动中来,让小区每个成员都能从中寻找到自己的兴趣、爱好,并乐在其中,乐此不疲。

  3、不管走到那里,都可以欣赏到各种各样的山水画、名人字画,仿佛置身于美术馆中。

  4、生活在这里的人们脸上挂满了满足、快乐的笑容,忧愁与这里绝缘。

  四、社区文化的硬件建设:

  社区文化可分为硬件部分和软件部分。社区文化的硬件部分,是潜移默化影响人们心理素质的重要因素,从所周知,现代文明的建设是由具备良好素质的人来完 成的,而良好的居住环境,可以促使人们自觉地养成良好的生活习惯。环境对于一个人的心理影响是相当重要的,当一个人长期处在良好的环境当中,便会不知 不觉地提高自身的素质,而如果每个人的素质都得到了提高,那么整个社区文化氛围自然而然地也就体现出来了。总的来说,社区文化的硬件部分应该包括:

  1、会所,包括篮球场、网球场、羽毛球场、健身房、清吧、茶艺馆、棋牌室、游泳池、乒乓球室、阅览室等;

  2、公共场地,包括公共绿地、道路、大堂、走廊等;

  3、室外健身场所,包括室外健身器材、健身路、室外操场等;

  4、公司配置一整套专业的音响和舞台,这样可以提高管理处社区文化活动的专业性。

  对于会所应该尽可能利用其功能,并加强现代化管理;对于公共场地则宜挂一些名人名画,营造一种浓郁的文化氛围;对于室外健身场所,则应该加以适当引导 ,形成正确的、自发性的健身氛围。总之,对于社区文化的硬件,应该重在利用,我们的工作重点应该放在社区文化的软件建设上。

  五、社区文化的软件建设:

  软件建设是社区文化建设的中心组成部分,它包括一系列的活动计划、实施效果及相关管理制度、管理处人员的服务精神、各项活动筹备人员的组织协调能力、居民的参与配合及对公益活动的热心程度。

  根据社区文化的活动形式、活动风格,社区文化软件的内容可概括为以下五大部分:

  (一)体育类

  体育类社区文化目的在于通过倡导体育健身的精神,利用小区的各种资源引导小区全体住户参与体育锻炼,进而形成各种自发性组织,从而形成积极、健康、活泼、向上的小区精神。体育类的社区文化适合任何的住宅小区,而且效果明显,影响面广。具体的体育类社区文化活动,包括:

  1、成立各种体育俱乐部,定期组织训练、比赛

  (1) 球类:篮球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、网球等;

  (2) 棋类:围棋、象棋、跳棋、军棋等;

  (3) 牌类:桥牌、扑克牌;

  (4) 游泳:游泳培训班,游泳比赛;

  (5) 拳类:太极拳、太极剑等。

  2、每年一次,以小区为单位,由公司组织大型体育活动比赛

  3、在社区公共场所设置室外健身器材

  4、利用国内国际各种体育比赛做体育锻炼的宣传,如组织集体观看重要比赛,挂宣传标语等,增强民众体育健身意识。

  (二)文学类

  文学类社区文化的定位比较高,主要是利用小区中素质较高的人来组织一些兴趣小组,在这些兴趣小组的带动下,不定期举办一些文学活动,从而吸引更多的住 户前来参加活动,通过举办各种文学活动,提高参加者的文学素养和兴趣,最后形成富有特色的小区文化氛围。由于这类社区文化操作比较困难,而且效果很难预测,所以只适合那些住户文化素质较高的小区。具体的文学类社区文化活动,包括:

  1、组织互换藏书活动;

  2、文学写作兴趣小组;

  3、各种兴趣小组:红学会、水学会、西学会、三学会等。

  (三)艺术类

  艺术类社区文化是内容最广泛,也是实际工作中运用最多的形式,主要通过各种俱乐部的活动来带动全体住户参与到社区文化活动中来,并形成若干自发性组织。这类社区文化适合任何住宅小区,其主要活动包括:

  1、成立各种兴趣小组,定期组织训练、汇演、竞赛,可先以各小区为单位,成熟后可加以联合,组成精英团体:

  (1)声乐:民乐团、合唱团、独唱团、各地戏曲团

  (2)舞蹈:民族舞、街舞、交谊舞、秧歌、腰鼓等,并定期举行训练、比赛

  (3)书法、绘画:成立书法、绘画兴趣小组,并将其作品在小区各处展览,年底还可举办免费写春联、画年画活动

  (4)摄影:以公司已成立的摄影俱乐部为基础,定期组织成员进行外拍、作品交流展示活动

  (5)外语兴趣组:引进外语培训机构进入小区,定期举办外语角、外语沙龙、外语培训等

  2、营造社区艺术氛围

  (1)将小区各艺术团体成员的优秀作品(书法、山水画等)加以装饰后,在社区公共场所(大堂、会所等)展示,一方面可增加各团体成员的积极性,另一方面可增加小区公共场的艺术氛围;

  (2)定期组织社区家庭读书活动;

  (3)周末露天舞会、音乐会、歌会;

  3、节假日举办大型联欢会、文艺汇演、卡拉ok比赛等。

  (四)康体类

  从意义上说,康体类社区文化是最具有社会效应的活动,不仅可以带动小区住户参与各种社区活动,进而形成一种生活模式,还可以对小区的周边带来一些服务,正因为有良好的社会效应,康体类活动犹如异军突起,在社区文化中占据了一席之地。这类活动个体包括:

  1、提供健身、娱乐场所(室内室外),为小区成员长期开放,并加以必要的辅导

  2、定期组织爬山、游园、自驾游活动

  3、定期组织美容、健身讲座

  5、定期组织集体体检(最好是免费体检)

  6、暑假组织少年夏令营活动

  6、筹建社区健康站,请专家定期或长期提供健康咨询、急救等

  (五)经济类

  经济类社区文化的目的在于让小区内的住户相互帮助,形成一些商会,定期组织活动,在小区范围内形成一种浓郁的商业气息,并使小区中的每一个住户都能从中受益。这类活动的目的性较强,比较适合以商业为主的商住小区。这类活动具体包括:

  1、定期邀请成功人士到小区做创业心得报告

  2、成立各种商会

  3、定期邀请房地产专家做房地产租售交易介绍,并提供现场咨询

  4、定期邀请证券专家做投资、理财报告,并提供现场咨询

  5、根据住户的具体需要,举办汽车、名牌家私、艺术品展览活动

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物业小区管理方案

  为了确保事情或工作能无误进行,常常要根据具体情况预先制定方案,方案是解决一个问题或者一项工程,一个课题的详细过程。那么方案应该怎么制定才合适呢?下面是小编整理的物业小区管理方案,欢迎大家借鉴与参考,希望对大家有所帮助。

物业小区管理方案

物业小区管理方案1

  为了规范小区内部管理,给广大业主提供一个“整洁、文明、安全、舒适”的居住环境,全力将xx华庭推上中山市物业管理优秀住宅小区行列,树立小区良好形象,促进小区物业保值升值,现拟定以下争创“示范”实施方案。

  开展实施工作分以下4个阶段:

  申报准备阶段→宣传阶段→工作落实阶段→迎检阶段(结束)。

  一、申报准备阶段

  1、根据上级主管部门要求,准备好各种送审材料,包括:小区建设工程规划许可证及规划验收文件;建设主管部门或质量部门出具的工程验收文件;上一年度物业公司财务报表;物业公司营业执照和业主委员会成立证明文件;经规划部门批准的项目总平面图;小区外观形象的照片若干张。

  2、填写《管理单位自评概述》,并将达标申报表上交中山市建设局和中山市房地产协会。以上工作要求在20xx年8月5日前完成,由物业总部xx总监负责,xx小姐配合。

  3、成立xx华庭创建中山市物业管理示范住宅小区领导工作小组,具体成员为:

  组长:xx(物业总监)

  副组长:xx(管理处经理)

  组员:xx(管理处主任)、xx(安全服务部主任)、xx(总监助理);

  4、领导小组下设5个专业小组

  第一组:基础管理组

  组长:xx组员:xx、xxx、xx;

  第二组:清洁服务组

  组长:xx组员:xx、xxx;

  第三组:绿化服务组

  组长:xx组员:xx、xxx

  第四组:设备维修服务组

  组长:xxx组员:xxx、xx

  第五组:安全服务组

  组长:xxx组员:xxx、xxx、xxx、xxx

  组织的`成立和组别的分工,于20xx年8月18日前明确落实。

  二、宣传阶段

  1、明确创建工作目的,内部下发通知,全体总动员,统一思想认识,倡议广大员工积极参与;

  2、发动广大业主积极配合,在各大堂张贴宣传通知,在各明显部位宣传横幅标语,营造活动气氛;

  以上工作要求在20xx年8月20日前完成,由xx负责,xxx、xx、xx配合。

物业小区管理方案2

  我们在为业主提供服务的时候,始终要坚持以人为本、服务至上的理念,服务的内容与方式始终以业主为中心;以满足老旧小区业主的需求为目标;以业主的满意为公司的最高追求;在服务过程中不断调整服务方式与模式,以达到业主的要求。

  一、管理思路

  根据老旧小区的特点和物业管理需求分析,我们提出以下管理思路:

  1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验,我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上,实现低消费投资,高价值体现,将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构,管理操作人员配置齐全,办公场所干净有序。

  2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务,我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的.系列标准,针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每季度要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。

  3、由于老旧小区的管理弊端,消防安全及安全保卫工作尤其重要,小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行巡逻;能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理,引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发后及时采取相应措施。老旧小区对于消防安全工作要求极高,我公司将安排具有消防工作经验的保安人员,以退伍军人为主,兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户,以做到真正的小区就是家,爱岗如爱家,实行24小时执勤,为业主提供安全、温馨的生活环境。

  4、老旧小区物业管理面积大小不一,我公司物业管理人员全部持证上岗,管理制度齐全,责任明确。账务清晰,管理服务人员24小时服务,服务热情,行为规范。

  5、针对老旧小区物业管理,我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况(至少每季度公布一次);在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同,明确双方权利义务关系的,服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,有在显著位置公示服务项目与收费标准。

  6、针对老旧小区具体情况,采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上,采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户,实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题,提高员工的爱岗热情,真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。

  7、我公司将联合社区居委会等有关部门,在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动,推动精神文明的发展,形成良好的社区文化。

  8、我公司定期安排老旧小区的员工参加培训和学习,不断提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常;供水、供电、供气等设备使用正常;规范活动场所,机动车、非机动车停车场,机动车停放、行驶等的标志。保证车辆运行畅通,停放有序,并做好防盗工作。

  9、针对老旧小区绿化管理,制定绿化管理方案,对覆盖率达15%以上的绿地进行专业养护,保证花草树木管理养护得当,按季节治病虫害,每月保持植物浇水,施肥,喷药杀虫,除杂草,修剪等养护工作,保证植物生长良好,形成较好的植物景观。

  10、老旧小区保洁管理,我们将所有栋楼逐一分解,包干落实到各工作人员,全面实行“自家的孩子自家抱”,各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作,包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告,同时,监督其他楼栋责任人的工作,做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理,每天清运,公共场所定期清扫保洁,保持整洁干净。根据每个小区实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。

  11、由于老旧小区设备设施老旧,设备设施管理维护十分重要,必须迅速全面熟悉设备特性,掌握运行规律;在正式运行后,要确保公共设施,公用设备定期维护,水、电、气24小时报修值班,接到报修电话10分中到场,急修半天内完成。

物业小区管理方案3

  为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》,进一步规范物业管理活动,切实维护业主和物业管理企业的合法权益,努力提高物业管理水平,根据《物业管理条例》及有关法律、法规, 结合我市物业管理工作实际,特制定本方案:

  一、指导思想

  以国家《物业管理条例》为依据,以沈阳市城市管理工作会议精神为指导,以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点,以规范管理、提高物业服务水平为宗旨,进一步加强居民小区物业管理工作,推动我市物业管理健康发展。

  二、目标和范围

  (一)目标:

  1、有效解决开发遗留问题,年底前整改率达到90%;对存在工程质量问题的房屋要及时维修,维修及时率达到90%。

  2、新建住宅小区推行招投标率达到100%;20xx年新进入市场的楼盘,在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

  3、凡从事物业管理活动的企业,要100%取得《物业企业资质证书》。

  4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训,物业企业经理持证率达到100%,并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

  5、大力推行物业管理,年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。

  6、加强业主自治自律行为,具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。

  (二)范围:对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果,进行清理整顿,进一步规范物业管理行为。

  三、工作内容

  (一)完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章,结合我市物业管理实际情况,通过调研,同时借鉴国内先进城市取得的成功经验,尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》,依法加强我市物业管理活动的监督管理。

  (二)全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任,按照规划设计和施工标准,对住宅小区存在的问题从新进行完善,建委、规划、房产等相关部门,按照各部门职责,落实到责任单位,做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区,逐个建立整改档案,制定整改措施,整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修,年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人,维修及时率确保在90%以上。同时,有关部门要抓紧制定相应的规定和措施,明确住宅区的交付使用制度,杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

