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地产策划

时间：2026-02-21 22:39:10 策划我要投稿

地产策划必备（10篇）

地产策划篇1

　　岗位职责：

地产策划必备（10篇）

　　1、定期市场调研并进行分析，收集和整理各类信息和市场资料，为报告和方案撰写提供基础数据信息支持

　　2、协助并参加策划方案的编制、总结、沉淀和分享

　　3、协助策划师推进执行，完成与相关合作公司的沟通协调工作

　　4、与销售线充分沟通与配合，共同达成项目销售目标

　　任职要求：

　　1、本科及以上学历；营销策划类、房地产类相关专业优先

　　2、1年以上房地产项目工作经验

　　3、良好的逻辑思维、沟通领悟能力与文字整合能力

　　4、积极主动，服从性强，较强的'责任心，良好的团队合作精神

地产策划篇2

　　房地产营销策划的重要环节

　　按照现代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营的始终。前营销与后期的销售（推销）一样，都是房地产营销链中不可缺少的一环。当开发商有了投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定位，财务上的可行性分析等一系列前营销活动，最终作为投资决策。由于前营销最能体现“发现愿望并满足他们”营销的本质属性，因此，与房地产开发的后期推销工作相比，前营销还是房地产策划的最重要的组成部分。如果没有前营销的介入，开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来的商品房也无法顺利的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风险。

　　房地产营销策划的.最前端

　　房地产开发大致要经历如下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资报酬分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等，对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”。从房地产开发整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销策划的最前端。这里应该说明两个问题。第一，前营销不同于房地产开发的前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开发划分为房地产开发投资机会选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段，认为前期工作是在确定了具体开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前需要做的工作。由此可见，前营销是在“前期工作”之前进行的营销策划活动。第二，前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动。洪建宁在《前营销——房地产开发制胜的密诀》一文论述房地产前营销的必要性时指出：“大多数的开发商拿到地块后不去认真做市场调查工作，而是凭自己的感觉、老经验得出一些粗造的产品概念”，他实际上把前营销看作是“拿到地块”之后进行的营销策划活动。笔者认为，前营销是在“拿到地块”之前，因为拿到地块表明投资者已经做出了投资的决策。其实，如果地产市场是规范的，“拿到土地”也应包括在前营销里。如当今使用权的招投标挂牌出让，土地使用的位置、面积、功能、容积率等等都已明白地告诉投资者，即便于给投资者作决策之用。至于“拟应将项目的总体规划、建筑景观设计划分在内为宜”的提法，是不妥的，这应是“前期工作”的内容。

　　房地产企业发展的长远战略

　　前营销尽管处于房地产开发的早期，是营销策划的前端，但是，对于一个房地产开发项目来说，前营销做得好坏，直接关系到未来开发建成的项目是否能够成功地销售，是否能够按期收回投资并为企业带来利润，可以说前营销是房地产开发成本的关键。对于一个房地产企业来说，也只有通过前营销策划，找准目标人群，进行产品市场的恰当定位，通过成功的房地产开发项目来树立自己的产品和企业品牌，才能使企业长久地立于不败之地。因此，前营销也可以说是房地产企业成功谋划未来发展的一个有效的、长远的战略。

　　前营销策划工作的误区与问题

　　在我国，xx年和xx年上半年房地产热带来的后果还没有完全消除，某些地方遗留的“烂尾楼”工程还未清理完毕的情况下，进入1998年之后，整个宏观经济环境又渐趋宽松，房地产又开始升温，20xx年新一轮房地产热的争论与治理又拉开序幕。尤其是20xx—20xx年，房地产开发的各项指标增幅均在30%左右。据有关部门统计，20xx年全国有11个省、自治区和直辖市房地产开发投资增幅超过50%，35个大中城市中有10个城市投资增幅超过70%。房地产投资的过快增长，势必使房地产开发数量大大超过居民对住房的需求，房地产的空置率迅速上升。造成房地产投资盲目增长和空置率上升的原因是多方面的，但笔者认为，房地产开发商营销策划不力，尤其是前营销策划的极不到位是其主要的原因。

　　其存在的误区与问题主要表现在：

　　重后期推销轻前期营销，本末倒置

　　尽管不少开发商都知道营销在房地产开发项目中的重要性，但却不知道什么是营销。甚至把营销等同于推销，常见的做法有如下几点：一是成立公司、立项目、选择图纸和广告宣传等工作几乎是同时进行；二是前期无任何营销策划，在项目建设过程中直接做广告以便推销；三是征地手续的办理和项目可行性分析同时进行；四是开发前期虽有市场调研，但要么是全国范围的资料，本市资料不详，要么资料的获取缺乏可靠的依据，要么是可行性报告的承担者为了应付差事而做的一篇“调查报告”。总之，他们都不大重视“前营销”，从而耽误了房地产营销策划的最佳起步期。至于涉及企业长期发展战略的形象策划大多都没有引起足够重视，即使有也是围绕某一开发项目或为销售某一产品不得不进行的一种活动。

地产策划篇3

　　一、活动目的

　　1、促进开盘成交客户合同签订;2、提升开盘售楼部现场人气;

　　3、促进项目开盘成交，制造凯悦城的声音，及快速去化房源。

　　二、活动时间

　　20__年9月份(具体时间待定)

　　三、活动地点

　　凯悦城售楼中心

　　四、活动前准备

　　1、置业顾问电话邀约时间:20__年9月份

　　2、电器的`购买时间:20__年8月30日

　　3、抽奖券制作到位时间:20__年9月初

　　4、水果糕点现场布置到位时间:开盘前一天

　　五、活动内容

　　邀请凯悦城开盘，购房签约客户，将在售楼中心内部进行现场“砸金蛋得家电”活动，由项目经理对本次活动类容进行简单介绍，并传递前期购房客户，老带新活动政策，本次活动抽奖由当天购房客户现场抽取，产生以下奖励:一等奖:笔记本电脑(2名)二等奖:海尔冰箱(4台)

