(合集)商业策划
商业策划 篇1
前 言
xx广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达2万平方米，拥有大小店面房120个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，一期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。据调查，一期商街的65家店铺中，目前出租率仅为52.3%，有近一半的店铺闲置待租;已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出租产生了不利影响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威胁。
因此，我们必须采取有效手段，炒热xx一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动xx二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对xx一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。
一、背景分析
xx一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，xx一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。
(一)、商街设计“先天不足”
1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼xx街、xx路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大 型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。
2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。
3、内外街连接通道商用功能缺失。xx街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，xx一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。
4、xx街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。
(二)、商街策划“后天失调”
1、xx广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。xx广场商业街最早定位是“xx街”(很好)，后来又定位于“xxx”(很好，只是推广很费力)，如今准备冠以“xx广场步行街”(老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。
2、xx广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象xxx路、xxx广场、xxx步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，xx广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。
3、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营xx广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。xx广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。
二、商街定位
xx广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：
1、街名：xx广场时尚丽人街
2、概念：xx广场 ———— xx街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的xxx。
3、广告语：xx广场/时尚丽人街 ———— 与xx相约，与xx同行
4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐
5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。
6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。
7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。
三、招商策划
xx广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入手：
(一)、发布招商公告
我们计划于4月中旬在《xx晚报》、xx电视台发布招商公告，突出介绍xx广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。
(二)、举办招商信息发布会
该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的xx饭店举行，出席的商户为xx及周边城市的时尚品牌经销商，以及xx国贸市场有意入驻xx广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将发布的主要信息是：
1、xx广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望;
2、xxxxx街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。
(三)、整合店铺资源
xx一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)?举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前，须由xx房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。