  (三)加大对物业市场的监管力度,规范物业管理行为。

  一是加强物业管理招投标的监督和指导,全面推行前期物业管理招投标机制,创造公平、公正的竞争环境,促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》,及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度,建筑面积在5万平方米以上的(含5万平方米)的新建住宅区,必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业,建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县(市)房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时,鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且,及时签订《(前期)物业服务合同》和《业主(临时)公约》,对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

  二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业,要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》,并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定,按物业管理企业取得资质等级,承接物业管理项目。同时,加强物业管理企业的年检和资质评定,出现违规违诺等行为的要予以警告,限期整改,情节严重的取消其物业管理资质。

  三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训,提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制,监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况,对物业管理企业和物业管理项目经理,实行实名诚信考评制度,如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象,依据情节的严重程度,扣除相应的分数,年终进行综合考评,考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件,报房产行政主管部门,并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务,提高管理服务水平。同时,加强对物业管理从业人员的培训,与建设部培训中心联合,继续对我市物业管理从业人员进行培训,达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理(物业管理处主任)进行培训,在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上,市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度,经过实务操作培训,考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》,不合格的取消其上岗资格。

  四是规范业主大会和业主委员会,积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件,结合我市实际,争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》,明确各部门职责,充分调动街道、社区的积极性,依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会,使这项关系到群众利益、社区稳定的工作,更具规范性、操作性。引导业主大会,在充分尊重全体业主意愿的基础上,按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为,促进业主自律和民主决策,切实维护自身的合法权益。

  (四)建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区,要明确由物业管理企业实行专业化管理,争取年底前物业化率达到100%;对于尚不具备物业管理条件的住宅区,要确定管理单位,实行专项服务,待具备条件后,推行物业管理。逐步形成以社区为主,专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任,为物业管理创造良好的环境。

  (五)采取多种形式,加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案,分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件,引起社会各界物业管理的.重视,让广大业主不断了解物业管理的政策法规,引导全社会树立正确的消费观念,促进社会的和谐。

  三、组织领导

  为使这项工作落到实处,市政府成立领导小组。

  组长:邢凯

  副组长:王铁

  成员单位:市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。

  领导小组办公室设在市房产局,负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构,抓好具体的组织实施。

  四、职责分工

  规范物业管理工作是一项系统工程,要坚持“条块结合、区域负责”的原则,市领导小组全面负责此项工作的监督、指导;市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查;各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施;各相关部门按照职责分工,密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工,落实责任,相互配合,加强检查验收,切实提高我市的物业管理水平。

  市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门,具体负责全市物业管理工作的指导、监督,并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作,如:物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。

  市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时,要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施,以方便后期的物业管理工作;二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收,不按规划建设的住宅小区,不能予以验收,并限期整改;三是对开发建设遗留问题,要制定整改工作方案,积极组织整改,达到合格标准。

  市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作,使物业管理活动更加规范,促进物业管理水平的提高。

  各区政府为物业管理工作的责任主体,要针对目前物业管理工作存在的问题,制定具体的整改工作方案,积极配合市政府相关部门,加大管理力度,认真组织整改,使问题得到及时有效的解决。

  五、实施步骤

  依法加强居民小区物业管理是一项长期工作,为确保完成本方案确定的工作内容,今年要分三个阶段进行实施。

  (一)排查阶段(20xx年5月10日至5月31日)

  由市领导小组牵头,建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合,各区政府组织实施,对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查,并进行登记造册,建立管理档案。

  (二)整改完善阶段(20xx年6月1日至10月31日)

  各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析,查找根源,制定相应的整改措施,报市领导小组审查,审查合格后,方可按责任分工认真组织整改。

  (三)验收阶段(20xx年11月1日至11月15日)

  领导小组成员单位按照工作内容和标准,集中时间,认真组织,对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核,确保达标。

  六、保障措施

  (一)提高认识,明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓,实行“一把手”负责制,层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任,切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。

  (二)密切配合,抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动,密切配合,针对物业管理存在的问题,制定切实可行的整改措施,认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的,有关部门要按照相关规定进行查处,确保全部达标。

  (三)加强宣传,营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》,整顿规范物业管理市场”活动,大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度,使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务,进一步增强参与意识和维权意识,树立正确的消费观念,使物业管理逐步走向良性循环轨道。

  (四)强化管理,巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分,分工负责,强化管理。特别是对存在问题进行整改后,要进一步明确管理单位和管理责任,避免类似问题的再次发生,切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。

物业小区管理方案4

各物业服务企业,业主委员会:

  为认真贯彻落实市委、市政府关于加强“平安温州”建设的有关要求,根据市房管局《关于在全市开展创建“平安物业”活动的实施意见》(温房字〔〕27号)和区平安办、区综治委《温州市鹿城区行业基层平安创建重点工作责任制》、《温州市鹿城区社会治安综

  合治理重点工作责任制》(温鹿综治办〔20xx〕2号)文件的要求,结合温州市鹿城区实际,制订如下创建实施工作方案。

  一、指导思想

  深入学习实践科学发展观,紧紧围绕争创“平安温州市鹿城”的目标,以开展创建“平安物业管理小区(大厦)”活动为载体,增强物业服务企业参与创建的责任感、使命感,进一步完善物业管理小区的安全防范体系,形成物业服务企业、业主、业主委员会、社区密切配合、齐抓共管的创建工作机制,督促物业服务企业贯彻《物业管理条例》等物业管理法规政策,依据物业服务合同约定,进一步规范物业服务行为,履行协助做好小区安全防范工作的义务,筑牢思想防线,提高防范意识,落实防范措施,提高应急处置能力,有效地预防和减少安全事故和违法犯罪活动,促进“平安温州市鹿城”建设深入开展。

  二、创建目标

  通过开展创建活动,使温州市鹿城区物业管理小区(大厦)安全事故、治安和刑事案件等发生率稳中有降,不发生因物业管理措施不到位而导致的有重大影响的恶性事故、案件,力争通过三至五年的努力,全区85%的物业管理小区(大厦)达到新一轮平安创建的'要求。

  三、创建范围

  温州市鹿城区已经实施物业管理的小区(大厦)

  四、创建标准

  1、物业服务单位与街道(乡镇)综治委签订社会治安综合治理责任书并抓好落实;

  2、物业管理小区内必需的管理人员持证上岗率和到位率达100%,履行物业服务合同约定聘用的秩序维护员能满足小区治安防范工作需要;

  3、物业管理小区内按照物业服务合同约定设立固定值班岗和流动巡逻岗,制订巡逻计划,秩序维护员按照计划昼夜巡逻;

  4、物业管理小区有制订日常防范和应急预案,且定期组织开展安全防范知识培训和处置突发事件的实战演练;

  5、在物业管理小区内可能引发人身伤亡事故的部位、场所和公共区域安全防范的重点部位统一设置文明规范、用语简洁的警示标识,告示注意事项,明确禁止事项;

  6、物业服务单位对物业装修装饰的登记备案率达100%,与业主签订室内装修服务协议,组织开展巡查,及时发现和制止违法违规装饰装修行为并报告有关主管部门;

  7、物业管理小区内消防安全设施按规定标准加强维护,并保证能正常使用,各类消防安全隐患及时得到整改;

  8、居民楼二层以下住户的窗户应当采用防攀爬防撬功能的防盗措施,楼栋煤气管道、落水管等易攀爬处全部安装防攀爬装置;

  9、物业管理小区执行公安机关制定的安全技术防范标准和要求,物业服务单位加强对楼宇对讲、电视监控等技防设施的管理并运转正常;

  10、物业管理小区内全年不发生重大恶性刑事、治安案件和重大治安灾害事故,不发生居民入室、单位入室盗窃案件、机动车被盗案件;

  11、业主对物业管理小区治安满意率达到90%以上。

  五、实施步骤

  1、宣传动员阶段(5月)。召开全区物业服务企业落实创建“平安物业管理小区(大厦)活动”工作大会,学习传达上级指示精神,部署创建工作任务,并确定创建示范点。

  2、开展创建阶段(6月-10月)。各物业服务企业积极开展“平安物业管理小区(大厦)活动”创建工作,各房管所联系街道办事处和相关部门做好指导工作,确定考核制度。

  3、企业自查阶段(11月)。各物业服务企业对各自一年来开展创建活动情况进行自查,总结经验教训,提出下步的工作思路,并将书面自查报告报房管部门。

  4、考核评比阶段(12月)。由温州市鹿城房管分局在企业自查乡镇(街道)初评推荐的基础上,会同相关部门对各物业服务企业创建活动情况进行复查考评。

  六、考评方式

  创建活动每年组织一次考评。由物业服务企业申报,各乡镇(街道)初评推荐,最后由区房管部门牵头,会同相关乡镇(街道)、部门共同组织考评验收、表彰,被表彰的小区授予“平安物业管理小区(大厦)”称号并授牌。对因领导不重视、措施不得力而发生重大安全事故的小区,予以一票否决,依据物业管理法规政策进行处罚,直至注销物业服务企业物业管理资质。

  七、创建要求

  (一)统一思想,加强领导。创建“平安物业管理小区(大厦)”是深入开展“平安温州市鹿城”系

  列创建活动之一,是推进新一轮“平安温州市鹿城”建设的重要举措。各物业服务企业要统一思想认识,加强组织领导,认真研究、制订创建活动方案、措施,扎实开展创建活动。温州市鹿城分局决定成立创建“平安物业管理小区(大厦)”活动领导小组,由莫光辉同志担任组长,詹里勋同志担任副组长,成员由刘青山、金涛、周毓雷、林凡、蒋振宇、包巨为组成,领导小组

  下设办公室,办公室设物业修建科,蒋振宇同志兼办公室主任,负责创建活动方案的制定、工作协调和督导。各房管所要成立相应的领导机构和工作机构,确定专人负责,具体抓好创建活动各项任务措施的落实。

  (二)明确责任,强化落实。各物业服务企业要加强与业主、业主委员会、社区居委会的沟通联系,在乡镇(街道)综治部门的统一领导下,协助相关部门共同做好物业管理小区的安全防范工作;各物业服务企业要全面动员,全员参与,健全平安创建责任机制,强化小区安全防范措施和全体员工的安全责任意识。要加强安全检查,建立安全检查制度。对发现的安全隐患要及时整改,防患于未然。物业服务行业协会应当加强对物业服务企业创建活动的指导,督促物业服务企业认真落实创建工作。

  (三)加强宣传,营造氛围。各物业服务企业要加强创建活动宣传,充分利用小区的宣传栏、广播等载体,教育、引导小区业主积极参与,增强自我防范意识。要及时通报创建进展情况,形成齐抓共管的合力。要积极与新闻单位密切配合,主动组织宣传,及时报道好经验、好做法和取得的新成效,在全社会营造良好的创建氛围。

物业小区管理方案5

  一、指导思想

  以科学发展观为指导,以体制机制创新为核心,按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则,强化属地管理职能,理顺物业管理体制,扩大物业管理覆盖面,建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制,不断巩固文明城市创建成果,进一步促进文明社区与和谐宁南建设。

  二、职责任务

  (一)强化属地管理,建立责权明确的工作体系

  按照“重心下移、属地管理”的原则,建立街道物业管理办公室领导下的“两站一中心”物业管理体系,承接市区物业管理部门下放的部分职能,具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作,。

  1.街道物业管理办公室职责

  (1)会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分;负责物业维修资金续筹与使用审核,物业服务质量检查考评,物业管理项目交接监管等。

  (2)指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作,并对业主委员会的备案提出审核意见;负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。

  (3)对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区,在业主大会没有确定管理方式之前,负责组织街道物业服务中心有偿提供物业基本服务。

  (4)协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。

  (5)对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房,或配套用房、设施存在质量问题的,提请有关部门责令开发建设单位整改。

  (6)组织建立辖区物业管理的领导机构。

  2.街道各科室职责

  (1)街道城建科负责研究制定辖区内住宅区物业管理的发展战略,指挥协调领导小组各成员单位搞好住宅区物业管理工作。

  (2)街道财政所负责落实配套资金,按照规定及时拨付补贴款,监督资金使用,参与对社区的年度考核与奖惩评比。

  (3)街道市容卫生管理办公室负责牵头和督促社区及时拆除住宅区内违建,指导和督促保洁员做好职责范围内各住宅区的卫生保洁工作。

  (4)街道司法所负责协助街道成立物业管理矛盾调解站,加强对调解员的政策业务培训与工作指导,充分发挥调解机制作用,协调解决各类物管矛盾纠纷。

  (5)街道社会事务科负责社区建设的组织协调和综合管理工作。将社区符合低保条件的居民纳入保障范围,督促和协助社区和物管企业按照先征后返的原则,对低保户实行先征后返。

  (6)街道综合科负责积极协调住宅区内幼儿园和学校缴纳相应的物业管理费,以减轻物业公司经营负责。

  (7)街道纪工委负责对社区管理工作的年度考核,对物管资金使用进行监督和审计。

  3.社区居委会职责

  (1)指导成立业主大会筹备组,派代表参加筹备工作;会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会,并监督指导业主委员会依法选举;指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。

  (2)监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的决定,对业主委员会的决议提出建议和意见。

  (3)配合街道办事处建立辖区物业管理责任体系,并融入到社区综合管理当中。

  (4)成立物业管理监督小组,负责对物业管理服务质量进行日常监督,并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