　　3000x2台=6000元1500x4台=6000元1000元x6台=6000元600元x10台=6000元

　　100元x90台=9000元

　　费用预估:33000元

　　三等奖:海尔洗衣机(6名)四等奖:微波炉(10名)

　　五等奖:榨汁机或电饭煲或加湿器(90名)

　　六、活动流程

　　新客户到达售楼中心——进入签到区签到——拿排号单或序号——客户集中到门外——现场维持开盘前客户情绪，待开盘开始，由销售带客户购房，已签订购房认购的客户——由销售带客户进行现场砸蛋区——由客户砸蛋获取奖券——销售带客户去领奖去等级(需带认购和客户身份证)——核对后__—销售让客户从__开。

　　(置业顾问全程接待，并一对一介绍，促进成交几率，深入挖掘潜在客户群)

　　七、活动费用

　　1、抽奖券数量:100张

　　抽奖箱:1个费用:100元

　　2、聘请婚庆公司

　　费用:2500元

　　3、水果糕点

　　费用:1000元

　　4、预计现场布置费用:费用:500元

　　5、小礼品购置费:毛绒玩具等20xx元

　　6、不可预计支出费用:费用:900元

　　7、家电费用

　　费用:33000元

　　费用合计:40000元

　　策划部20_年8月22日

地产策划篇4

　　温馨母亲节，全城充满爱! 5月12日母亲节这天，为了表达对冰城母亲的一份节日祝愿，恒大地产集团哈尔滨公司全体动员，在全城十大商圈免费派发50万支康乃馨鲜花和节日贺卡，将恒大地产的祝福通过美丽的康乃馨送给冰城的母亲们。

　　此次恒大地产派花活动，范围覆盖哈市全部热点区域，包括中央大街、防洪纪念塔、索菲亚教堂、松雷广场、学府凯德广场、国展家乐福、会展中心、香坊万达、乐松广场等主要商圈。

　　12日上午，伴随着蒙蒙细雨，在索菲亚教堂派花点，衣着统一的派花人员早已到位。由于母亲节恰逢周末，索菲亚教堂广场比往日更加热闹，不少都是母亲带着孩子前来游玩。在人流密集的广场入口，恒大地产工作人员将一朵朵新鲜的康乃馨送到了母亲们手中，许多母亲收到鲜花后都对工作人员表示了感谢。

　　派花活动的火热引起了路人的围观，更有许多人纷纷上前领取鲜花来献给家中的母亲，欢乐温馨的气氛在索菲亚广场蔓延着。正在带孩子在广场玩的张女士在接到2支康乃馨后，高兴地说;“两支花一支送给我母亲，另一支是给我自己的'节日礼物。感谢恒大地产让我过了一个难忘的母亲节。”在南岗远大松雷派花点，花束刚刚送到就被路过的人们围住，大家排队领取鲜花，每个领取鲜花的人都带着微笑离开。一位中年男士也向工作人员索取了一支，表示回去送给自己年迈的母亲，他说，要不是看到恒大地产送花，都忘了是母亲节了，感谢恒大地产送给母亲的祝福。

　　在12日同一时刻，哈尔滨十大商圈的恒大地产母亲节感恩行动都在如火如荼的进行，按活动计划，当天共有50万支康乃馨送到冰城母亲手中。50万支鲜花，代表50万个祝福，恒大地产通过鲜艳美丽的康乃馨将对母亲的爱与感恩播撒全城!

地产策划篇5

　　一、时间：五一

　　二、地点：******售楼中心现场。

　　三、人员：工作人员、客户、礼仪、主持人、贵宾等。

　　四、拟邀贵宾：市政府有关主管领导、市建委、市房地产管理局领导、市建筑、规划设计院负责人等。

　　五、拟邀媒体：xx电视台、xx日报、xx新闻台等。

　　六、预定目标：对外传达******开盘典礼的信息，显示企业实力，扩大******的社会知名度和美誉度，体现******的美好前景，促进楼盘销售，与此同时进行企业社会公关，树立xx地区****房地产开发有限公司积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商的关系。

　　七、会场布置：

　　1、主席台区：主席台区也就是剪彩区设在售楼中心南边，主席台中间为主持人及贵宾讲话用的立式麦克风，台面铺有红色地毯，背景墙为喷绘画面，主题为“******开盘庆典仪式”。

　　2、签到处：来宾签到处设置在主席台北侧。签到处配有礼仪小姐。签到处设置签到处指示牌。

　　3、礼品发放区：届时也可将签到处的桌子作为礼品发放桌。

　　4、贵宾休息区：可放在******售楼中心现场，设置沙发、茶几饮料、水果、湿毛巾，摆放精美插花作为点缀。

　　八、开盘活动要点：

　　1、室内外表现

　　1)彩旗(彩条)

　　2) 在售楼处大门外道路两旁悬挂，挂在沿街灯柱上，用以烘托热烈的销售气氛。

　　盆景花卉

　　在售楼处大厅的各个角落，分别摆设，以增加视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围。

　　3)气拱门、气球

　　在工地现场、市区主干道布置大型气拱门、热气球、道旗，借以营造项目热烈的开工、开盘气氛。

　　2、现场表演活动内容：

　　1)军乐队：用于演奏振奋人心的乐曲，作为背景音乐贯穿开盘庆典仪式的始终。

　　2)腰鼓队：在现场安排一支由20人组成的腰鼓队，用于迎宾和送宾，增添喜庆欢乐的气氛。

　　3)舞狮活动：在仪式过程中穿插舞狮活动表演，预示着******美好的发展前景。

　　3、开盘促销活动配合：

　　以“1000元当10000元，不买房也可以轻松赚一把”为活动宣传主题，吸引客户踊跃购房，形成让利于客户、开盘即旺销的`良好公众形象。

　　活动文案如下：

　　为酬谢首批客户，开发商特斥资80万元，于9月30日现场发售购房VIP卡100张，并免费赠送抽奖卡100张。购房VIP卡每张卡统一售价1000 元，卡面值分别为5000元、7000元、10000元三种，持卡人在购房时可冲抵与VIP卡同等金额的房款，购房VIP卡系无记名卡，可自由转让。