为了使xx一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的`业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。
对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。
(四)、有关租金政策
xx一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必须做好两项重要工作：第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明xx一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，xx一期店铺比较合适的租金是：
1、 内街店铺：租金600～700元/m2/年(经测算，内街店铺平均售价8500元，平均面积110m2，购房投资额约94万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为4.4万元。
如该类店铺以600～700元/m2/年租金计算，年收益为6.6～7.7万元，剔除利息后的收益2.2～3.3万元。这样的租金对商户来说，在目前情况下尚有吸引力，易于接受。)
2、外街店铺：租金800-900元/m2/年(经测算，外街店铺平均售价12500元，平均面积200 m2，购房投资约250万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为儿75万元。
如该类店铺以800～900 元/m2/年租金计算，年收益为16～18万元，剔除利息后的收益4.25～6.25万元。这样的租金对商户来说， 目前情况下尚易于接受。)
(五)、商户入驻优惠措施
为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：
第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌宣传;
第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动;
第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取;
第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予xx广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。
四、商业氛围营造
(1)、商街指示识别系统布置(详见xx广告公司设计效果图)
(2)、设计制作广场、内街雕塑作品(参见xxx步行街雕塑照片)，以增添xx广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。
(3)、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能。
(4)、邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场、活跃气氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活动频繁，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传xx广场。
(5)、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办《xx风韵》优秀摄影作品广场展示活动，用文化手段提升xx广场的时尚品位。
(6)、5月份起，争取举办几次《xx之夏》广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高xx广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。
五、商街硬件改造建议
1、xx北广场实施改造，以适合举办大型活动。
2、xx一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。
3、临xx街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。
4、内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。
5、xx一期南侧花圃争取拆除，最好建造一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。
上述方案，经董事长批准后组织实施。
商业策划 篇2
一、活动策划背景与宗旨：
为了让市场营销专业学生有一个好的实训平台，也因商院学生人数众多，市场潜力大，我校与武昌量贩集团公司合作，将其引入校园。过去的一年中，武昌量贩由最初经营的逐步摸索到现在基本改善其缺陷与不足，渐渐步入正轨，并着手升级。为了更好地服务大家，也为了庆祝武昌量贩一周年取得的经营绩效，将进行本次活动策划。
（一）、武汉商院校园零售市场（非武昌量贩店铺）分析：
1、店铺经营空间狭小，商品不齐全，周转率不高。
2、零售点少，不能短时间内满足众多学生。
3、竞争对手少，价格偏高，服务跟不上。
（二）、武汉商院实训超市机会点分析：
1、周边没有大型的、有名气的品牌超市。
2、学生众多，消费市场潜力大。
3、学生有就近求购、求廉求购、品牌求购、享受超值求购服务的强烈需求。
4、实训超市(武昌量贩）产品种类繁多，经营边际成本较低，质量有保证，
价格较实惠。
二、活动要素：
（1）目的：庆贺武昌量贩成立一周年；通过庆典活动提升店铺知名度、提高人气、扩大影响力；提升销售业绩。
（2）时间：20xx年12月16日—20xx年12月30日
（3）地点:武昌量贩超市广场
（4）主题：欢天喜地贺店庆
（5）活动形式：以折扣价、购物卷返现、赠送、文艺演出等各种促销形式展开。
三、整体活动安排：
(1)、海报、单张宣传：
海报、单张数量要足够。
以一级商圈、二级商圈为主，延伸至三、四级商圈。海报、单张设计上以红、黄、金黄为主色调；文字突出“店庆”，标识明确（如购物券换购的.商品标识，惊爆价，()答几折等重要标识，要醒目、刺激）。