  (5)负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。

  4.物业管理服务中心职责

  (1)负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。

  (2)接受业主委员会或业主管委会的监督,广泛听取业主、使用人意见,提出整改措施并落实;定期参加业主大会,为业主、使用人提供优质服务。

  (3)受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜,能解决的及时解决。

  (4)建立健全住户档案,完善老旧小区管理台帐。

  (5)检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作,加强老旧小区环境保护宣传工作。

  (6)定期检查保养公用设施设备,对下水道、化粪池适时组织疏通清理,发现问题及时解决。

  (7)每天不少于两次在小区内巡逻,遇突发事件采取必要措施并及时向有关部门报告。

  (8)对小区进出车辆进行管理、疏导,保持出入口畅通。

  (9)按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。

  5.物业管理应急维修站职责

  (1)按照快速反应、及时组织、优质服务、有偿微利的原则,开展辖区内无管理单位住宅区的`共用部位、共用设施设备和业主自用部位的应急维修工作。

  (2)负责实行全天候24小时专人接听应急报修电话并做好记录。

  (3)负责安排维修单位,服务时限,30分钟内到场及时排险,并做到修水不过天,修电不过夜,及时提供下水道疏通、化粪池清理服务。

  (4)负责督查受理结果,反馈维修信息,建立维修服务台帐。

  (5)对于不在服务范围内的维修项目,向报修人提供相关维修咨询,对涉及供水、供电、燃气等部门的报修,应提供相关电话。

  (6)对属于房屋共用部位、共用设施设备的维修项目,向报修人提供专项维修资金政策咨询,并协助其办理维修资金申请手续。

  6.物业管理矛盾投诉调解站职责

  (1)受理调解业主、使用人与物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

  (2)受理调解业主与业主、使用人、业主委员会之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

  (3)受理调解业主、使用人与开发建设单位、物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

  (4)受理调解其它物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

  (5)有关政策规定社会矛盾纠纷大调解不予受理的矛盾纠纷,物业管理投诉调解工作站不予受理。

  (6)凡物业管理方面的投诉不经街道物业管理投诉调解工作站受理调解的不得越级上访,如越级上访原则上不予受理。

  (二)完善分类管理模式,逐步实现物业管理规范化

  1.已实施市场化物管的小区管理要求:建立健全业主委员会,协调业主对物管公司的监管;加强物管公司的培训指导,不断提升服务水准;对物管公司的服务质量进行考评,为主管部门年审提供基本意见;参与优秀小区评比活动,推广优秀小区的管理和服务模式,推动物业管理规范运行。

  2.单位自管小区的物管要求:督促自管单位切实担负起物管责任,及时将各级有关检查考评情况向物管公司及其行政主管部门进行通报,形成齐抓共管的合力。

  3.不具备市场化运作的老旧小区的接管要求:由街道物业管理服务中心负责有偿提供基本物业服务,经过一段时期运行,逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务委托合同,进行基本业务规范管理。

  4.对经济适用房住宅区的接管要求:经济适用房住宅区属于政府保障性住房,原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理,实行低标准收费。开发商按规定建设一定比例的商业用房,其收益用于补贴物业管理费的不足。

  (三)加大帮扶力度,推进物业管理持续健康发展

  一是加大对小区居民的宣传力度,增强居民花钱买服务的意识。组织社委会协助物业公司收取物业管理费,以收费促管理,以管理促环境,以环境再促收费,形成良性循环。二是积极争取上级部门支持。协助搞好出新小区房屋维修、保洁护绿、治安巡逻等工作,为物业管理创造条件、提供支持。三是鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争。提高市场份额,推进物业公司规模化管理,降低运营成本,提高整体水平。

  三、组织领导

  街道成立物业管理服务工作领导小组,成员如下:

  领导小组下设办公室,与物业管理办公室合署办公,负责日常事务处理工作,办公室主任由郭治宇同志兼任,谢洪同志任副主任,各社区成立社区物业管理服务站,站长由社区主任担任,联系电话:52400834。

  四、机构设置

  为便于机构运转,街道成立物业管理办公室,下设立“两站一中心一小组”执行机构,具体负责物业管理过程中的事务处理。

  1.街道物业管理矛盾投诉调解站

  2.街道物业管理应急维修服务站

  3.街道物业管理服务中心

  4.社区物业管理监督小组

  各社区居委会成立物业管理监督小组,实行二级监管。一级监管,由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施,履行区物业科下放职权与职责;二级监管由小区“四位一体”组织实施,由居委会社工代表、社区业主代表,社委会代表、物业公司代表组成,社委会主任任组长,负责对物业管理服务质量进行日常监督,并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

  五、实施步骤

  1.制定方案阶段(6月12日前)

  (1)调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区,摸清范围、楼幢数、居民户数等情况。

  (2)外出调研,深入试点单位调研住宅小区属地化管理经验。

  (3)落实办公的场地,各种制度及网络流程图上墙。

  2.宣传发动阶段(6月20日前)

  (1)召开领导小组成员及“两站一中心一小组”人员动员会。

  (2)通过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区积极分子,进行广泛宣传发动,提高社区居民对实行物业管理的认识,积极协助物管公司开展工作。

  3.全面实施阶段(6月21日—6月30日)

  “两站一中心一小组”全面开展工作,切实为社区居民开展物业服务。

  六、工作要求

  1.加强领导,提高认识。各级领导要从建设新型现代社区、提升城市管理水平,促进和谐社会建设、推进文明城市创建的高度出发。认真领会物业管理体制创新的重要意义,强化责任意识,精心组织,周密部署,明确措施,建立问责体系,确保体制创新各项工作落到实处。

  2.强化宣传,营造氛围。要做好舆论正面引导,大力宣传实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策法规。采取散发宣传单、印制便民手册、宣传板报等方式,积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定,树立物业管理是消费、是商品的意识,营造全社会共同关心、支持、参与住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。

  3.明确职责,落实要求。各职能科室要齐抓共管,相互配合,落实支持物业工作的各项政策。各社区要建立物业管理工作领导机构,建立“一把手”负总责的责任体系,抽出精干力量落实社区责任及考核标准。街道物业管理办公室要认真组织检查考核工作,建立健全联席会议制度,严格督办并通报检查结果,确保试点工作顺利进行。

  4.突出重点,加大投入。各社区要加大对本辖区物业管理的监管,特别对老旧小区要重点扶持,完善各项公共配套设施,并延伸服务内容。同时,街道将采取争取一点,自筹一点的办法,对老旧小区物业管理给予必要投入。

物业小区管理方案6

  一、总体目标和改造实施范围

  1、总体目标:改造工作完成后,旧住宅区要基本恢复管理运行功能,并适应引入社会化、专业化、市场化的物业管理新机制的需要。

  2、20xx年改造实施范围:在对本辖区进行普查基础上,对市政府《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》(成府发[98]65号)施行(1998年5月18日)之前已建成并交付使用的、建筑面积在2万平方米以上的、未推行专业化物业管理的住宅区(含组团),改造完成60%。

  二、物业管理承接要求

  改造后的旧住宅区(含组团),应确保物业管理机制的顺利引入和稳定、有效运转,达到物业管理的相关承接要求。

  (一)通过项目验收

  项目验收分为工程质量验收和综合改造验收两部分。

  1、工程质量验收:房屋维修工程竣工后,应通过有关单位对改造房屋单体和项目质量的竣工验收,施工企业应按规定负责落实质量保修责任。

  2、综合改造验收:对通过工程质量验收的.项目,还应通过有关部门及业主委员会、物业管理单位的综合改造项目验收,验收内容包括房屋综合改造的质量复查、住宅区环境综合验收、实施单位的服务质量情况、工程资料归档情况等。

  (二)物业管理的相关承接要求

  1、环境方面

  住宅区透绿、美观,同时满足封闭式管理需要;外墙整洁、完好、无渗漏,排水组织顺畅;单元楼道内墙涂料刷新,单元楼道扶手、扶栏油漆刷新;管道不渗漏、不堵塞,安装平直、牢固,坡度符合要求;绿地率达20%以上,植物搭配合理,绿地无斑秃,开展垂直、屋顶绿化有成效;住宅区内无违章乱搭、乱建;垃圾房、封闭式垃圾箱等设施满足垃圾袋装化管理要求;

  2、道路和住宅区交通方面

  路面平整,排水畅通,强度符合要求;停车位不少于1个/3户,有共用的非机动车停放场所;基本实现车辆集中、有序停放;

  3、共用设施设备方面

  安全防范设施(对讲、监控、巡更系统等)不少于一项;水、电、气安装一户一表;雨、污水分流排水,住宅区内排水管道畅通;窨井盖、圈完好并有通用颜色标识;化粪池已清淘;宣传栏、告示牌设置醒目、位置合理;路灯、楼道灯等公共照明设施正常使用;供水、消防、电信、邮政、广电、燃气等管线和设施设备完好、运行正常、安装规范;

  4、配套设施方面

  公建配套设施使用功能正常,无擅自改变使用用途;物业管理用房满足住宅区服务与管理的需要,可参照市规划局、市房管局《物业管理用房规划建设管理若干规定(试行)》配置;有宣传栏等社区文化建设阵地,住宅区出入口有告示牌、住宅区平面示意图,公共标识明显、规范;根据情况,配置一定的文、卫、体、娱等设施场地。

  四、物业管理移交

  旧住宅区综合整治完成后,整治实施单位应按照《物业管理条例》规定,依法办理物业管理移交手续。

  1.移交内容:整治后应移交相关资料和物业管理用房等。相关资料包括移交完整的竣工资料:修缮设计、修缮方案、工程合同、质量验收、主要材料质保证明(屋面防水材料、外墙涂料、上水管道等)、使用说明、设施设备安装、使用、维保技术资料等相关文件及施工前后照片、录像等资料;物业管理用房包括:物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等。

  2.移交办理:住宅区经整治后,由整治实施单位依法向业主大会的执行机构业主委员会(或业主大会选聘的物管企业)办理物业管理移交。

物业小区管理方案7

  一、施工管理

  建立监督和记录制度,对工作计划、检查情况及对问题处理进行统计;

  熟悉现场和各类施工图纸,跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道情况、检修口预留位置,做出详细记录;

  对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见;

  了解各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置,环境清洁用水预留接口等情况;

  对影响大楼功能、危及设备及业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题,及时书面汇报与业主方,列出整改报告,提交业主方备案处理

  二、设备安装调试

  对现场设施设备安装状况进行检查,包括电梯井道防水、安装过程的质量监控,各种管线的预埋等;

  出席有关工程的会议,参与机电设备的测试检查,建立调试档案;

  及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题,列出遗漏工程,从物业管理专业角度提出相应的'整改意见,及时通报业主方。

  三、竣工验收及接管验收

  安排相应专业人员参与分户验收,并对验收问题进行记录,书面反馈与业主单位,并对整改落实情况检查;

  从物业维护保养管理的角度验收,配合业主方对物业进行严格的验收,维护业主方的合法权益;

  对接管验收中发现问题,明确记录在案,书面报业主方,并督促施工方在约定期限内对存在的问题加以解决,直到完全合格;

  做好接管验收清单和需要提交资料清单,协助业主单位做好相应资料的移交和验收问题的整改跟进与反馈。

  四、人员配置及素质要求:

  项目经理进驻现场,根据项目进度派3-5名专业人员。

  电梯技工:

  人员数量:1人。介入时间:电梯安装至设备移交电气或机械专业,中专以上学历;有电梯前期介入相应经验;了解电梯安装的相关技术,持特种设备操作证(电梯)

  空调技工:

  人员数量:1人。介入时间:空调安装至移交。有大型商场或写字楼物业空调制冷两年以上工作经验;具备暖通基本常识,持相关上岗证和中级以上职业资格证书;有中央空调系统操作、保养工作经验2年以上。

  高压运行维护技工:

  人员数量:2人介入时间:配电房安装至移交。持高(电监会颁发)、低压电工证(安监局颁发);一年以上星级酒店或超高层建筑物业供配电运行值班经验;有10KV高压环网柜倒闸操作和低压配电停送电实际操作经验;有变压器运行、报停管理经验。

物业小区管理方案8

  近几年来,随着xx经济建设的不断发展,人民生活水平和整体素质的进一步提高,各村的拆迁小区和商业性的开发小区如雨后春笋般涌现出来。然而由于历史、区域性发展与建设、集镇规划等问题,并没有全部实行专业化、市场化物业管理。为加快推进xx平安和谐社区建设,制定一套规范的、符合xx实际的物业管理方案,并在全镇小区推广是及时且必要的。

  一、目前xx镇小区概况

  在xx经济快速发展的同时,xx的城镇建设也得到了突飞猛进的发展。居民群众的居住环境发生了巨大的变化,一个个新建起来的小区为居民打造了一个舒适、优美、和谐、文明的家园。全镇范围内,已经实行正式的物业管理的小区有金都华庭、丽景花苑、锦绣家园、金湾花苑等6个;而各村的拆迁安置小区如宗言村和谐苑、xx村卧龙湖小区、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本没有管理。