　　抽奖卡奖品设置为购房券5000元10名，购房券3000元20名、物管费1000元30名，均可冲抵房款，品牌电饭煲20个，品牌电熨斗20个，中奖率100%，抽奖卡依现场排队顺序免费赠送。赠完为止，以上酬宾活动由xx市公证处全程公证。

　　现场排队应遵守先后顺序，按现场指定的起止点方向排队，9月30日早上6：00开始接受排队。

　　本公司将于20xx年9月30日上午8：00开始发送“排号出入卡”。

　　获得“排号出入卡”后，每十人一组依次进入营销现场办理登记、交费取卡手续。

　　“购房VIP卡”在购房兑换时，必须与购卡收据一并出示，方为有效。

　　活动规定：参与者必须年满18岁以上，具有完全民事行为能力，持有效身份的中国公民、华侨、港澳台同胞或外国公民(每人限购、取卡一张)

　　购房VIP卡售出不退，购房时冲抵购房款;不购房或超过购房时间期限此卡作废，不予兑换。可以自由转让，转让价格自定。

　　购房VIP卡在购房时凭卡面金额冲抵同等金额房款，每套房仅限使用一张卡。

　　本次活动对团购客户无效。

　　4、筹备工作：

　　1)拟定与会人员。于月日向与会领导发出请柬。

　　2)提前准备好请柬，并确认来否回执。

　　3)提前5天向xx气象局获取当日的天气情况资料。

　　4)落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。

　　5)提前6天落实指挥和负责秩序工作。

　　6)做好活动现场的的礼品、礼品袋

　　7)提前8天办理气球、活动场地、气拱门所需的审批。

　　5、来宾身份识别：来宾到场后，礼仪小姐为来宾佩带胸花。贵宾由礼仪小姐指引或公司领导陪同前往贵宾休息区。

　　6、人员安排：

　　1)预设礼仪小姐10名，入口处4名，签到处2名，会场区4名礼仪小姐要求统一着礼服。

　　2)工作人员15名;

　　3)公司工作人员30名;

　　九、仪式流程：

　　09：00-09：30 所有工作人员进场。包括公司主要负责人及礼仪公司负责人、各类工作人员以及表演人员。

　　09：30-09：50 来宾陆续进场。贵宾到现场签到处签到同时发放礼品。客户可入售楼现场咨询并领取宣传资料。

　　09：50-10：00 贵宾由礼仪小姐引入会场。

　　10：00-10：08 仪式开始主持人开场白介绍贵宾。

　　10：08-10：13 公司总经理xxx致欢迎词。

　　10：13-10：25 舞狮表演。

　　10：25-10：35 政府领导致辞、公司投资方代表致辞。

　　10：35-10：50 主持人邀请政府领导、公司领导、及建委、房管局有关领导为******开盘揭幕剪彩，吉庆礼花、礼炮同时升放，仪式达到高潮。

　　10：50-11：00 主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场。

　　11：00 客户签约，开盘销售活动正式展开。

　　十、媒体：

　　1、报纸广告

　　27日、28日、30日在《xx日报》第x版刊登整版广告，告知******开盘的信息。

　　2、电视广告

　　xx电视台录制开盘录像，制成VCD，作为开盘活动的资料。并由xx电视台制作新闻，报道整个开盘活动现场的情况，进一步扩大宣传。

　　3、电台广告

　　在开盘前后两个月播出******开盘的信息。

　　4、印刷品广告

　　楼书、海报已印制完毕，采取派员发放与夹报相结合的方式。

　　十一、广告预算

　　1.《xx日报》27、28、30日整版 xxxxx元

　　2.电视台录制开盘录像及新闻报道 xxxx元

　　3.电台广告宣传 xxxx元

　　4、开盘仪式场地户外广告管理处审批 xxx元

　　5、礼仪公司各项费用 xxxx元

　　(含舞台、音响、舞狮队、腰鼓队、军乐队、礼仪小姐及主持人酬金)

　　6.气球(开盘现场及市区主干道) xxxx元

　　7.鲜花盆景租赁 xxxx元

　　共计 xxxxxx元

地产策划篇6

　　一、房地产直接营销渠道

　　房地产发展商自己承担全部流通职能，直接将房地产商品销售给顾客。在现行的我国房地产营销渠道中，直接营销渠道仍是主导的营销渠道。

　　1、直接营销渠道的优点

　　（1）房地产发展商控制了开发经营的全过程，可以避免某些素质不高的代理商介入造成的营销短期行为，如简单的将好销楼盘单元销售出去，造成相对难销的楼盘单元积压。

　　（2）产销直接见面，便于房地产发展商直接了解顾客的需求，购买特点及变化趋势，由此可以较快的调整楼盘的各种功能。

　　2、直接营销渠道的`弱点

　　（1）一般来说，房地产发展商比较集中开发、工程等方面的优势。房地产营销是一项专业性非常强的工作。房地产发展商直接营销，难以汇集在营销方面确有专长的人才，难以形成营销专业优势，这样在相当程度上影响营销业绩的提升。

　　（2）房地产发展商直接销售，会分散企业人力、物力、财力，分散企业决策层精力，搞不好会使企业顾此失彼，生产和销售两头都受影响。

　　二、房地产间接营销渠道

　　房地产发展商把自己开发的房地产商品委托给中间商如房地产代理商销售，称为房地产间接营销渠道。间接营销渠道和以下所述的“第三种”营销渠道越来越被发展商所重视并积极尝试。