④宣传时间：20xx年12月16日—20xx年12月25日
（2）、圣诞节促销活动及其流程：
<1>、8:00——9：00鞭炮庆祝活动开幕，剪彩，酬宾。
<3>、14:00——15：30第二轮，复赛，小抽奖
注：
1、嘉宾邀请、评选规则、投票方式、奖励方案及节目内容等详见另案。
2、歌唱赛累计时间：4个半小时，其余时间则利用活动聚起的人气制造购物狂潮。
3、节目内容从员工晚会节目中出若干，同时邀请学校提供若干。
4、整个购物时间为早8点开业——晚22:00歇业。
购物中可享受:
凭购物券返现，送纪念品:
活动当天一次性购物满50元，可领取价值10元的纪念品一份（礼品待定），满100元送价值25元的附赠品（赠品待定），满300元赠价值50元的赠品（赠品待定），满500元及以上，赠送价值100元的附赠品和优惠劵；另发放情侣优惠特券，凡情侣(必须是两人一道）一次性消费满1000元，可享受最高附赠达300元的赠品和优惠券。（凭此券可享受下次购物的优惠折扣）
圣诞庆生:
进行主题为“今天我生日，圣诞同庆生”的促销活动，凡XXXX年12月25日出生的学生，可凭身份证领取价值15元的小蛋糕一个（共10个，仅限进店消费的学生，送完为止）。
（3）元旦前促销：
促销主题：“欢天喜地迎元旦——武昌量贩，元旦大放送”。
促销时间：20xx年12月28——20xx年12月30日（避开元旦和校元旦晚会抢观众的尴尬，先声夺人，且利用圣诞促销的余热）。
促销方式：以优惠券，打折，会员卡，买几送几等促销方式进行为期三天的促销活动。
（4）赞助校元旦晚会：
赞助方案此处略，由武昌量贩销售、管理层及策划人讨论决定，详见讨论后另案。
四、活动经费预算：
物料、人员等各项开支，由武昌量贩财务处与负责活动统筹的负责人商议、统计得出，提交报表，此处略。
五、风险预测与预防：
事先撰写风险预测与预防表，做好预防措施，防止活动期间意外、紧急事件的发生，一旦发生采取最快速的应变措施。此处表略，详见另案。
六、效果评估：
制作活动效果调查、评估问卷（现场问卷）：活动现场采访；电话回访；邮件回访等。
开总结会，总结经验。问卷、邮件内容此处略。
商业策划 篇3
一、期限
从20xx年xx月xx日开始到20xx年xx月xx日结束，时长x个月。
二、目标
把握耶稣节，举办“洗车免费，会员狂折”，促销公司产品，出清存货，增加会员提高公司营业目标。
三、目的
“洗车免费，会员狂折”活动在xx广场与xx店同时举行，借此活动将xx的牌子的隔热膜。xx魔术和xx镀膜，重点引向车车市场。
四、对象
（一）当然是有车的.，或者有啥子价位的车车的广大有车民众，不限价位。
（二）诉求重点：
1.性能诉求：打造xx最顶尖最专业最霸道最安逸最舒服的汽车美容中心。
2.诉求原则：麻烦有车的来车诚堂会整！赶上年前为爱车美容，洗个澡！顺便抱得美人归。
五、广告表现
（一）宣传媒体之运用，重视跨文化色彩，区间性、dm，展架，海报，短信，口传。可以上个电视咋的。
（二）以免费洗车为诱导，直接勾引起来。然后再以会员狂折助销手段。
（三）免费xx的体验券。
（四）pop：布旗、海报、宣传单、抽奖券。
六、广告活动内容
（一）活动预定进度表。
（二）活动地点。
（三）活动奖项。
1.“洗车免费”幸运奖额。
2.“会员狂折”活动奖额。
商业策划 篇4
一、活动阐述
九月，恰逢开学、教师节、中秋节相聚。就三个关键消费节点，发布学霸征集令，摒弃短期活动只能吸引一时的缺点，分阶段发布连续活动，并用整套礼品伴随整月活动。
二、活动亮点
分阶段活动（按时间顺序，开学、中秋、教师节）+递增式礼品（文件夹、文件袋、笔记本）
三、目的达成步骤
消费者在重复或在一定的时间内多次数次光顾快乐星之后，才得到收集成套的学霸礼品，获得此商品成套促销品并达到一定数量后，则可兑换超值礼品。由于其形式的`连续性和行为的重复性的价值积累，促销时间较长，且消费者必须买够一定限额的商品才符合兑换赠送品的条件，一旦积累完成，可以立即获得不同于其他消费者的区别回报，因此有利于再度巩固忠诚度。
四、时间规划
-20xx.x.x
五、渐进式活动思路
step1、创意主题&礼品吸引眼球。
step2、分阶段、价值递增式礼品赠送，激发持续消费。
step3、成套礼品搜集，吸引重复光顾。
step4、礼品搜集目标达成再送赠品，让消费者获得差别回报，巩固消费习惯。
step5、长时间促销有礼，养成消费者持续光顾习惯，大大增强忠诚度，减少顾客流失。
六、活动目的达成方式
活动主题：学霸征集令，x月礼不停！
活动1：豪礼开学季——x月x-x月x号
礼品：初级学霸文件夹。
进店任意消费加38元即可加2元换购新品芒果冰沙一杯。
开学套餐：快乐鸡腿堡+香辣鸡翅+薯条（小）+可乐（小）仅需套餐价格x元（自行填写），即送学霸文件夹一个。
花淇淋特价每份只需x元！
活动2：中秋惠团圆——x月x号-x月x号。
礼品：中级学霸文件袋。
惠团圆：全家桶套餐特价x元。
除全家桶，中秋当天进店消费全场8折。
身份证尾号为8、1、5的人可免费领取甜筒一个。
活动3：感恩教师节——x月x号-x月x号。
礼品：资深学霸笔记本。
特价套餐：脆皮全鸡+可乐2杯小，仅需套餐价格x元（自行填写）。
除特价套餐外，持教师证到点消费享受全场八折优惠！
红豆派/香芋派/金桔苹果派均可享受买一送一！（派不参与八折优惠）
活动4：霸到有礼！——x月x号-x月x号。
礼品：学霸专享套餐一份。
集齐学霸三件套+三次购物小票，并在点餐时出示，即可获赠学霸专属套餐一份！
（学霸套餐：指定汉堡1个+小可乐1杯，）
学生套餐特价x元。
七、加盟商订货时间
20xx年xx月xx日至x月x日
八、活动礼品
学霸文件夹建议零售价：x元。
学霸文件袋建议零售价：x元。
学霸笔记本建议零售价：x元。
九、活动物料
从店外到吧台，从吸引消费者目光到决定购买，均有宣传物料布置。建议加盟商全套制作（x展架、海报、跳跳卡。）
门店外：x展架。（通版80*180cm）
门店内：海报。（通版60*90cm）
吧台：跳跳卡。
十、公司礼品支持（暂定）
8000及以上。（含新品原料）
12017及以上。（含新品原料）
15000及以上。（含新品原料）
备注：礼品有限，送完为止；开业货不参与；礼品不随订货金额累计赠送；学霸三件套加盟商可以从总部订购。
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