  二、全镇推行物业管理的必要性

  (一)商业住宅小区

  xx已有的.成气候的商住小区基本都已经有专业的物业管理公司进驻管理。在小区管理上,他们有一套专业的、相对完善的管理模式,但并不代表可以高枕无忧,因为城市经验移植到农村有时也会水土不服。由于历史、文化及风俗习惯的差异,农村居民和城市居民存在一定的差距。虽然经济发展了,但城市化进程相对滞后,如果不从农村实际出发,完全照搬城市物业管理模式,就是引发很多问题,锦绣家园和金湾花苑已经因为沟通上的不通畅造成物业管理和小区业主之间发生矛盾与摩擦。所以,对于xx镇的商业小区而言,物业管理也需要因地制宜。

  (二)农村拆迁小区

  各村经济的发展及对生活环境要求的提高,促使拆迁小区建设进入到一个蓬勃发展的阶段。在管理模式上都是由各村自行管理,由于没有统一的规范,造成管理效果参差不齐,引发一系列问题。

  1、安全问题:目前,很多村的拆迁小区因没有建设完毕,还有后期工程正在进行,所以没有进行封闭式的管理。小区道路虽装有监控设备,但基本形同虚设,早安全上造成了隐患。

  2、卫生环境问题:拆迁小区使村民原来的闲散的聚居模式变为集中的居住模式。原来只要自扫门前雪就行,现在多出很多公共地方需要大家共同维护,但由于小农思想的影响,很多村民就疏忽了这一块,造成一些公共区域(如楼道)垃圾成灾。

物业小区管理方案9

  写字楼物业的特性和使用要求,决定了写字楼日常管理的工作内容与工作重点主要在以下几个方面:

  一、 营销推广

  由于写字楼宇收益性物业(商业物业)的特性,决定了营销推广是其一项经常性的管理工作内容。当今的写字楼宇除了少部分自用外,大部分都用于出售和出租(主要是出租)。写字楼的整体形象设计塑造、宣传推广,办公空间的分割布局与提升改造,市场分析调研,与买租客户的联络、谈判、签约,客户投诉与要求的受理与处理,客户与经营管理者、客户与客户间关系的协调,以及组织客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动等均属于写字楼的营销推广工作范畴。

  由于转变投资地点、方向,兼并、破产等各种原因的影响,写字楼客户变动的情况时有发生,固有的客户对办公空间重新布置、面积增减、改变设备配置与服务等的要求也经常存在。因此,为吸引招进和留住客户,写字楼的营销服务工作是一项十分重要的经常性工作,否则,便不能保证较高的租售率,影响写字楼物业的收益。

  这方面应有专门的营销人员在写字楼前台工作或设立专门的办公室办公,进行市场行情调研,主动寻找目标客户,征求已有客户对物业的使用意见,尽力满足各方面客户的要求,保证物业保持较高的租售率。

  二、 商务中心的服务与管理

  大型写字楼办公机构集中,商务繁忙,一般会提供各种商务服务项目的商务中心(与大型酒店、宾馆类似)。

  1、 商务中心的设备配置

  商务中心须配备的主要设备及用品有中英文处理机、打印机、传真机、打字机 、电脑、装订机、塑封机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他的办公用品等。商务中心设备的配备可根据服务项目的增设而添置。

  商务中心设备的正常使用和保养,是提供良好服务的保证。商务中心人员在使用过程中应严格按照正常操作程序进行操作,定期对设备进行必要的保养,设备一旦发生故障,应由专业人员进行维修。

  2、 商务中心的工作要求和工作程序

  商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价是以服务的周到与快捷为出发点的。要做到服务周到、快捷,必须依靠经验丰富的工作人员和一套健全的工作程序。

  (1)工作要求。对商务中心工作人员要求有:

  ①流利的外语听说读写能力;

  ②熟练的中英文打字能力;

  ③熟练操作各种设备的能力;

  ④熟悉商务信息知识;

  ⑤熟悉秘书工作知识;

  ⑥具备基本的设备清洁保养知识。

  (2)工作程序。

  ①服务前:了解客户所需服务项目、服务时间及服务要求;向客户讲明收费情况,开据收费通知单

  并收一定比例的押金。

  ②服务中:以准确、快捷为原则,按客人服务要求准时、精确地完成服务。

  ③服务后:完成客人所需服务后,填写《商务中心费用收据单》,引导或陪同客

  人到财务部结账。《商务中心费用收据单》一式三份,一联

  交给财务部,一联交给客人,一联由商务中心存档。

  商务中心的主要对象是客人,有时写字楼内部人员也因工作需要在商务中心使用设备,为此制定商务中心签单程序;

  写字楼内部人员到商务中心使用设备,必须是因工作需要;使用前,必须由该员工所在部门经理的同意。须在《商务中心设备使用申请单》上填清原因、内容、使用时间及批准人后,在不影响为客人提供服务的前提下使用。使用后须在《费用结算单》上签名。

  3、商务中心的服务项目

  写字楼客户业务类型不同,自身办公条件不同,对商务中心的服务范围要求不同。较齐全的商务中心提供的服务项目包括:

  l 翻译服务,包括文件、合同等;

  l 秘书服务,包括各类文件处理;

  l 办公系统自动化服务;

  l 整套办公设备和人员配备服务;

  l 临时办公室租用服务;

  l 长话、传真、电信服务;

  l 商务会谈、会议安排服务;

  l 商务咨询、商务信息查询服务;

  l 客户外出期间保管、代转传真、信件等;

  l 邮件、邮包、快递等邮政服务;

  l 电脑、电视、录像、摄像、幻灯、bp机、手机租赁服务等;

  l 报刊、杂志订阅服务;

  l 客户电信设备代办、代装服务;

  l 文件、名片等印制服务;

  l 成批发放商业信函服务;

  l 报刊剪报服务;

  l 秘书培训服务等。

  三、 前台服务

  小型写字楼的前台仅提供基本的问讯解答、引导服务,大型写字楼的前台服务项目较多 ,主要包括:

  l 问讯服务和留言服务,钥匙分发服务;

  l 信件报刊收发、分拣、递送服务;

  l 个人行李搬运、寄存服务;

  l 出租汽车预约服务;

  l 提供旅游活动安排服务;

  l 航空机票订购、确认;

  l 全国及世界各地酒店预定服务;

  l 餐饮、文化体育节目票务安排;

  l 文娱活动安排及组织服务;

  l 外币兑换,代售磁卡,代售餐券;

  l 花卉代购、递送服务;

  l 洗衣、送衣服务;

  l 代购清洁物品服务;

  l 提供公司“阿姨”服务;

  l 其他各种委托代办服务。

  有的`写字楼的报修点也设在前台,方便客户报修。

  四、设施设备管理

  写字楼的设施设备管理主要应做好以下各项工作:

  1、设备管理

  (1)建立设备档案。做好写字楼各项设备验收文件资料的存档,建立设备登记卡。

  (2)完善工程部架构。

  (3)建立各部门、各工种的岗位责任制。

  (4)抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与控制,开源节流。

  (5)制定设备的保养和维修制度。

  (6)建立监管制度,监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。

  2、维修与保养

  (1)报修(两类报修:自检报修、客户报修)与维修程序。

  (2)设备的保养。一般可建立三级保养制度:日常保养(又称作例行保养);一级保养;二级保养。

  (3)设备的维修。

  对于设备的维修控制,关键是抓好维修计划的制定和维修制度的完善。

  编制维修计划时应注意:

  ①是否按设备分类编制计划。

  ②维修周期是否科学(周期是指两次大修之间的工作时间)。

  ③维修方法是否恰当。

  一般的维修方法有:

  ①强制维修法。即不管设备技术状况如何,均按计划定期维修。

  ② 定期检修法。即根据设备技术性能和要求,制订维修周期,定期检修。

  ③诊断维修法。即根据使用部门的报告和提供的技术资料,对设备进行检查诊断,确定要维修的项目或部件,然后进行维修。

  ④全面维修。即当设备出现严重磨损、损坏或故障时,对主体和部件全面修理(大修)。

  建立设备维修制度主要是设备检修制度和报修制度。

  (4)设备的更新改造。这里的关键是要把握好更新改造的时机,制订切实可行的更新改造方案。

  一、 保安与消防管理

  1、保安管理

  (1)贯彻保安管理的基本原则是:

  ①宾客至上,服务第一。

  ②预防为主。

  ③谁主管,谁负责。

  ④群防群治,内紧外松。

  (2)建立保安部的组织机构。

  (3)制定严密的保安规章制度,明确本部门各类人员的岗位职责。

  (4)加强治安防范。主要是加强保安措施,配备专门保安人员和保安设备(报警装置、门户密码开启装置、闭路电视监控器等),加强写字楼内部及外围保安巡逻,加强对停车场的保安及交通指挥。防止人为破坏治安秩序,杜绝各类可能发生的事故。

  2、消防工作

  (1)消防工作的指导思想是:以防为主,宣传先行,防消结合。

  (2)一般写字楼的消防系统主要有:

  ①干式消防系统:自动报警系统,联动总控制屏,btm气体灭火系统。

  ②湿式消防系统:自动喷淋系统,消防栓系统(消防泵)。

  ③消防联动机构:消防送风和排烟风机的功能和联动试验;空气系统鲜风机和排气机的功能和联动试验;消防电梯的功能试验。

  ④火灾报警系统:自动报警系统(包括感温式火灾报警、感烟式火灾报警、感光式火灾报警),手动报警系统(包括电铃报警、破碎玻璃报警、紧急电话报警) 。

  (3)消防工作的展开:

  ①进行消防宣传。宣传的形式有:消防轮训,利用标语或牌示进行宣传,发放消防须知(防火手册)。宣传的内容有:消防工作的原则,消防法规,消防须知 。

  ②建立三级防火组织,并确立相应的防火责任人:管理公司总经理、部门经理、班组长。

  ③把防火责任分解到各业主、租户单元。由各业主、租户担负所属物业范围的防火责任。

  ④ 明确防火责任人的职责,根据《中华人民共和国消防条例》的规定,制定防火制度。

  ⑤定期组织及安排消防检查,根据查出的火险隐患发出消防整改通知书,限期整改。

  ⑥制定防火工作措施,从制度上预防火灾事故的发生。

  ⑦配备必需、完好的消防设备设施。

  ⑧发动大家,及时消除火灾苗头和隐患。

  ⑨建立自防、自救组织。包括:建立义务消防队;建立专职消防队;抓好消防训练,每年组织一次写字楼全体人员消防演习。

  ⑩明确火灾紧急疏散程序。做好疏散的准备工作,人员疏散为主为先,转移危险品、抢救贵重财产在后。

  ⑾建立消防档案。

  ⑿制订灭火方案及重点部位保卫方案,每个房间安装消防走火示意图。

  二、 清洁卫生管理

  清洁是写字楼管理水平的重要标志,也是对建筑和设备维护保养的需要。日常清洁工作的重点体现在:

  (1)制定完善的清洁细则,定明需要清洁的地方、材料、所需次数、检查方法等,并严格执行。

  (2)制定部门各岗位的责任制。

  (3)建立卫生清洁的检查制度。

  ①定期巡检法(随见随报,定点检查,划簿登记);

  ②每日抽查;

  ③会巡制度;

  ④食用水质及排污处理检查。

  (4)保持楼内公共场所的清洁。如大堂、洗手间、公用走道等。

  (5)提供全面的清洁卫生美化服务。

  写字楼的楼宇维护、停车管理可参见相关各章内容。除以上各项管理与服务工作,协调好写字楼与客户和社会各界的关系也是搞好写字楼管理的一项重要内容。

物业小区管理方案10

  一、管理目标:

  1、业主委员会成立后12个月至18个月,到达深圳市安全礼貌(优秀住宅)小区标准;

  2、业主委员会成立后24个月至30个月,到达广东省优秀住宅小区标准;

  3、业主委员会成立后36个月至42个月,到达全国城市物业管理优秀住宅小区标准;

  4、小区实行封闭式管理,护卫班实行24小时值班,确保业主和住户生合财产安全;

  5、小区清洁实行专职保洁员职责制,保证小区内24小时全天候干净、卫生、整洁;

  6、小区车辆实行智能化ic卡管理,车辆凭卡进出,无卡无证车辆禁止驶出小区,所有外来车辆未经许可不得进入小区;

  8、水电维修班实行24小时值班制度,业主遇到问题随叫随到,公共机电设备运作正常,设备完好率100%;

  9、绿化按时修剪、维护、持续花草树木茂盛美观,绿化完好率99%以上;

  10、营造小区浓厚的文化氛围,每年社区文化活动不得少于12次,每次参与人员不得少于300人;

  11、实施不少于10项的特约服务,把物业的服务资料融入到业主的衣、食、住、行中。

  二、分项指标:

  房屋完好率:100%

  房屋零修、急修及时率:99%

  维修工程质量合格率:100%

  管理费收缴率:≥98%

  绿化完好率:99%

  清洁、保洁率:≥99%

  道路完好率及使用率:100%

  化粪池、雨水井、污水井、沙井完好率:100%

  排水管、明暗沟完好率:100%

  路灯完好率:100%

  汽车场完好率:100%

  公共文体设施、建筑小品完好率:100%

  小区内重大刑事案件发生率:0

  小区内治安案件发生率:≤1/年

  消防设施、设备完好率:100%

  火警发生率:≤1%

  火灾发生率:0%

  违章发生率:2%

  违章处理率:100%

  用户有效投诉率:≤2%

  有效投诉处理率:100%

  管理层员工专业培训合格率:100%

  特种作业员工持证上岗率:100%

  维修服务回访率:≥30%

  业主(住户)对物业管理综合满意率:≥98%服务特色(“菜单式”服务模式)