　　1、间接营销渠道优点

　　（1）有利于发挥营销专业特长。房地产中间商如代理商往往集中了市场调研、广告文案设计、现场销售接待等各方面的营销人才，便于从专业上保证发展商开发的房地产商品销售成功。

　　（2）有利于发展商集中精力，缓解人力、物力、财力的不足，重点进行开发、工程方面的工作。

　　2、间接营销渠道弱点

　　（1）我国目前的房地产中间商良莠不齐，专业素养和职业道德水准差异很大。如果一些房地产发展商被一些专业素养和职业道德低下的中间商花言巧语所迷惑，放手让他们代理销售，会对房地产商品的营销带来很大的危害。

　　（2）如果代理商销售业绩和发展商自己销售预计的业绩基本持平，在这种情况下发展商支付的销售费用会“得不偿失”。发展商支付给代理商的销售费用如佣金，希望代理商能取得较高的销售业绩，这样即使利润分流也理所当然。

　　三、“第三种”营销渠道

　　由于房地产直接营销渠道和间接营销渠道优点和缺点共存，实际操作中房地产商和中间商的配合也存在

　　着种种问题，所以业内人士探索第三种渠道，如联合一体销售。房地产发展商对销售也有较大的关注和投入，代理商则发挥自己的特长作全程深度策划，优化营销渠道。联合一体营销渠道的建立旨在集中发展商和代理商的优势，避免单纯直接营销和间接营销的不足，其成功的操作关键在于发展商和中间商真诚相待，利益共享，并且依赖于中间商高超的专业素养和优良的职业道德。

地产策划篇7

　　一、活动概要

　　1、活动介绍

　　活动主题：《闹元宵，砸大奖》

　　活动对象：关注xx房产微信账号的顾客

　　活动口号：其乐融融庆元宵，喜气洋洋砸金蛋

　　活动时间：20xx年xx月xx日

　　举办场地：xx广场

　　主办单位：xx房地产开发有限公司

　　承办单位：xx房地产开发有限公司

　　2、活动背景

　　农历正月十五日，是中国的传统节日元宵节。正月为元月，古人称夜为"宵"，而十五日又是一年中第一个月圆之夜，所以称正月十五为元宵节，又称为"上元节"。按中国民间的传统，在一元复始，大地回春的节日夜晚，天上明月高悬，地上彩灯万盏，人们观灯、猜灯谜、吃元宵合家团聚、其乐融融。为了进一步促进社区文化及节日氛围(商场则为吸引人流，带旺人气，借元宵之际开展元宵旺场活动)开展本次活动。

　　3、活动目的

　　通过开展晚会活动，能提高群众对于xx房产的好感;以大家喜闻乐见、形通俗易懂的游戏节目内容、营造成一个充满节日氛围的“欢乐大舞台”，充分体现群众与元宵节同欢、同庆、同喜、同乐，激情沸腾的热烈场景，使整场元宵晚会的气氛达到最高潮，是更多的群众认识了解xx房产。

　　二、活动现场布置：

　　1、布置效果：具有中国元素的新春元宵气氛，欢快、热烈，以灯笼、灯谜、窗花、鞭炮等等物品装饰，烘托出温馨喜庆的.元宵气氛。

　　2、现场将放置传统元宵节风俗介绍展板，活动场地周边悬挂与元宵节相关的介绍等(诗句、故事);

　　3、活动现场播放元宵节喜庆音乐。

　　4、搭建舞台，全新红地毯，显眼活动主题背景，突显节日喜气洋洋的气氛。

　　5、提前释放出活动信息。

　　6、广场入口粘贴活动海报。

　　三、活动内容

　　1、关注xx房产微信账号，送红包。

　　游戏规则：现场节目开始前，观众可以通过关注xx房产的微信账号与会场大门处获得现场赠送的红包，红包有三百个，只有进入会场且关注xx房产的微信账号的前三百名观众可获得红包，一个账号只能获得一个红包，经现场服务人员验证后领红包者签字领取，送完为止。

　　注：每个人只有一次获得红包的机会，同一个人多个微信账号也只能获得一个红包。

　　道具：红包三百个，发奖台一个

　　奖品：进入活动现场并关注后获1个红包

　　所需人力：共五人，两名保安在发奖台两边维持现场秩序，一名服务人员负责检查领红包观众是否关注xx房产微信账号，一名服务人员负责发红包并监督领红包观众签字，一名服务人员负责保管所有的红包。

　　2、砸金蛋

　　游戏规则：晚会进程中段每位观众可通过所关注的xx房产的微信账号在手机微信上参加砸金蛋抽奖活动，每个关注的账号有三次砸金蛋机会，通过砸金蛋来随机获得现场所提供的不同奖品，奖品分为一等，二等，三等(如有需要可增加奖项)，每次砸金蛋的中奖概率为百分之五十，中奖后观众微信账号上会显示获奖信息，中奖的观众可在晚会结束后凭借中奖信息到领奖处领取相应的奖品，奖品限当日兑现，经现场服务人员验证获奖信息签字领取，过期作废。

　　道具：手机，桌子，板凳(条件允许的话可在现场提供免费WIFE，以方便观众参与活动)

　　奖品：待定

　　所需人力：共九人，四名保安位于领奖台周围维持现场领奖持续，一名服务人员负责监督领奖观众签字验证，一名服务人员负责发放奖品，三名服务人员负责保管所有奖品。(可根据奖品的数量适当增减保管奖品的服务人员。)