  一、实行“菜单式”服务模式

  即物业公司除了带给常规性的公共服务外,还带给了多种多样的特约服务,将服务深度渗入到客户的衣、食、住、行中,并明码标价,除公共服务是必选的项目外,客户可根据自己的需要选取不同的特约服务,并支付相应的费用。

  二、快速、完善的服务形式:首按职责制+三分钟服务承诺

  1、首按职责制

  每一位员工都有职责和义务接待客户的推荐,任何一位员工接到推荐后,统一传递到办公室,并告诉推荐人我处在二日内反馈处理结果。第一接待人负责跟踪这项服务推荐处理的状况直至客户满意为止。

  接待服务推荐时应对处理时间做出适当的承诺,尽量在最短的承诺时间内处理完毕,因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方,争取取得理解。但不得出现同一件事情有两次推迟处理的状况。承诺时间最好控制在1~2天,一般不超过一周,特殊状况除外。处理完毕后,由处理人与对方交代清楚,需要让对方签字确认的就应留签字记录,并告知第一接待人。

  2、三分钟服务承诺

  第一接待人接到客户的推荐时,应及时将客户的推荐反馈到办公室,由办公室安排相关人员到客户指定的地方,为客户带给相应的服务,这一过程不能超过三分钟。若有特殊状况,无法在三分钟赶到客户指定的地方,应在事先跟客户解释,取得客户的谅解,在客户同意的同提下,在最短的时间内,赶到现场为客户服务。

  三、突出、贴心的礼貌礼貌:三米微笑服务+站立式服务

  1、三米微笑服务

  管理处人员见到客户务必微笑示意,具体做法是:在距离客户三米时,务必自然微笑示意,微笑时以露出八颗牙齿为标准,等客户到身边时,轻声、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人员在见到认识的客户时,也务必遵守三米微笑服务原则。

  2、站立式服务

  站立式服务表此刻:

  (1)各固定岗(道口岗、门岗护卫员)根据接待客户的不同,应在不同时期进行站立服务。道口岗实行16小时站立服务,早班和中班在工作服务均应树立站姿势的形象。门岗则应在客户上下班的高峰期站立迎宾,时间为:7:30~9:00,11:30~12:00,13:45~14:30,17:30~18:30。

  (2)接待员或办公室人员在接待客户时,在客户进门时,也务必站立并微笑致意,客户离开时,也务必站立微笑送别,并目送客户出门为止。

  四、全天候的服务时间

  1、护卫班实行24小时专人服务,客户有任何需求能够得到最及时的服务。

  2、维修班实行24小时专人服务,客户普通维修事项能够得到是及时的服务,有危及客户安全的大维修也能得到紧急处理。

  3、客户服务中心实行16小时专人服务,并在无专人值班的时间段出示客户服务中心所有人员的.联系电话,以便客户在无水值班的状况下能够找到相关的人员。所有不值班人员在接到客户求助电话后,若不能在电话中处理了客户的问题,应第一时间赶到事故现场,给予客户最及时的关怀与帮忙。

  4、管理处全体人员非特殊状况都务必留守小区,随时待命,以便为客户带给服务。

  五、丰富的社区文化活动

  丰富的社区文化活动不仅仅仅表此刻举办多次的大型活动,还在于让大部分客户能自觉的加入到社区文化活动中来,变客户被动理解管理处带给的文化活动,为客户主动参与各种活动,并在整个小区中构成一种独特的文化氛围,一种有别于其他小区的文化氛围。

  六、多种多样的特约经营服务

  常规的物业服务资料仅是对公共设施设备进行维修、保养,对公共场所进行管理,对全体客户带给共同的服务,而没办法渗透到客户个人的衣、食、住、行中,因此开展多种多样的特约服务,不仅仅仅是物业服务资料的深入,也大大方便了客户的生活,同时也可为管理处获得一些额外的收入。做好多种多样的特约服务将是除了社区文化活动以外的另一种新颖的服务资料。

  七、实行完全的封闭式管理

  传统的封闭式管理仅仅是对来访人员和无关人员的管理,并没有对外来送水、送饭、送报的人员进行管理,而我们实行的完全封闭式管理,是除了客户和拜访人员能进出小区外,其他送水、送饭、送报人员将完全不能进入小区,而由我们的人来完成这些服务,进而在做好服务工作的同时,把小区的安全隐患减到最少。这也是我们做好多种特约服务所带来的另一个好处。

  社区文化:

  一、社区文化宗旨

  提高社区文化工作质量,增强社区居民综合素质!

  二、社区文化理念

  增强邻里交流,复古朴素民风。让丰富多彩的文化活动成为沟通心灵的桥梁!

  三、社区文化最终成果展望:

  1、当人们走进小区的时候,就能听到从空中传来悠扬的背景音乐、看到优雅的自然景观、呼吸着清新的空气,仿佛置身于世外桃园之中,心神为之一振;

  2、小区的每一个成员都能自发、定期地融入到各种活动中来,让小区每个成员都能从中寻找到自己的兴趣、爱好,并乐在其中,乐此不疲。

  3、不管走到那里,都能够欣赏到各种各样的山水画、名人字画,仿佛置身于美术馆中。

  4、生活在那里的人们脸上挂满了满足、快乐的笑容,忧愁与那里绝缘。

  四、社区文化的硬件建设:

  社区文化可分为硬件部分和软件部分。社区文化的硬件部分,是潜移默化影响人们心理素质的重要因素,从所周知,现代礼貌的建设是由具备良好素质的人来完成的,而良好的居住环境,能够促使人们自觉地养成良好的生活习惯。环境对于一个人的心理影响是相当重要的,当一个人长期处在良好的环境当中,便会不知不觉地提高自身的素质,而如果每个人的素质都得到了提高,那么整个社区文化氛围自然而然地也就体现出来了。总的来说,社区文化的硬件部分就应包括:

  1、会所,包括篮球场、网球场、羽毛球场、健身房、清吧、茶艺馆、棋牌室、游泳池、乒乓球室、阅览室等;

  2、公共场地,包括公共绿地、道路、大堂、走廊等;

  3、室外健身场所,包括室外健身器材、健身路、室外操场等;

  4、公司配置一整套专业的音响和舞台,这样能够提高管理处社区文化活动的专业性。

  对于会所就应尽可能利用其功能,并加强现代化管理;对于公共场地则宜挂一些名人名画,营造一种浓郁的文化氛围;对于室外健身场所,则就应加以适当引导,构成正确的、自发性的健身氛围。总之,对于社区文化的硬件,就应重在利用,我们的工作重点就应放在社区文化的软件建设上。

  五、社区文化的软件建设:

  软件建设是社区文化建设的中心组成部分,它包括一系列的活动计划、实施效果及相关管理制度、管理处人员的服务精神、各项活动筹备人员的组织协调潜力、居民的参与配合及对公益活动的热心程度。

  根据社区文化的活动形式、活动风格,社区文化软件的资料可概括为以下五大部分:

  (一)体育类

  体育类社区文化目的在于透过倡导体育健身的精神,利用小区的各种资源引导小区全体住户参与体育锻炼,进而构成各种自发性组织,从而构成用心、健康、活泼、向上的小区精神。体育类的社区文化适合任何的住宅小区,而且效果明显,影响面广。具体的体育类社区文化活动,包括:

  1、成立各种体育俱乐部,定期组织训练、比赛

  (1)球类:篮球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、网球等;

  (2)棋类:围棋、象棋、跳棋、军棋等;

  (3)牌类:桥牌、扑克牌;

  (4)游泳:游泳培训班,游泳比赛;

  (5)拳类:太极拳、太极剑等。

  2、每年一次,以小区为单位,由公司组织大型体育活动比赛

  3、在社区公共场所设置室外健身器材

  4、利用国内国际各种体育比赛做体育锻炼的宣传,如组织群众观看重要比赛,挂宣传标语等,增强民众体育健身意识。

  (二)文学类

  文学类社区文化的定位比较高,主要是利用小区中素质较高的人来组织一些兴趣小组,在这些兴趣小组的带动下,不定期举办一些文学活动,从而吸引更多的住户前来参加活动,透过举办各种文学活动,提高参加者的文学素养和兴趣,最后构成富有特色的小区文化氛围。由于这类社区文化操作比较困难,而且效果很难预测,所以只适合那些住户文化素质较高的小区。具体的文学类社区文化活动,包括:

  1、组织互换藏书活动;

  2、文学写作兴趣小组;

  3、各种兴趣小组:红学会、水学会、西学会、三学会等。

  (三)艺术类

  艺术类社区文化是资料最广泛,也是实际工作中运用最多的形式,主要透过各种俱乐部的活动来带动全体住户参与到社区文化活动中来,并构成若干自发性组织。这类社区文化适合任何住宅小区,其主要活动包括:

  1、成立各种兴趣小组,定期组织训练、汇演、竞赛,可先以各小区为单位,成熟后可加以联合,组成精英团体:

  (1)声乐:民乐团、合唱团、独唱团、各地戏曲团

  (2)舞蹈:民族舞、街舞、交谊舞、秧歌、腰鼓等,并定期举行训练、比赛

  (3)书法、绘画:成立书法、绘画兴趣小组,并将其作品在小区各处展览,年底还可举办免费写春联、画年画活动

  (4)摄影:以公司已成立的摄影俱乐部为基础,定期组织成员进行外拍、作品交流展示活动

  (5)外语兴趣组:引进外语培训机构进入小区,定期举办外语角、外语沙龙、外语培训等

  2、营造社区艺术氛围

  (1)将小区各艺术团体成员的优秀作品(书法、山水画等)加以装饰后,在社区公共场所(大堂、会所等)展示,一方面可增加各团体成员的积极性,另一方面可增加小区公共场的艺术氛围;

  (2)定期组织社区家庭读书活动;

  (3)周末露天舞会、音乐会、歌会;

  3、节假日举办大型联欢会、文艺汇演、卡拉ok比赛等。

  (四)康体类

  从好处上说,康体类社区文化是最具有社会效应的活动,不仅仅能够带动小区住户参与各种社区活动,进而构成一种生活模式,还能够对小区的周边带来一些服务,正因为有良好的社会效应,康体类活动犹如异军突起,在社区文化中占据了一席之地。这类活动个体包括:

  1、带给健身、娱乐场所(室内室外),为小区成员长期开放,并加以必要的辅导;

  2、定期组织爬山、游园、自驾游活动;

  3、定期组织美容、健身讲座;

  5、定期组织群众体检(最好是免费体检);

  6、暑假组织少年夏令营活动;

  6、筹建社区健康站,请专家定期或长期带给健康咨询、急救等。

  (五)经济类

  经济类社区文化的目的在于让小区内的住户相互帮忙,构成一些商会,定期组织活动,在小区范围内构成一种浓郁的商业气息,并使小区中的每一个住户都能从中受益。这类活动的目的性较强,比较适合以商业为主的商住小区。这类活动具体包括:

  1、定期邀请成功人士到小区做创业心得报告;

  2、成立各种商会;

  3、定期邀请房地产专家做房地产租售交易介绍,并带给现场咨询;

  4、定期邀请证券专家做投资、理财报告,并带给现场咨询;

  5、根据住户的具体需要,举办汽车、名牌家私、艺术品展览活动。

物业小区管理方案11

  为不断提高我市居民小区管理水平,规范物业管理活动,提高人民生活质量,特制定本方案。

  一、指导思想

  以“三个代表”重要思想为指导,以贯彻落实《物业管理条例》(以下简称《条例》)为主线,以争创“中国最佳旅游城市”为契机,坚持“科学谋划,抓点带面,点面结合,稳步推进,全面落实”的原则,理顺物业管理体制,扩大物业管理覆盖面,建立管理规范、责权明确的长效管理机制,不断改善人民群众的生活和工作环境,促进全市各项事业健康快速发展。

  二、工作任务

  (一)理顺管理体制,创新运行方式,建立责权明确的工作体系。

  城市住宅小区的物业管理工作要按照街道办事处负总责、社区居民委员会组织实施、物业管理办公室监督指导的原则,明确各部门管理职责,以块为主,实行属地管理,建立市、街道、社区三位一体的物业管理体系。

  1、街道办事处职责。

  组织、协调、指导和全面落实辖区内的物业管理工作。

  (1)会同主管部门参与新建居住小区的物业承接验收,对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房或存在质量问题的,要提请有关部门责令开发建设单位整改。

  (2)指导监督业主委员会的成立、改选和换届工作,并对业主委员会的备案提出审核意见。

  (3)对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区,在业主大会没有确定管理方式之前,负责组织保洁队伍实施保洁,并向业主收取相应费用,收费标准由街道办事处与业主委员会协商确定。业主不愿交费的,由社区委员会组织业主进行保洁,楼房的维修由业主自行选择维修单位,并承担维修费用。

  (4)协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。

  (5)合理划分区域内物业管理小区,建立物业管理责任制,负责辖区内社区物业管理工作的组织、考核。

  (6)协调监督辖区内物业管理项目的移交、接管工作。

  (7)负责业主大会议事规则、业主公约的备案工作。

  (8)组织建立辖区内物业管理的领导机构,

  2、社区居委会职责。

  根据街道辖区内住宅小区的划分,组织成立业主委员会,协调业主、业委员会和物业管理企业之间的关系。

  (1)组织指导成立业主大会筹备组,派代表参加筹备工作。

  (2)会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会,并监督指导业主委员会依法选举。

  (3)监督指导业主委员会的工作。积极传达街道对社区公共利益作出的决定,对业主委员会的决议提出建议和意见。

  (4)指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作。

  (5)经市物业主管部门同意,可直接召开业主大会。

  (6)配合街道办事处建立辖区内物业管理责任体系,对未实施物业管理的住宅小区落实保洁工作,协助业主委员会选聘维修项目施工队伍,并及时处理辖区内物业纠纷。

  (7)组织协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。

  3、市物业管理办公室职责。

  物业管理办公室是全市物业管理工作的行业管理部门,负责全市物业管理的政策制定、业务指导、考核及物业从业人员培训等工作。

  (1)宣传、贯彻、执行物业管理相关法律、法规和规章。

  (2)对社区业主委员会的组建工作进行指导。

  (3)监督物业承接、交接工作和物业用房的使用。

  (4)负责业主委员会成立的相关资料和物业服务合同的备案管理工作。

  (5)受理物业管理投诉和违法案件的查处工作。

  (6)负责本辖区物业管理招投标活动的'指导监管。

  (7)负责商品房预售许可证的审批发放和商品房预售款的监督使用工作。

  (8)负责物业维修基金的征缴、管理和使用。

  (9)对街道物业管理工作进行考核,对物业管理工作人员进行培训。

  (10)负责新建小区交付使用时的物业验收工作。

  (11)负责物业管理企业资质证的年检、服务标准的制定和等级评定。

  (二)规范物业管理模式,创新经营理念,逐步实现物业管理规范化。

  1、实施老旧小区自管型物业管理。

  开放式的老旧小区要采用保障型物业管理模式,即以社区为管理主体组织居委会划分责任区,以单元或业主为单位落实卫生责任区保洁、绿化,房屋及设施维修由业主委员会自聘维修企业,社区对居委会工作进行检查。住宅楼以居民自我管理、自我服务为主要形式,以充分发挥社区组织的作用为手段,通过动员居民积极参与社区物业管理活动,形成居民共建、共管、共享的局面。

  2、实施老旧小区过渡型物业管理。

  具有一定规模并且没有物业管理的小区(如实验小区、长安小区、长安新村、宾馆小区),由业主委员会聘请物业公司或与街道办事处组织的物业服务站签订服务委托合同,进行规范管理,按标准收取一定费用,转变居民享受福利服务的观念,逐步实现物业管理规范化。

  3、规范已实施物业管理的小区。

  一是规范程序。社区要积极组织已有物业管理小区的业主委员会,在同意原物业管理企业继续服务的前提下,指导业主委员会与物业管理企业签订服务委托合同,用合同约定双方的权利和义务,为依法解决物业纠纷奠定基础。二是规范服务和收费。制定物业管理企业收费和服务标准,促使业主和物业管理企业对照标准维护权力和履行义务。同时开展优秀小区评比活动,召开现场会,推广优秀小区的管理和服务模式,以点带面,稳步推进,逐步扩大影响,推动全市物业管理规范运行。

  (三)加大物业管理资金投入,建立物业管理保障体系,完成物业管理从无到有的过渡。

  对群众反映强烈且问题比较突出的小区优先进行整治,采取政府投一点、物业维修基金出一点、社会集一点的办法,有组织、有计划地整治,本着整治一个、规范一个、达标一个的原则,逐步完成住宅小区物业管理从无到有、从简单到规范的过渡。

  (四)强化房地产开发企业的监管,严格控制小区物业的接管与弃管。

  开发建设单位在办理施工许可证前必须到物业管理办公室备案,并采取招投标形式,招聘前期物业管理企业负责物业的承接验收和物业范围内的质量监管,待业主入住50%以上后,再公开选聘物业公司。严格控制开发商私自将物业转让给他人管理,物业管理办公室要制订控制物业小区接管与弃管的办法,对擅自弃管的物业管理企业要取消其资质。规划设计部门要在规划设计时将物业管理用房设计在门市或显赫位置,并及时通知物业管理和产权部门备案,严格对物业管理用房的预留和使用进行监督和管理。物业管理部门在物业验收时一定要坚持高标准、严要求,严把质量关,物业管理配套设施没达到要求的,不予颁发验收合格通知。质量监督管理站没有接到物业验收合格通知不予办理综合验收备案手续,产权处不予办理产权手续。纪检监察部门要定期对此项工作进行检查,不按此规定办理的,一经发现要严肃查处,并追究责任。

  (五)加大物业基金的归集力度,制定科学合理的管理办法。

  各有关部门要研究制定切实可行的维修基金征缴办法,解决资金不平衡和无法使用问题。要增加物业维修基金缴存与使用的透明度,建立自动查询系统,定期通报缴存使用情况。要加大物业维修基金的归集力度,做到应收尽收。

  (六)提供优惠条件,引进先进的物业管理理念,推进我市物业管理健康发展。

  要加强对社区物业管理的政策扶持,使其尽快走上独立生存、自我发展的健康轨道。一是坚持统一规划,尽量以现有社区为依托,加快对社区现有基础设施的整治改造。二是保证社区物业管理的基础设施投入。三是放宽物业管理企业准入制度,先准入后规范。要鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争,提高我市物业管理水平。

  (七)保证措施。

  1、强化宣传,营造良好的物业管理氛围。

  要充分利用媒体,采取散发宣传单、电视讲话、张贴标语、宣传板报、文艺演出等多种形式,广泛深入宣传《条例》和我市相关政策,切实让物业管理法律法规深入人心。要把《条例》的宣传纳入“”普法内容,认真组织好不同层面人员的法律知识和业务知识培训。

  2、提高认识,增强做好物业管理工作的紧迫感和责任感。

  各部门要齐抓共管,相互配合,落实支持物业工作的各项政策。城管部门要积极做好小区垃圾清运工作,及时对主巷路及分支的下水管线进行维修、维护。各街道办事处物业服务站要积极参与市场竞争,及时对老旧房进行维修养护,并向业主收取适当费用。供电、供水、供热、供气和通讯等部门要各自抓好小区配套设施建设及养护工作。公安、交通、税务和法院要制订相应的扶持政策,对物业纠纷从速从快裁决。机关工委要监督各部门干部职工在规定时间内完成物业维修基金的缴存和物业服务费的交纳,增强物业管理的保障能力,扩大物业服务保障范围,为业主提供舒适、高品质的生活环境。

  3、落实责任,加强对物业管理工作的领导。

  为加强领导,落实责任,市政府决定对蛟河市物业管理领导机构进行调整,并将物业管理工作纳入街道重点工作目标责任制,与街道签订责任状。各街道办事处和相关部门要建立物业管理工作领导机构,建立“一把手”负总责的责任体系,明确分管领导,抽出精干力量落实社区责任及考核标准,及时解决辖区内物业管理工作中的重大问题。市物业管理办公室要制订相关政策、工作计划和考核机制,完善工作制度,提高人员素质,及时处理蛟蛟河市物业管理工作中的矛盾和问题。市政府督查室、监察局、物业管理办公室要每半年对街道办事处组建业主委员会等工作进行1次检查、督办,对有令不行、欺上瞒下的单位,要严格督办并通报检查结果,确保各项工作顺利进行。

  三、时间安排

  (一)20xx年4月至5月,市物业管理办公室要进行调查摸底,抓好试点工作,并组织有关部门大力宣传《物业管理条例》。

  (二)20xx年5月,组织召开物业管理工作现场会,推广物业管理经验,创新物业管理机制。

  (三)20xx年2月至4月,市物业管理办公室要将对全市物业管理企业的资质、管理人员的技术等级和服务合同承诺兑现等情况进行审查,清理整顿物业管理市场。

  (四)20xx年5月至12月,组织物业管理企业与业户进行培训,重点对《物业管理条例》知识、岗位资质、业主委员会如何开展工作等内容进行培训。

  (五)20xx年4月至12月,民主街道办事处和长安街道办事处要在本行政区域的住宅小区或以楼为单位成立业主委员会,加大工作力度,组织落实小区的物业管理工作,年底前辖区内物业管理的覆盖率达到100%。

  (六)20xx年11月至12月,市政府对物业管理工作进行检查、总结和验收。

物业小区管理方案12

  为了高质量推动住宅小区物业管理规范化标准化,结合区实际,制定本实施方案。

  一、总体要求

  深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神,坚持以人民为中心,坚持以“环境改善、服务提升、机制建立、群众满意”为目标,结合市“五面红旗”示范创建专项行动、社区物业党建联建、“固体强基”等工作,因地制宜推进区住宅小区物业管理工作,确保xxxx年底无物业住宅小区实现“有组织机构、有清扫保洁、有物业维修保养、有绿化养护、有安全防范、有停车管理”的基本物业服务目标。

  二、管理模式

  根据无物业管理小区实际情况,通过物业服务企业接管、业委会(物管会)自管、社区托管等不同方式,解决住宅小区无物业管理问题,改善居民生活环境,提升城市管理水平和城市软实力,切实增强群众的获得感、幸福感和安全感。

  (一)推进物业服务企业接管。结合城镇老旧小区改造,对具备市场化运作条件的无物业小区(含单位自管小区),在街道办事处、社区指导下,充分征求业主意见,选择优质物业服务企业接管或引进国有物业服务企业,实施专业化物业管理。

  (二)推行业委会(物管会)自管。不具备市场化运作条件的住宅小区,由所在街道办事处、社区指导组建业委会(物管会),以自管形式,做好保洁、安保、公共设施设备维保等物业管理工作。

  (三)实行社区兜底托管。街道办事处指导社区成立“社区物业服务自管会”,对零散楼栋、院落实施托管。社区物业服务自管会可结合各小区实际,利用小区公共收益或进行适当收费,落实基础性物业服务。

  (四)探索街道集中托管管理。以街道办事处为单位,建立“物业服务中心”,将辖区内无物业住宅小区统一打包成若干个物业管理区域,每个物业管理区域为一个物业服务项目,通过公开招投标方式聘请物业服务企业承担辖区物业管理服务。社区居委会通过日常监管、季度评议和年度考核等方式,对物业服务企业工作开展监督评价,并组织业主投票决定是否续聘。

  三、重点任务

  (一)调研摸底阶段(xxxx年x月xx日一x月xx日)。

  区住建局牵头、街道办事处组织,对辖区内无物业管理小区进行详细摸底,确保数据准确,上报区无物业管理清零行动领导小组办公室进行汇总统计。

  (二)推进落实阶段(xxxx年xx月xx日一xx月xx日)

  1x月xx日前,街道办事处根据实际情况制定无物业小区工作全覆盖工作方案,并在辖区内选定x个不同类型的小区,采取物业服务企业接管、业委会(物管会)自管、社区居委会托管等不同模式,打造专业化、精准化、精细化的试点小区。

  2.x月xx日前,街道办事处精心打造x个专业化物业管理试点标杆小区,并将试点情况和经验做法形成书面材料上报至区无物业管理清零行动领导小组办公室。

  3.xx月底前,街道办事处无物业管理小区实现物业管理全覆盖。

  (三)巩固提升阶段(xxxx年xx月x日一xx月xx日)

  区无物业管理清零行动领导小组组织相关部门进行“回头看”,抓实巩固提升,确保无物业管理小区“销号清零”,实现“常治长效”。同时,总结一批可推广、可复制的好经验、好做法,努力为无物业管理小区清零行动提供示范、树立标杆。

  四、组织领导

  (一)成立领导小组。为确保本次清零行动顺利开展,推动实现物业服务全覆盖,决定成立区无物业管理小区清零行动领导小组(名单附后),区直有关单位、有关街道办事处负责人参加,负责全区无物业管理小区清零工作,构建“市级统筹全局、区级综合协调、街道一线责任、社区具体实施、小区齐抓共管”五级抓落实的责任体系。

  (二)成员单位分工

  区委政法委负责协调做好住宅小区平安建设工作,配合完成其他相关工作。

  区住建局负责牵头做好工作专班办公室日常工作,督促落实工作专班作出的各项决定;组织各办事处推进清零工作,协调处理工作中的具体问题。

  区民政局负责指导物业管理融入基层社会治理;指导业委会(物管会)建设,提高住宅小区自治能力。

  区发改局负责无物业管理清零行动中物业服务费的`制定调整。

  市公安局分局负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法违规行为,指导监控安防建设,加强房屋租赁治安管理。

  区市场监督管理局负责住宅小区特种设备安全、食品安全、物业服务价格和收费等监督管理。

  区水务局负责无物业管理小区供水的运营与监管。

  市生态环境保护局分局负责无物业管理清零行动中的环境污染治理工作。

  区工科局负责协调三大运营商(中国移动、中国联通、中国电信)以及广电相关业务工作。

  相关街道办事处负责宣传动员,鼓励“两代表一委员”参选业委会(物管会)成员;按照“一小区一对策”原则,因地制宜、分类推进无物业小区物业管理工作。

  五、工作要求

  无物业管理小区清零行动是“我为群众办实事”实践活动的一项重要内容,时间紧迫、任务量大。为更好协调推进工作、及时解决困难问题,区清零行动领导小组决定建立督查督办机制,相关街道办事处于每周五下午向领导小组办公室(联系人:,联系电话:)报送本周工作推进情况。对工作中推诿扯皮,或者不落实、假落实的,区领导小组将进行督办;不能按期完成工作任务或造成严重后果的,移交纪检监察部门进行追责问责。