　　四、兑奖

　　1、兑奖方式：红包所获奖金直接在红包里以现金方式提供。砸金蛋所获奖项可在晚会结束后，凭借xx房产微信账号所提供的中奖信息到指定的领奖台当场兑现。

　　2、奖品设置：

　　送红包游戏：每个红包内金额随机为一元，三元，五元。一元红包设两百个，三元红包设八十个，五元红包设二十个。总金额五百四十元。

　　金蛋游戏奖品待定

　　3、注意事项：

　　获得奖券者领取奖品前需亲笔签字后才能领取对应奖品。

　　五、活动后期

　　1、进行活动总结，分析问题经验。

　　2、发布活动成果信息。

地产策划篇8

　　摘要：随着我国社会的不断进步，科学技术的日渐成熟，带动我国城市化发展进程，使得房地产项目数量增加。如在城市化进程中，商业地产的项目数量增加，发展形势大好。商业地产建设完善城市商业基础设施建设，优化大众消费环境，对人们生产和生活具有较大影响。为了更好的发展商业地产，需增加对其市场营销策划和策略研究。基于此本文选择就商业地产营销策划策略及其效果展开分析，力求分析其发展中不足，并对提升商业地产营销策划策略效果给予科学指导。

　　关键词：商业地产；营销策划；策略；效果

　　商业地产与普通地产营销不同，商业地产市场策划营销和商家、投资者、发展商的利益联系密切，而普通地产和居民利益联系更密切。当下，我国商业地产市场策划和营销中存在一些不足，影响了营销的利润和商业地产的发展，如对营销设计缺失合理规划，忽视品牌定位，营销手段单一等，使得商业地产在市场中地位降低，也降低了商业地产竞争力。因此，针对这一现状，商业地产必须做出改变，利用多样化的市场营销方法，完善商业地产的市场营销的策略，解决掉以往市场营销中存在的不足。

　　一、商业地产相关阐述

　　1、商业地产理论阐述商业地产，英文名为Commercialrealestate，经营模式包括出租、只租不售、租售结合三种。从其字面上来看，商业地产就是用作于商业用途的土地，因此，也被称之为商铺地产。商业地产和以居住为主要功能的别墅、公寓、普通住宅在用途、功能方面具有较大不同，商业地产主要作为工业用地，体现工业生产功能。广义上商业地产常指用于休闲、健身、娱乐、餐饮、零售等不同用途的商业建筑。

　　2、商业地产营销的营销要素商业地产从其外观来看，并不是一个单一固定的产品，其也包括营销主体、产品的定位、营销需求、营销价值、目标客户等要素。详细来说，商业地产各要素具体内容如下。其一，营销需求。商业房地产的开发商自身的营销需求为，在短时期的现金流以及商业品牌建设和商业获得经济利润。其二，营销的主体。商业地产的营销主体包括地产开发的商家，也包括入驻的不同商家。其三，目标客户群体。目标客户群体可划分成初期阶段客户和后期阶段客户。初期阶段客户有商铺租用人员和商铺的投资者，后期阶段客户有游客和普通类型消费者。其四，产品的定位。商业地产地址选择、外观设计选择主要是商圈的环境和液态分成的选择。其五，营销策略。营销策略需注重内容营销和位置营销，保证营销的全面性、多层次和多角度。其六，营销价值。把开发商投资效益和品牌价值的实现整合，以求实现商圈经济发展目标和带动程式化建设的共同目标。

　　二、营销策划工作的影响

　　商业地产的营销策划，体现了商业地产自身价值实现的全过程。近些年，我国城市化建设不断深入，也相应促进商业地产的发展，逐渐引起商业地产商对商业地产的市场策划、市场发展策略的重视度。营销策划整体方向、营销策略对商业地产自身的市场营销率具有较大营销，也对商业地产的成品所处城市生态化建设等具有较大影响，塑造商业地产所处城市的全新形象，给大众带来全新的体验。

　　1、对商业地产销售影响一个优秀的策划方案，需把客户作为服务主体，了解客户的实际需求，把客户的需求和商业地产的营销策划结合，并从商业地产的设计、管理和推广等方面，实施差异化和个性化、全面化服务。因此，对于商业地的产营销策划来说，也是如此，其在营销策划期间，应从不同方面策划，包括价格、户型、区位、环境、设计等方面，并把其与整个房地产的营销策划整合，对市场营销目标进行良好定位。并针对客户的多样化需求，为其提供满足自身需求的服务，以此来带动商业地产的市场销售额。由此可见，一个优秀的商业地产策划应从市场出发，了解市场中的每一个细节，细化每个客户实际需求，针对性对客户定位，收集客户的反馈，判断客户潜在需求。企业应注重品牌建设，在实现客户群体自我需求基础上，促进商业地产的市场销售，实现商业地产的经济发展大目标。

　　2、对生态城市建设营销城市化发展带动商业地产的发展，但是商业地产要想稳定、长远发展，必须做好建筑区位的选择，既要满足市场导向要求，也要满足市场发展需求。而且其也要做好市场营销策划工作，设计一个健全的营销策划方案，发挥营销策划积极影响。首先，一个健全的营销策划，可以保证商业地产在建设后，发挥价值最大，并可带动城市的发展，塑造城市中最具标志性和最具特色的建筑，为城市增添美感和为大众带来美的享受。其次，良好的城市建设规划，也可能带动商业地产的市场营销和品牌建设和品牌推广工作，提升商业地产对城市的影响力，为城市建设增添景观特色，塑造了商业地产所在城市的视觉美感。最后，商业地产营销策划，也对城市的生态化建设带来积极影响，多重业态的出现，改善了城市中居民的生活环境，多样化价值观的宣传，也有利于建设丰富都市文化，扩展城市中商业类型，带动城市的全面、综合化发展，这样才能实现商业地产的价值。

　　三、商业地产市场营销期间存在不足

　　1、缺失品牌意识商业和地产具有复合性，商业地产是商业和地产结合产生。我国商业地产的开发，优先从一线城市开始并逐渐延伸到二线和三线城市，一线城市中商业地产市场较为密集，而二线和三线市场相对发展空间较大。但是，受到开发商缺失品牌意识，对品牌建设不够重视，导致大部分开发商把一线城市的市场营销方法直接复制到二线、三线城市，导致商业地产在二线和三线城市开发受到阻碍。如一些开发商忽略整体品牌的塑造，单一对个别建筑特色广泛推广和宣传，注重短期的利益，导致顾客的粘性降低。也有部分开发商对品牌建设不够重视，延续以往市场营销方式，仅是对商业地产的重新命名，尽管这确实会让客户眼前一亮，但是却不能深入人心。

　　2、没有深入对市场调研同质化是商业地产的突出问题，此问题的出现源自开发商对市场调研不够深入影响，导致建设的商业地产无法满足市场和客户需求。经济发展的速度、文化形态的不同、气候特点的不一，均是影响商业地产的市场项目建设、营销策划关键因素。介于这些因素也是市场调研的主要内容，如果商业地产忽略对这些因素进行市场调研，定会影响商业地产的建设与市场营销，导致商业地产无法了解市场的需求，无法满足客户多样化和个性化的实际需求。

　　3、营销模式单一首先，当下我国商业地产的市场营销主要是通过人员营销进行，其忽略网络营销，没有把线上营销和线下影响良好结合，导致市场营销模式过于单一，影响市场营销的效果。其次，商业地产在市场营销期间，也忽略全过程营销，没有构建一套系统化，内容健全、环节衔接性好的市场营销系统，对市场营销目标和宣传目标没有统计设计标准，阻碍商业地产经济发展。

　　四、商业地产市场营销策划策略效果提升途径

　　1、加强房地产品牌建设商业地产的周围商圈、建筑地址、外观是其外在价值的体现，客户使用商业地产后的服务感受是商业地产的内在价值体现。当下社会，房地产的高速发展，使得商业地产之间的竞争更加激烈，一些开发商为了实现短期经济发展目标，忽略房地产的.内在价值和外在价值。导致商业地产出现了建筑同质化问题，建筑物失去特色，商业地产的应用无法满足客户的需求。因此，商业地产内外价值均无法体现。基于上述发展现状，商业地产应树立品牌营销理念，注重对建筑物的外观设计，凸显自身建筑优势和特色，并充分挖掘商业地产的内外价值，打造一个全新的房地产品牌，注重客户群体的口碑与美誉度。本着为客户全体忠实服务的理念去营销策划，了解客户对商业地产的需求特点，这样才能实现商业地产的价值，获得最大的经济效益。

　　2、深入调研商业地产市场房地产项目营销的前提是，了解和明确客户群体的需求，依据客户的需求，制定营销策划和方案。因此，为了促进商业地产营销，开发商需做好市场调研工作，深入调查商业地产市场。并利用不同渠道收集市场中客户信息、房地产发展形势信息等，对这些重要信息研究、整理，寻找到消费者以及市场的实际需求，这样才能进行针对性的市场营销活动。而后，商业地产的开发商也要注重客户的反馈，了解客户消费体验，只有这样才能避免出现客户信息不对称问题的发生，增加对客户需求了解，以此提升客户的满意度和消费动力。

　　3、扩宽市场营销渠道商业地产的营销，采取多样化市场营销模式，可协调经营和销售之间存在矛盾，扩展市场营销渠道，引进先进技术，实施网络营销计划，更加灵活和全面的为客户服务。信息时代，计算机信息技术的出现，丰富了人生的生活，使得网络成为大众的常见的一大生活方式。客户群体可以足不出口，在网络上就获取商业地产的消息，客户可以反复在内网络中对比，选择适合自己的商业地产。因此，商业地产需认知到这一点，发挥网络技术的优势，注重网络影响，把商业地产的信息在网络系统中，为客户全面展现。为了确保网络技术营销效果，房地产商家在网络营销期间，需注重以下几点内容。首先，构建一个可体现自身优势的网站，并结合自身特色、优势设计网站，吸引客户群体的浏览欲望。而且在网站中，要保证房地产信息可在网络系统中完整展示，可为客户带来视觉冲击，使其一目了然。其次，建设互动平台体系。商业地产商必须了解这一点，不能单一认为网站的建设就是为了展示商业楼群所处位置、外在结构和商业价值。应明确网站的建设目标是及时与客户沟通交流。因此，为了实现和客户良好交流，必须建设一个互动平台系统，对客户的咨询及时回复。最后，要发挥网络推广的优势，把线上和线下完美结合，线上做好楼群的推广活动，线下与线上的客户沟通，并辅以促销活动，邀请客户参与到企业实施的促销活动中，增加客户对商业地产的了解，利用促销激发客户的购买欲。

　　4、逐步推进营销的全过程其一，营销策划。为了提升商业地产的影响力和知名度，使得商业地产项目可以在激烈的市场竞争中脱颖而出，必须做好基础的营销策划工作。依据市场的发展形势，设置市场发展目标，突出显示项目的特点、外在包装、市场形象和经营档次。其二，广告宣传。商业地产营销传播手段选择，影响市场销售额。广告宣传是一个常见的营销宣传手段，企业可把项目的市场口碑形象作为统一的宣传标准，统一对项目进行市场定位与宣传，实施目标一致的广告营销策略，保证商业地产市场宣传效果。其三，促进营销。需构建一套系统化，内容健全、环节衔接性好的市场促销体系，对销售的项目设置统一的市场销售目标、策略，统一市场营销的行为和统一部署市场营销工作。

　　五、结束语

　　综上所述我们可以看出，商业地产在市场营销期间，存在一些问题如缺失品牌意识，没有深入对市场调研，营销模式单一等。针对于此，商业地产需注重自身以往市场影响环节存在不足，加强房地产品牌建设，深入调研商业地产市场，增加对客户群体的了解，为其提供个性化服务。也应逐步推进营销的全过程并扩宽市场营销渠道，把线上营销和线下影响良好结合，策划商业地产促销活动，引领商业地产高速、健康和长远运行。

　　参考文献：

　　[1]罗燕.论商业地产市场营销持续发展[J].商场现代化,20xx(19):39-40.