物业小区管理方案13

  为加强住宅小区物业管理,明确物业管理责任,提升物业管理效果,规范物业服务市场,维护社会和谐稳定。根据《物权法》《物业管理条例》《xx省物业管理条例》及住建部《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》(xx号)文件相关规定,结合我区实际,特制定本实施方案。

  一、总体要求

  (一)指导思想

  以党的十九大精神为指导,进一步提升治理和服务水平,推进城市社区治理体系和治理能力现代化建设。坚持以人民为中心,以服务群众、做好群众工作为目的,整合服务力量,提升服务水平,强化服务保障,全面凝聚社区治理合力,进一步理顺我区封闭式物业小区物业管理职责和权责关系,按照“政府负责、行业管理、部门配合、乡(镇)组织、社区落实、企业服务、业主自治、属地管理”原则,改善市民居住环境,构建平安和谐社区。

  (二)工作目标

  通过全面加强党的领导,完善社区物业党建联建,充分发挥党组织在社区治理和服务中的领导核心作用及“桥梁”“纽带”作用,搭建社区党组织领导下的居委会、业主委员会、物业服务企业等多元参与的公共协商平台,形成组织引领、多方互联、民主共商、协同共进的社区治理和服务模式,构建社区物业服务新体系、新机制、新格局,组织凝聚各方力量共同推动解决社区建设、物业管理、民主自治和社会治理等方面的重大问题,不断提高全区社区物业工作水平,让人民群众生活更有获得感、幸福感。

  (三)组织机构

  1.成立物业行业管理联席会议。借鉴周边县区经验及我区网格化管理体系,建立三级物业服务管理联席会议制度,负责全区物业管理工作的组织、协调和督促。通过建立联席会议制度,充分发挥好乡(镇)政府及职能部门作用,切实解决群众最关心的物业服务管理问题,真正做到“问题发现在萌芽、矛盾化解在小区、难点处置在一线”,以依法治理和优质服务,提升城区住宅小区物业服务管理水平,最终全面达到星级服务标准。成立以区委副书记为组长,区政府常务副区长和分管副区长为副组长,相关职能单位负责人为成员的物业行业管理联席会议领导小组,指导全区物业行业管理工作。

  2.成立xx区物业行业协会。通过成立行业性组织,切实加强行业间的统筹联动、沟通交流、良性竞争,进一步促进我区物业管理服务整体水平的提高。积极加强与市物业协会对接,及时获得行业最新动态信息,在联系企业、连接市场、服务政府等方面发挥重要优势,更好地提升我区物业企业品牌。

  3.加大业主委员会建设力度。积极引导符合条件的小区成立业主委员会,把热心公益、责任心强、乐于奉献、具有一定组织能力的业主吸收到业主委员会。成立业主委员会要依托楼栋长、单元长等机制,注重吸纳不少于50%的党员进入,业主委员会主任一般由党员担任,并在社区党组织领导下建立党支部、党小组,打通社区党建末梢,探索出“党建引领、有序参与、依法依规”新模式,切实推动破解小区治理难题,激发基层治理活力。

  二、健全机制

  (一)纠纷调解机制。在物业行业管理联席会议下设物业管理纠纷调解专班和联动机制,吸收懂法律、懂政策、懂操作的民间调解高手参与,着力协调在物业服务活动中产生的各类矛盾,引导群众依法、合理表达利益诉求,推动矛盾在基层得到及时有效解决。

  (二)考评奖惩机制。把文明创建、投诉处理等要求指标量化,建立考核清单,每年由区物业行业协会依据清单对物业项目开展考核工作。采取星级评定制考核:70-79分为一星级物业项目;80-89分为二星级物业项目;90分以上为三星级物业项目;对得分在60分以下的,限期整改,整改不到位的纳入黑名单,限制承接小区物业服务项目,未消除不良记录的,禁止参与新的物业服务招投标活动。同时,对物业项目及个人进行适当表彰和奖励。

  (三)信用管理机制。建立诚信档案,对失信物业服务企业在五年内禁止参与我区辖区内物业项目竞标;经仲裁裁决或者司法判决确认后仍欠缴物业费的业主,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

  三、完善物业服务管理制度

  (一)完善物业服务企业的准入制度

  1.实行前期物业服务企业招投标市场准入制度。住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的,经区房管局批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。禁止房地产开发商直接指定物业服务企业。

  2.实行物业服务企业招投标制度。前期物业服务合同期满或业主委员会成立后,如更换物业服务企业的,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。小区前期物业服务企业申请参与投标的',应事先征求社区居委会、派出所、区市场监管局、区房管局的意见。

  3.加强物业服务企业管理。区物业行业协会每年度对物业服务企业服务进行考核,由小区所在地乡(镇)政府、社区居委会、派出所、业主委员会签署意见。对处于整改期内、评价差、被列入不诚信名单的物业服务企业,限制承接小区物业服务项目,未消除不良记录的,禁止参与新的物业服务招投标活动。

  (二)明确物业管理服务范围。

  在住宅小区房屋竣工验收时,规划内的物业管理用房、社区用房、停车场(泊位)、公共设施设备(含地下水管网、电网、雨污水管网等)验收应当由区房管局、属地乡(镇)政府、社区、前期物业服务企业确认盖章,避免因权属不清导致管理混乱。

  (三)建立诚信档案,加大对物业服务企业的扶持力度。

  1.建立诚信档案,对失信物业服务企业五年内禁止参与物业项目竞标。

  2.对星级物业项目实施奖励支持政策:

  (1)星级物业项目遇到业主拖欠物业费的,业主的从业单位及主管部门应当配合物业公司催缴物业欠费;

  (2)区司法局监督指导小区成立人民调解组织,为处理物业管理纠纷提供法律帮助;

  (3)星级物业项目采取司法程序追讨物业费的,可向物业管理联席会议领导小组申请法律援助“绿色通道”。

物业小区管理方案14

  一、综合管理

  1、依据有关规定,与业主委员会签订规范的物业服务合同,各方权利义务明确。

  2、从业人员按照有关规定取得相应的专业培训合格证书。

  3、物业服务方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

  4、服务人员佩戴标志,服务主动、细致、周到,用语文明。

  5、在物业服务部悬挂物业企业资质证书复印件、物业服务部经理照片,公示物业服务标准、收费依据、收费标准。

  6、在公共区域显著位置公示24小时报修电话,有服务人员接待住户,8:30-12:00、13:00-17:00受理住户的咨询和投诉,水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场,由专业机构负责的,发现问题应及时通知有关机构,有报修、维修记录。

  7、涉及住户正常生活的物业服务重要事项,在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知,履行告知义务。

  8、每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查,根据检查情况制定下一年度维修和服务计划,并按规定组织实施。

  9、对区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规的行为,及时劝阻,报告主管部门,也可依据管理规约等约定提起诉讼。

  10、建立各种公共突发性事件(如:消防、水、电、气、电梯公共卫生、自然灾害等)的处理机制和预案,包括组织机构、人员和具体措施等,一旦发生突发事件即能立即实施。

  11、冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。

  12、设置意见箱,每年集中进行一次公开的物业服务意见征集,并将提出的意见与解决情况公示。

  13、公布公共服务的收支情况。

  14、小区内显著位置设立公共信息栏,配合街(乡)、社区进行公益性宣传。

  二、房屋维修养护

  1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,有检修记录和保养记录。

  2、根据房屋实际使用年限,适时检查房屋共用部位的使用状况。如需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,提出报告与建议,按规定组织实施。

  3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。

  4、定期巡视房屋共用部位的楼地面、墙面、顶棚等,发现破损及时修补。

  5、按照有关规定,每年进行1次房屋避雷检测,符合避雷规范要求。

  6、保持小区各组团、栋及单元(门)、户标志清晰。

  7、对危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻,对拒不改正的,要报告行政主管部门。

  8、按照有关规定使用、管理人防工程和普通地下室。

  三、共用设施设备运行及维修养护

  1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护,共用设施设备保持正常运行和使用。

  2、建立共用设施设备清册档案(设备台帐),有设施设备的运行、检查、保养、维修记录。

  3、制定并执行设施设备操作规程及保养规范。

  4、对共用设施设备适时组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,提出报告与建议,按规定组织实施。

  5、属于特种设备的`,按照有关规定,进行运行、养护、维修和定期检验检测。

  6、设备房保持整洁,无鼠害现象。

  7、庭院灯、楼道灯损坏及时修复。

  8、公共区域内的雨水、污水管道每半年检查、疏通1次;雨水、污水井每半年检查、清掏1次;雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通;化粪池清掏每年1次,每季度检查1次,防止外溢(由专业机构负责的除外,但发现问题应及时通知有关部门)。

  9、有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施。

  四、电梯服务

  1、无人值守电梯,主梯24小时不间断运行。

  2、在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话。

  3、高峰梯在高峰期6:00-8:00、17:00-19:00与主梯同时运行。

  4、电梯出现故障时,电梯报修后维修人员应在20分钟到达现场。主梯维修时,有备用梯的,用备用梯运行。

  5、电梯出现事故,应迅速启用紧急救援预案,组织救助,并报告有关部门。委托其他单位提供电梯维保等服务,与受托单位签订书面协议,明确并监督受托单位落实责任。

  五、消防服务

  1、有消防管理制度。

  2、消防设施有明显标志,定期对消防设施进行巡视、检查和维护,并有记录。

  3、消防设施设备能正常运行,可随时启用;消防通道畅通。

  4、每年进行1次消防训练,相关人员掌握消防基本知识和技能。

  5、发生火情及时报警,并采取必要处理措施,协助配合消防人员的工作。

  6、设有消防箱,备存紧急消防物资;监控中心,24小时有专人值守。

  六、二次供水管理

  1、二次供水设施设备正常运行。

  2、水箱按要求使用紫外线消毒灯(器),并按规定清洗消毒、水质化验,取得卫生许可证,水质符合国家生活饮用水卫生标准,水箱盖上锁,钥匙有专人保管。

  3、操作人员应取得生活饮用水健康体检合格证。

  七、协助维护秩序

  1、看护小区共用部位和共用设施设备。

  2、有可能危及人身安全处设有警示标志。

  3、封闭的小区,主要出入口有专人24小时执勤。

  4、夜间(22:00-6:00)对服务范围内重点部位、道路进行1次防范检查和巡视,巡查人数为2人,做好记录。

  八、清洁服务

  1、小区内生活垃圾封闭式管理,设有垃圾收集箱,生活垃圾每天清运1次。

  2、小区公共清洁区域每日清扫1次。

  3、保持电梯轿箱清洁卫生。

  4、按照有关规定对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。

  5、在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

  6、发生突发公共卫生事件时,应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒,加强宣传。

  九、绿化养护

  1、绿化基本充分,无明显裸露土地。

  2、树木生长基本正常,无死树和明显枯枝死杈;在正常条件下,无严重黄叶、焦叶、卷叶;被啃咬的叶片最严重的每株在20%以下;有蛀干害虫的株数在10%以下;树木缺株在6%以下;树木无明显的钉栓、捆绑现象。

  3、绿篱生长造型基本正常,叶色基本正常,无明显的死株和枯死枝,有虫株率在20%以下;草坪宿根花卉生长基本正常,草坪斑秃和宿根花卉缺株不明显,基本无明显的草荒。

  4、绿地基本整洁,无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象;设施无明显的破损,无较严重人为破坏;无绿化生产垃圾。

  十、停车服务

  1、有机动车、非机动车停(存)车管理制度。

  2、引导进出小区车辆有序通行。

  3、主要道路及停车场有交通标志。

  4、小区内的机动车辆凭证出入,临时进入小区的机动车辆进行登记。

  5、机动车停放有序,24小时有专人巡视。

  6、定期存放的,应签订停车服务协议,明确双方的权利义务。

  7、地下停车场照明、给排水、通风等系统正常运行,各类指示标识清晰。

  8、交通设施(道闸、挡车器材、交通标识)能正常使用。

  注:4-8条是机动车收费停放服务应达到的要求。

  十一、装饰装修服务

  1、按照有关规定和《临时管理规约》约定,建立住宅装饰装修服务制度。

  2、受理业主或使用人的装修申报登记,与业主或使用人、施工单位签订装修服务协议,告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

  3、装修期间,每天巡查1次装修施工现场,有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用管线、消防设施等行为,及时劝阻,对拒不改正的应报告主管部门。

  4、装修结束后,应进行检查。对违反装修服务协议的当事人应按照约定处理,问题严重的应报告主管部门。

  5、指定装修垃圾存放点并设有围挡,装修垃圾及时集中清运、不得外溢。

物业小区管理方案15

  一、管理目标:

  1、业主委员会成立后12个月至18个月,达到深圳市安全文明(优秀住宅)小区标准;

  2、业主委员会成立后24个月至30个月,达到广东省优秀住宅小区标准;