　　[2]刘智慧.沈阳新华国际金融中心市场营销策略研究[D].大连理工大学,20xx.

　　[3]张宏生.基于STP战略理论的商业地产营销应用研究[D].西安建筑科技大学,20xx.

地产策划篇9

　　策划一直就是我所为之激动的东西，有幸进到这样一个好公司，并且跟着公司最厉害的策划总经理臧总学习，距我的梦想跨进了一大步。正好是进公司已经两个月，总结一下工作的心得。

　　“优秀代理商对一个项目是有很大意义的，同样一个项目，同样一个定位，同样一个活动，因为眼界、资源、经验、执行力等等问题，可以完全产生截然不同的效果。”我在进公司时，经理和我说的，当时听了不甚理解，甚至感觉有王婆卖瓜的嫌疑。但是经过几个项目的前期提案后，我慢慢发现身边的资源是多么的强大。

　　今天任职这份工作，刚好两个月了，总结一下这两个月的学习。

　　一、专业技能

　　1、策划案写作

　　策划案的核心是给这个项目的定位，以及怎么在各方面做到这个定位。每个策划案都有很多花哨的部分，一是为了渲染项目定位的感觉，二是美观，三也是展现能力的一种体现。

　　策划案是有模板和套路的，写过几个之后，就可以不自觉的就大量套用模板。要求不高时，合适的模板，不管在板式还是文字上，都可以大量沿用，只需要改动里面的部分文字即可。因为我们公司代理项目多，几乎可以找到所有需要运用的模板，这对我这个刚学做策划的是很方便的。如果需要的话，我自己也可以做出比较漂亮的模板。

　　2、报广

　　报广方面，我目前还是简单的写了一些，平时没感觉的一些“盛大开盘、荣誉开启”之类的词，到自己想就觉得不简单了，可能也是因为自己刚开开始写吧，反正也都是有套路的。

　　整个项目的报广内容是分阶段的，一、筹备期二、蓄水期三、预热期四、强销期五、持销期六、开业期七、养市期，每个阶段的报广侧重点不一样，如筹备期和蓄水期就注重整体的概念、定位基调的宣传，到预热期开始就涉及到一点产品的信息，再到强销期或以后，就要体现具体的产品信息，各种的营销活动则会掺杂在各个阶段。

　　3、案场改进方案

　　开发商由于对自己案场的布置习以为常，很多很明显的需要改进的地方都忽视了。或者只想到一两点，无法成为系统，代理商站在旁观者的角度，专业的来矫正很有必要。

　　我们给外滩中心做案场改进方案的时候，发现开发商因为几个领导要操心的事情太多了，重心偏向销售，没有专门的推广部门；历史遗留的问题又比较严重，前一个领导的作风是想到一个做一个，毫无连贯性可言，宣传推广的画面也是根据他的喜好选择多种亮色交杂在一起，无法体现项目的高端品质。我们接过这个项目，直叹这么好的项目，做成这样真是被埋没了。改进方案里，我们提出泛现场的概念，将项目的宣传布展扩大到周围一公里内，从道旗、展示牌、工地围挡、高炮到售楼处包装都统一更改，项目的高端有序的形象马上就出来了。

　　4、具体活动方案

　　活动展现出来的，其实都是简单的聚人气、彰显楼盘品质的东西，真正要命的是活动的核心及其想要达到的效果。

　　比方说都是参加房展会，你在房展会上要展示什么？有些楼盘展示是的定位和品质，有些楼盘就会在房展会上大肆打折促销，有些楼盘则会用高品质的活动吸引成交，属于比较隐晦的促销。

　　5、踩盘

　　踩盘的`目的是什么呢？该开始经理让我去踩盘，我是很晕的，去楼盘转了一圈就回来了，售楼员说了一大通，不知道该听什么，楼盘里各种各样的东西，不知道该重点看哪些，记下哪些。事实上需要知道的资料网上都可以查得到，而且我们公司房地产信息研究很强大，可以查到各个楼盘的销售情况（不过有一定的滞后性）。踩盘一定要带着很强的目的性的。

　　策划经理带我的时候，踩盘就是要看项目的资源、现场的包装、小区的设计和产品的细节，这些都是要到项目现场去亲自看才知道的，思考为什么他们是这个定价，项目是不是受市场欢迎，消费者主要来自哪里，不过要求是比较感性的，市场情况知道一些就可以。

地产策划篇10

　　一、项目简介：

　　本房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。

　　本房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成本房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

　　现在，一期多层尚有37套的现房、准现房，销售额850万元。其中159、7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90、4%。

　　二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计20xx年5月底办下。

　　由此可见，目前本房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。

　　二、市场概况及基本竞争格局：

　　A、东南板块及郑汴路商圈。

　　郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

　　郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。本房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但本房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

　　东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

　　航海东路与107国道沿线是20xx年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是本房地产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和本房地产一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。（详见附1：郑汴路市场调研报告）

　　B、小户型市场概况。

　　自20xx年底时尚PARTY介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是20xx年初，青年居易（EASY-GO）以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。

　　燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

　　（小户型市场详见附2：郑州市小户型的调查报告）

　　C、商铺市场

　　商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。本房地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。

　　和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。

　　三、项目SWOT分析

　　一）优势

　　1）郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。

　　市场细分如下：

　　a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。

　　b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。

　　c、复合市常本房地产一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。本房地产二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。

　　本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如果本房地产二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。（详见郑汴路市场调研报告）

　　郑汴路市场调研报告

　　调查目的：了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受程度（本房地产购房消费支撑力度）

　　调查方法：分层随机抽样（不同年龄层）和分块随机抽样

　　调查范围：郑汴路东建材市尝灯饰市尝管材市尝名优建材市尝商品大世界

　　调查时间：20xx、4、14

　　郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块，这里聚集了数以万计的'大小商贩，他们收入不菲，他们绝大部分是外地人，他们是郑州房地产消费的主力军。了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有一定的指导意义。