  3、业主委员会成立后36个月至42个月,达到全国城市物业管理优秀住宅小区标准;

  4、小区实行封闭式管理,护卫班实行24小时值班,确保业主和住户生合财产安全;

  5、小区清洁实行专职保洁员责任制,保证小区内24小时全天候干净、卫生、整洁;

  6、小区车辆实行智能化ic卡管理,车辆凭卡进出,无卡无证车辆禁止驶出小区,所有外来车辆未经许可不得进入小区;

  8、水电维修班实行24小时值班制度,业主遇到问题随叫随到,公共机电设备运作正常,设备完好率100%;

  9、绿化按时修剪、维护、保持花草树木茂盛美观,绿化完好率99%以上;

  10、营造小区浓厚的文化氛围,每年社区文化活动不得少于12次,每次参与人员不得少于300人;

  11、实施不少于10项的特约服务,把物业的服务内容融入到业主的衣、食、住、行中。

  二、分项指标:

  1.房屋完好率: 100%

  2.房屋零修、急修及时率: 99%

  3.维修工程质量合格率: 100%

  4.管理费收缴率: ≥98%

  5.绿化完好率: 99%

  6.清洁、保洁率: ≥99%

  7.道路完好率及使用率: 100%

  8.化粪池、雨水井、污水井、沙井完好率: 100%

  9.排水管、明暗沟完好率: 100%

  10.路灯完好率: 100%

  11.汽车场完好率: 100%

  12.公共文体设施、建筑小品完好率: 100%

  13.小区内重大刑事案件发生率: 0

  14.小区内治安案件发生率: ≤1/年

  15.消防设施、设备完好率: 100%

  16.火警发生率: ≤1%

  17.火灾发生率: 0%

  18.违章发生率: 2%

  19.违章处理率: 100%

  20.用户有效投诉率: ≤2%

  21.有效投诉处理率: 100%

  22.管理层员工专业培训合格率: 100%

  23.特种作业员工持证上岗率: 100%

  24.维修服务回访率: ≥30%

  25.业主(住户)对物业管理综合满意率: ≥98%服务特色(“菜单式”服务模式)

  一、实行“菜单式”服务模式

  即物业公司除了提供常规性的公共服务外,还提供了多种多样的特约服务,将服务深度渗入到客户的衣、食、住、行中,并明码标价,除公共服务是必选的项目外,客户可根据自己的需要选择不同的特约服务,并支付相应的费用。

  二、快速、完善的服务形式:首按责任制+三分钟服务承诺

  1、首按责任制

  每一位员工都有责任和义务接待客户的建议,任何一位员工接到建议后,统一传递到办公室,并告诉建议人我处在二日内反馈处理结果。第一接待人负责跟踪这项服务建议处理的情况直至客户满意为止。

  接待服务建议时应对处理时间做出适当的承诺,尽量在最短的承诺时间内处理完毕,因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方,争取取得理解。但不得出现同一件事情有两次推迟处理的情况。承诺时间最好控制在1 ~ 2天,一般不超过一周,特殊情况除外。处理完毕后,由处理人与对方交代清楚,需要让对方签字确认的应该留签字记录,并告知第一接待人。

  2、三分钟服务承诺

  第一接待人接到客户的建议时,应及时将客户的建议反馈到办公室,由办公室安排相关人员到客户指定的地方,为客户提供相应的服务,这一过程不能超过三分 钟。若有特殊情况,无法在三分钟赶到客户指定的地方,应在事先跟客户解释,取得客户的谅解,在客户同意的同提下,在最短的时间内,赶到现场为客户服务。

  三、突出、贴心的文明礼貌:三米微笑服务+站立式服务

  1、三米微笑服务

  管理处人员见到客户必须微笑示意,具体做法是:在距离客户三米时,必须自然微笑示意,微笑时以露出八颗牙齿为标准,等客户到身边时,轻声、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人员在见到认识的客户时,也必须遵守三米微笑服务原则。

  2、站立式服务

  站立式服务表现在:(1)各固定岗(道口岗、门岗护卫员)根据接待客户的不同,应在不同时期进行站立服务。道口岗实行16小时站立服务,早班和中班在工作 服务均应树立站姿势的形象。门岗则应在客户上下班的高峰期站立迎宾,时间为:7:30—9:00,11:30—12:00,13:45—14:30,17:30—18:30。(2)接待员或办公室人员在接待客户时,在客户进门时,也必须站立并微笑致意,客户离开时,也必须站立微笑送别,并目送客户出门为止。

  四、全天候的服务时间

  1、护卫班实行24小时专人服务,客户有任何需求可以得到最及时的服务。

  2、维修班实行24小时专人服务,客户普通维修事项可以得到是及时的服务,有危及客户安全的大维修也能得到紧急处理。

  3、客户服务中心实行16小时专人服务,并在无专人值班的时间段出示客户服务中心所有人员的联系电话,以便客户在无水值班的情况下可以找到相关的人员。 所有不值班人员在接到客户求助电话后,若不能在电话中处理了客户的问题,应第一时间赶到事故现场,给予客户最及时的关怀与帮助。

  4、管理处全体人员非特殊情况都必须留守小区,随时待命,以便为客户提供服务。

  五、丰富的社区文化活动

  丰富的社区文化活动不仅仅表现在举办多次的大型活动,还在于让大部分客户能自觉的加入到社区文化活动中来,变客户被动接受管理处提供的文化活动,为客户主动参与各种活动,并在整个小区中形成一种独特的文化氛围,一种有别于其他小区的文化氛围。

  六、多种多样的特约经营服务

  常规的物业服务内容仅是对公共设施设备进行维修、保养,对公共场所进行管理,对全体客户提供共同的服务,而没办法渗透到客户个人的衣、食、住、行中, 因此开展多种多样的特约服务,不仅仅是物业服务内容的深入,也大大方便了客户的生活,同时也可为管理处获得一些额外的收入。做好多种多样的特约服务将是除了社区文化活动以外的另一种新颖的服务内容。

  七、实行完全的封闭式管理

  传统的封闭式管理仅仅是对来访人员和无关人员的管理,并没有对外来送水、送饭、送报的人员进行管理,而我们实行的完全封闭式管理,是除了客户和拜访人 员能进出小区外,其他送水、送饭、送报人员将完全不能进入小区,而由我们的人来完成这些服务,进而在做好服务工作的同时,把小区的安全隐患减到最少。这也是我们做好多种特约服务所带来的另一个好处。社区文化

  一、社区文化宗旨

  提高社区文化工作质量,增强社区居民综合素质!

  二、社区文化理念

  增强邻里交流,复古朴素民风。让丰富多彩的`文化活动成为沟通心灵的桥梁!

  三、社区文化最终成果展望:

  1、当人们走进小区的时候,就能听到从空中传来悠扬的背景音乐、看到优雅的自然景观、呼吸着清新的空气,仿佛置身于世外桃园之中,心神为之一振;

  2、小区的每一个成员都能自发、定期地融入到各种活动中来,让小区每个成员都能从中寻找到自己的兴趣、爱好,并乐在其中,乐此不疲。

  3、不管走到那里,都可以欣赏到各种各样的山水画、名人字画,仿佛置身于美术馆中。

  4、生活在这里的人们脸上挂满了满足、快乐的笑容,忧愁与这里绝缘。

  四、社区文化的硬件建设:

  社区文化可分为硬件部分和软件部分。社区文化的硬件部分,是潜移默化影响人们心理素质的重要因素,从所周知,现代文明的建设是由具备良好素质的人来完 成的,而良好的居住环境,可以促使人们自觉地养成良好的生活习惯。环境对于一个人的心理影响是相当重要的,当一个人长期处在良好的环境当中,便会不知 不觉地提高自身的素质,而如果每个人的素质都得到了提高,那么整个社区文化氛围自然而然地也就体现出来了。总的来说,社区文化的硬件部分应该包括:

  1、会所,包括篮球场、网球场、羽毛球场、健身房、清吧、茶艺馆、棋牌室、游泳池、乒乓球室、阅览室等;

  2、公共场地,包括公共绿地、道路、大堂、走廊等;

  3、室外健身场所,包括室外健身器材、健身路、室外操场等;

  4、公司配置一整套专业的音响和舞台,这样可以提高管理处社区文化活动的专业性。

  对于会所应该尽可能利用其功能,并加强现代化管理;对于公共场地则宜挂一些名人名画,营造一种浓郁的文化氛围;对于室外健身场所,则应该加以适当引导 ,形成正确的、自发性的健身氛围。总之,对于社区文化的硬件,应该重在利用,我们的工作重点应该放在社区文化的软件建设上。

  五、社区文化的软件建设:

  软件建设是社区文化建设的中心组成部分,它包括一系列的活动计划、实施效果及相关管理制度、管理处人员的服务精神、各项活动筹备人员的组织协调能力、居民的参与配合及对公益活动的热心程度。

  根据社区文化的活动形式、活动风格,社区文化软件的内容可概括为以下五大部分:

  (一)体育类

  体育类社区文化目的在于通过倡导体育健身的精神,利用小区的各种资源引导小区全体住户参与体育锻炼,进而形成各种自发性组织,从而形成积极、健康、活泼、向上的小区精神。体育类的社区文化适合任何的住宅小区,而且效果明显,影响面广。具体的体育类社区文化活动,包括:

  1、成立各种体育俱乐部,定期组织训练、比赛

  (1) 球类:篮球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、网球等;

  (2) 棋类:围棋、象棋、跳棋、军棋等;

  (3) 牌类:桥牌、扑克牌;

  (4) 游泳:游泳培训班,游泳比赛;

  (5) 拳类:太极拳、太极剑等。

  2、每年一次,以小区为单位,由公司组织大型体育活动比赛

  3、在社区公共场所设置室外健身器材

  4、利用国内国际各种体育比赛做体育锻炼的宣传,如组织集体观看重要比赛,挂宣传标语等,增强民众体育健身意识。

  (二)文学类

  文学类社区文化的定位比较高,主要是利用小区中素质较高的人来组织一些兴趣小组,在这些兴趣小组的带动下,不定期举办一些文学活动,从而吸引更多的住 户前来参加活动,通过举办各种文学活动,提高参加者的文学素养和兴趣,最后形成富有特色的小区文化氛围。由于这类社区文化操作比较困难,而且效果很难预测,所以只适合那些住户文化素质较高的小区。具体的文学类社区文化活动,包括:

  1、组织互换藏书活动;

  2、文学写作兴趣小组;

  3、各种兴趣小组:红学会、水学会、西学会、三学会等。

  (三)艺术类

  艺术类社区文化是内容最广泛,也是实际工作中运用最多的形式,主要通过各种俱乐部的活动来带动全体住户参与到社区文化活动中来,并形成若干自发性组织。这类社区文化适合任何住宅小区,其主要活动包括:

  1、成立各种兴趣小组,定期组织训练、汇演、竞赛,可先以各小区为单位,成熟后可加以联合,组成精英团体:

  (1)声乐:民乐团、合唱团、独唱团、各地戏曲团

  (2)舞蹈:民族舞、街舞、交谊舞、秧歌、腰鼓等,并定期举行训练、比赛

  (3)书法、绘画:成立书法、绘画兴趣小组,并将其作品在小区各处展览,年底还可举办免费写春联、画年画活动

  (4)摄影:以公司已成立的摄影俱乐部为基础,定期组织成员进行外拍、作品交流展示活动

  (5)外语兴趣组:引进外语培训机构进入小区,定期举办外语角、外语沙龙、外语培训等

  2、营造社区艺术氛围

  (1)将小区各艺术团体成员的优秀作品(书法、山水画等)加以装饰后,在社区公共场所(大堂、会所等)展示,一方面可增加各团体成员的积极性,另一方面可增加小区公共场的艺术氛围;

  (2)定期组织社区家庭读书活动;

  (3)周末露天舞会、音乐会、歌会;

  3、节假日举办大型联欢会、文艺汇演、卡拉ok比赛等。

  (四)康体类

  从意义上说,康体类社区文化是最具有社会效应的活动,不仅可以带动小区住户参与各种社区活动,进而形成一种生活模式,还可以对小区的周边带来一些服务,正因为有良好的社会效应,康体类活动犹如异军突起,在社区文化中占据了一席之地。这类活动个体包括:

  1、提供健身、娱乐场所(室内室外),为小区成员长期开放,并加以必要的辅导

  2、定期组织爬山、游园、自驾游活动

  3、定期组织美容、健身讲座

  5、定期组织集体体检(最好是免费体检)

  6、暑假组织少年夏令营活动

  6、筹建社区健康站,请专家定期或长期提供健康咨询、急救等

  (五)经济类

  经济类社区文化的目的在于让小区内的住户相互帮助,形成一些商会,定期组织活动,在小区范围内形成一种浓郁的商业气息,并使小区中的每一个住户都能从中受益。这类活动的目的性较强,比较适合以商业为主的商住小区。这类活动具体包括:

  1、定期邀请成功人士到小区做创业心得报告

  2、成立各种商会

  3、定期邀请房地产专家做房地产租售交易介绍,并提供现场咨询

  4、定期邀请证券专家做投资、理财报告,并提供现场咨询

  5、根据住户的具体需要,举办汽车、名牌家私、艺术品展览活动