　　20xx、4、14，动力公司市场部走访了郑汴路建材市场，对小户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关心，或拒不作答，说明消费者对房地产市场敏感度不够。消费疲软，市场敏感度不高，纯小户型在郑汴路这块市场前景严峻。

　　对建材市场调查发现：

　　1、大部分员工租房住，潜在客户存在；市场潜量比较大，但需要推广的成本较高

　　2、大部分员工来自外地或郊县，收入水平偏低，消费力不足

　　3、小户型需求弹性非常大，对价格非常敏感

　　4、市场上有很大不稳定因素，8-9月份建材市场要拆迁到莆田，固有的建材市场要做升级换代

　　5、外地人居多，他们辛苦拼搏，如果要买房子的话，更喜欢一步到位

　　6、商铺为上下两层，一般下面做门面，上面做仓库和员工宿舍

　　7、附近都市村庄较多，租务市场一般80—150元/月

　　8、作为首次购买者，最重要的还是价格

　　9、他们讨厌郑汴路目前的工作和居住环境，他们寻求方便、安逸、清净

　　10、相当一部分是河南总代理，无须过多的现场销售

　　11、同类产品多，竞争激烈，压缩销售成本是公司发展最重要的问题，故一般员工无福利分房的可能

　　12、普通员工不会因为工作而就近选择居住地，她们往往因为居住而更换工作，普通员工流动性比较大

　　13、对60—80平米的两室较感兴趣，这部分需求将转化为有力的市场动力

　　14、本房地产知名度不高，口碑不好

　　15、外地商人对郑州的发展较失望，但郑汴路的升值充满信心

　　郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力，随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的形成，郑汴路升值的前景就会更加明朗化，故前期概念的炒作成功与否直接决定了项目的运作的好坏，“注意力经济”的时代，抓住了消费者的眼球，侵占了客户的意念，就意味着成功！

　　2）郑汴路板块高档楼盘云集，已经同未来大道板块一样，成为身份、财富的象征。本房地产二期应借此概念，实现品牌形象的转变。

　　3）正在形成的“大卖潮商务区能直接带动本房地产二期的投资价值，甚至有可能使本房地产二期成为“大卖潮的附属配套。该局面一旦形成，销售将高屋建瓴，出现爆抢局面。

　　4）本房地产项目二期有巨大的升值空间与既得便利

　　A、107国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。有“东之中”或“东区发动机”的本质地位。郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。但是这样的天然地产需求优势，却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽，而我方楼盘以“中原地产大低震”的角色，不仅没有收获天然的地段优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。这一问题必须在二期项目得到扭转。

　　B、郑东新区的辐射效应。

　　郑东新区的开发将使郑州的中心东移，郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带，配套齐全，生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。而本房地产项目恰恰位于这一板块的中心。

　　二）劣势

　　1）、本房地产可售资源由三种不同的物业形态组成，这三种物业形态的目标群是完全不同的置业目的。尤其是一期多层现已进入尾盘阶段，可售资源仅850万元，房源主力是159平米的五、六楼3室2厅。

　　目前，通常142平米的面积即能做出比较舒适的4室2厅，大户型并非市场的主力所在，由于总价原因，总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。并且此类房源还要和周围金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎所有的楼盘相竞争。尤其是850万元的大户型现房可售资源，不能放任由二期带一期（通常小户型带不动100平米以上的大户型），不能全力以赴主打现有房源（总房源有限，导致营销资源总量较少），也不能先做二期树品牌，在形成二期胜局后再做一期尾房。这对营销工作是一个巨大的挑战。

　　2）本房地产二期离郑汴路较远，从售楼部到社区要经过嘈杂的市场，很难形成良好的看房通道。本房地产一期、二期又被青年路所分隔，很难形成整体楼盘感觉，有“只是两栋临街楼”的印象。

　　3）本房地产二期和张庄一墙之隔，有都市村庄的形象，物业安全系数较低，居住环境嘈杂，仅靠硬件设施，很难形成高档楼盘形象。

　　4）与二期相比，一期楼盘素质高、售价低，形成本房地产二期销售心理价位抗性。

　　5）非现房，不符合商户即买即住的消费心理。

　　6）非独立厨房，做饭起居不方便，这与目前郑汴路商户想改变天天吃大排挡的愿望不符。

　　三）、机会

　　1）商铺的拆迁，原本居住在商铺二楼的商户另谋居所，导致租房市场更加火爆。郑汴路商圈约4000户商户，2万人的庞大消费群体将突显本房地产二期的投资价值。因势利导，单纯商铺拆迁形成的居住需求，即可成为本房地产二期主力客源。

　　2）挖掘市常郑汴路商圈商铺仓库资源紧张，从费用角度考虑，商户、店员在二楼居住很不划算。动员较大的商户从商铺的二楼搬出来，到本房地产置业，开拓新市常

　　3）郑汴路各市场竞争激烈，大鳄级商户正在形成，这些商户为了稳定企业中的骨干力量和亲属，已开始为他们购置总价较低的房屋。这些房屋通常位于商铺附近，以便于商户们无严格意义上下班的生活工作需求，而本房地产二期恰恰符合商户们的这一需求。

　　4）大卖潮的整合，将对大鳄形成推波助澜，本房地产二期有可能成为“大鳄”的商务配套。

　　a）小户型的特性导致目标客户对居住环境要求不高。本房地产二期配套不全，居住环境嘈杂的抗性可以弱化。

　　b）本房地产二期产品总价低，置业风险校由于郑汴路商圈租房市场火爆，且本楼盘有“大卖潮作依托，购房、租房需求恒久存在，物业几乎不可能贬值，也比较容易转手或出租，这非常符合外地商人置业心理。